關于社會保障性住房建設運營一體化管理的探討

王新榮

廈門安居建設有限公司（361000）

0 引言

近年來， 政府大力推進社會保障性住房建設，有效解決了低收入困難家庭的住房問題；采取建設人才安居住房等方式積極引進高端人才，為企事業單位快速發展壯大提供保障。 但目前，多數保障性住房存在空間布局不合理、使用空間小、家具家電預留安裝尺寸不足等問題， 且施工質量通病多，使得住戶滿意度與社會期望值相差較大。 因此，在保障性住房建設項目的設計、 施工及竣工驗收階段，提前引入運營管理單位， 實現建設運營一體化管理，對提升保障性住房建設質量具有重要意義。

1 保障性住房的社會屬性

保障性住房是社會保障性公共租賃房、人才安居房，是實現社會穩定和人才發展戰略的重要保障性舉措。 對于政府而言，保障性住房是一種既有一般商品經濟屬性，又有一般商品沒有的政治性和社會性的特殊商品。保障性住房與普通商品房在建設資金來源、需求對象、產權性質等方面有本質上的區別， 不僅能夠促進我國可持續發展目標的實現，還有利于建設社會主義和諧社會。加快建設保障性安居工程，是促進我國經濟社會發展的順時應勢之舉，對改善民生、引進人才，對相關產業具有很強的帶動效應。

2 保障性住房建設現狀

保障性住房主要有以下幾種形式:①通過政府租金補貼或通過實物配租等方式提供給低收入或住房困難的人群，保障其最基本的住房需求；②向不符合低收入申請條件但又無房的家庭提供保障性商品房；③向教育、衛生系統等事業行政單位的住房困難職工提供過渡性住房及為企事業單位的特殊人才提供住房。保障性住房主要以30 m2單身公寓、45 m2一房型、60 m2兩房型為主。 當前，社會對保障性住房的期望值較高，但實際入住滿意度較低，主要存在以下問題:

2.1 設計不合理

保障性住房通常建設面積較小，設計者既要考慮戶型面積控制，又要合理布設使用空間，常常顧此失彼，沒有全面考慮住戶的舒適感、安全感等。 例如部分保障性住房的衛生間、淋浴間的寬度僅60 cm，無法滿足體格稍胖人員的使用需求，住戶體驗感較差；廚房雖預留了冰箱安放位置，但預留空間小，只能放置微型冰箱，無法滿足一個家庭的正常使用需求等。

保障性住房的面積雖然都較小， 但不代表其建設標準較低，其每平米造價甚至高于部分商品房，設計者應通過優化設計細節等方式提升保障性住房的適用性。

2.2 施工質量監管不到位

保障性住房主要存在衛生間滲漏、瓷磚空鼓、入戶門變形、墻面粉刷層開裂等常見質量通病。某保障性住房業主在驗房后提出了40 個質量問題，這足以說明項目管理人員質量意識較差及施工質量管控體系不完善、質量監管薄弱、成品保護不足。

2.3 建設端與運營端脫節

目前， 保障性住房的建設與運營管理一般是相互獨立的體系，建設方負責保障性住房建設管理，待項目竣工驗收、 備案后移交給運營管理單位進行配租或銷售， 常常出現建設方案與運營需求相矛盾的情況。例如，某小區大門車輛出入口采用無人值守智能化閘道，已通過竣工驗收，但因設計時未考慮后期運營時的道路行車動線方向， 導致攝像頭無法捕捉到車輛進入小區時的車牌信息（如圖1 所示），道閘系統既無法自動起桿，也無法手動起桿，運營單位只能自行破除路口，重新施工智能化攝像頭，造成一定的資源浪費。建設端與運營端脫節，部分使用需求無法在設計中實現， 也是當前保障性住房建設存在的主要問題。

圖1 車輛左拐進小區時車牌信息無法被捕捉

3 保障性住房建設與運營一體化管理

針對當前保障性住房建設中存在的問題，可以采用在建設階段引入運營管理單位的方式加以解決。 一方面，讓運營管理單位參與項目的設計管理工作，采取項目設計端服務于運營端客戶的管理思路來優化保障性住房設計方案，使設計能夠滿足運營單位的使用需求；另一方面，讓運營管理單位參與項目的施工管理及竣工驗收工作，與建設單位形成合力，強化施工過程中的質量管控，最大限度減少施工質量通病，勢必可以取得良好的效果，提升老百姓對保障房建設工作的滿意度。

3.1 設計階段的一體化管理

設計階段的一體化管理主要是指將運營管理單位或定向供給客戶的使用需求考慮到設計方案的優化、比選中，設計者將社會民俗風情、戶型布局需求、使用群體生活習性等融入到設計方案中。 例如， 對于定向醫療體系人員保障性公租房而言，設計者需要考慮同一個房間不同人員的夜班情況，采用柔和燈光效果、靜音門鎖、靜音窗簾等特殊設計；保障性住房的外墻顏色及屋頂造型等方面的設計，應盡可能地呼應當地民俗風情，更好地將住戶的需求和社會民俗風情表達在設計圖紙上。

3.2 施工階段的一體化管理

施工階段的一體化管理主要是指由運營管理單位與建設單位共同對項目施工階段進行 “打包”管理，建設單位、運營管理單位定期或不定期到現場查看，對施工質量、電源插座布設點位、預埋件埋設位置等在設計圖紙上不能直觀體現的部位提出運營方的意見和需求， 在施工過程中進行優化、改進，避免施工后的改動。 例如某項目在竣工驗收后，運營單位在安裝空調時發現預留的空調冷凝管穿墻孔位太高，無法滿足冷凝水的排水高差需求。

3.3 竣工驗收階段的一體化管理

竣工驗收階段的一體化管理是指運營管理單位作為建設單位的一個驗收分組參與項目的竣工驗收工作，與建設單位、監理單位形成監管合力，強化施工質量問題整改力度。

3.4 維保階段的一體化管理

維保階段的一體化管理是指隨著項目裝修收尾和分戶驗收工作的開展，建設單位、運營管理單位、物業公司成立維保小組，施工單位同時組建維?？煨扌〗M，對物業驗房或業主收房過程中提出的整改意見迅速做出反應。 通過前期設計、施工階段的一體化管理，運營管理單位對項目戶型、水電點位及裝修細節的熟悉程度較高，項目交付后，可以快速判定質量問題的責任單位，并要求其在約定的時間內完成維修整改，提升業主的滿意度。

4 結語

保障性住房建設是一項重大社會民生事業。 建設運營一體化管理的關鍵在于提供優質的產品和服務，建設端提供住宅產品給運營端，運營端提供運營管理服務給客戶，所以建設單位與運營管理單位的最終目標是一致的。 實施保障性住房建設運營一體化管理， 能夠有效提高保障性住房的設計、施工質量， 將保障性住房工程建設成民生精品工程，從而提升社會滿意度。