當(dāng)誠信遭遇“跳單”“跑路”

徐瀾濤

古語云，“人而無信，不知其可也”。誠信不僅是老百姓日常生活的基本行為準(zhǔn)則，也是法律保障的道德底線。生活中如果遇到諸如“跳單”“跑路”之類的失信問題，如何應(yīng)對？2021年1月1日正式施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）通過明確的法律規(guī)定，完善了違法失信懲戒機(jī)制，使人不敢失信、不能失信。

中介人遭遇“跳單”怎么辦？

2017年2月，馬麗為出售其名下房屋找到中介公司，經(jīng)中介公司介紹，馬麗與買方劉潔簽訂了《房屋買賣合同》。當(dāng)日，雙方還與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，其中一條載明：如馬麗、劉潔利用該中介公司提供信息、條件、機(jī)會等，私自或者另行通過其他居間方簽署《房屋買賣合同》，馬麗、劉潔應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，中介公司有權(quán)要求二人支付合同約定的全部中介費。

2017年3月，馬麗、劉潔與中介公司共同簽訂《解約協(xié)議書》，三方同意將此前簽署的所有關(guān)于涉案房屋的買賣、代理等協(xié)議解除，中介公司退還已收取的中介費912萬元。同時約定，馬麗、劉潔及雙方利害關(guān)系人自本協(xié)議生效之日起一年內(nèi)不得以任何形式或通過任何渠道就上述房屋達(dá)成交易，如違反本條約定，應(yīng)向中介公司全額支付已退還的中介費。

2017年4月，馬麗與劉潔“跳過”中介公司簽訂了上述房屋的買賣合同，成交價與之前的買賣合同價格一致，并自行辦理房屋過戶手續(xù)。

中介公司得知上述情況后，訴至法院要求劉潔將中介費全部予以支付。但劉潔認(rèn)為上述條款在簽訂合同時并未注意，屬于格式條款，應(yīng)按照合同法第四十條規(guī)定的情形認(rèn)定無

小貼士

什么是“跳單”？

“跳單”，一般指買受人或出賣人已與中介簽訂了預(yù)售確認(rèn)書或買賣協(xié)議，中介人已按照協(xié)議履行了提供獨家資源信息并促使雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務(wù)，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。效，自己不負(fù)有支付的義務(wù)。

法官說法：

上面案例中發(fā)生的情形是人們常說的“跳單”行為。如果不能正確地引導(dǎo)和規(guī)制，將影響市場經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展以及全社會誠信體系的建立。

民法典第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。”該條文作為新增法條，對上述案例中的“跳單”行為進(jìn)行了明確的法律規(guī)制。即使在雙方的中介合同中沒有有關(guān)“跳單”行為的約定，中介人也可以依照民法典的上述規(guī)定主張權(quán)利。同時，民法典施行后，也給向委托人提供服務(wù)的中介人提供一顆“定心丸”，即便中介合同因委托人解除，也可以在解除時要求委托人支付服務(wù)費或扣留與服務(wù)相匹配的部分預(yù)付費用。

裝修公司“跑路”怎么辦？

2019年3月，邊先生與某裝修公司簽訂了住宅裝飾裝修工程系列合同。合同簽訂當(dāng)日邊先生交付了定金，后續(xù)支付了施工款。合同約定該裝修公司于2019年7月初開工，但直至7月底也無人到場施工。邊先生多方找尋，發(fā)現(xiàn)該公司已經(jīng)“跑路”。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，他將該裝修公司訴至西城區(qū)人民法院，要求解除雙方簽訂的合同，并要求該公司返還已付價款及雙倍退還定金。邊先生起訴時，該裝修公司因處于停業(yè)且無人經(jīng)營狀態(tài)，法院依法進(jìn)行公告送達(dá)。

合同解除的時間應(yīng)該是什么時候？《中華人民共和國合同法》（民法典正式施行時該法廢止）第九十六條中規(guī)定“合同自通知到達(dá)對方時解除”。由于裝修公司已經(jīng)“跑路”，顯然解除通知無法送達(dá)。民法典第五百六十五條第二款針對此種情況作出明確規(guī)定，彌補(bǔ)了法律空白，統(tǒng)一了法律的適用。

法官說法：

民法典第五百六十五條第二款規(guī)定：當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或仲裁申請書副本送達(dá)對方時解除。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第十條規(guī)定：民法典施行前，當(dāng)事人一方未通知對方而直接以提起訴訟方式依法主張解除合同的，適用民法典第五百六十五條第二款的規(guī)定。

筆者是該案的主審法官。法院依照上述法律規(guī)定，結(jié)合邊先生的訴訟請求及公告送達(dá)該裝修公司起訴書副本的時間，判定雙方簽訂的系列合同解除時間為起訴書副本公告屆滿之日。最終法院對該裝修公司因違約導(dǎo)致合同解除所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任作出認(rèn)定，判決該裝修公司退還邊先生已付價款并雙倍返還定金。

有了民法典的明確規(guī)定，裝修公司“跑路”不成。收到判決書的邊先生笑容洋溢，心里的石頭總算落地了。

（責(zé)任編輯：方丹敏）

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什么是“跑路”？

“跑路”并非法律概念，在民事案件中，一般體現(xiàn)為合同義務(wù)人在未履行約定義務(wù)的情況下，為躲避責(zé)任，隱匿自己的行跡的一種方式。