房地產企業內部控制應用及內部控制監督探析

冉雙 廣安市廣達置業有限公司

一、引言

在當前的市場環境下，房地產企業的發展受到許多因素的影響和控制。不僅要受到政府的宏觀調控，還要受到銀行信貸調整的影響。這兩者影響因素會導致市場居民購房的需求受到影響，導致房地產企業的發展受到了一定的局限。我國大部分房地產企業在運行過程中主要以追求利潤最大化為基本的目的，對房地產企業內部控制及內部監督沒有形成足夠的意識，導致房地產企業在政策變化與強力調控的市場背景中競爭力降低，嚴重的甚至出現資金鏈斷裂等不利情況。因而，針對房地產企業內部控制及內部控制監督中存在的問題，企業應該及時意識到內部控制和內部控制監督對房地產企業市場發展的影響，并加快解決企業內部控制中存在的問題，對內部控制及內部監督體系實行精細化的管理，從而確保房地產企業能夠在安全、穩定的環境下運行，有效促進房地產企業的穩定發展。

二、房地產企業內部控制應用及內部控制監督現狀

（一）房地產企業內部控制環境缺失

房地產企業內部控制環境是影響企業發展的重要因素之一，內部控制環境的好壞直接決定著房地產企業開展生產運營活動的積極性，強化內部控制能夠促進企業穩定發展。但是現階段，我國房地產企業內部控制環境缺少，主要存在以下幾個方面的問題。首先是我國大部分房地產企業內部缺乏有效的績效考核制度，在一定程度上影響了內部人員開展活動的積極性。其次，房地產企業內部在對日常活動的管理過程中，對房地產內部所制定的制度和管理要求沒有貫徹到房地產的開發過程中，對相關制度的執行力還有待提升。三是部分房地產企業的管理者還未能轉變觀念，沒有意識到當前的房地產企業實際上已經成為高風險行業。特別是在銀行貸款收緊，市場限購限貸的背景下，拿地成本與開發成本高企，使得房地產企業的可持續發展難以為繼。雖然這些從政策、市場等方面對企業造成了影響，屬于行業性的問題，但企業內部控制環境缺失無疑加重了這些問題集中產生的可能性。

（二）風險評估在房地產企業的中未得到應用重視

房地產企業內部設立風險評估是有效減少企業運行風險的有效措施。房地產內部進行風險評估制度能夠保障企業在安全的運營環境下開展各種經營活動。但是根據大量的實地調研情況來看，我國大部分房地產企業在運行過程中對內部的風險評估活動沒有重視，導致房地產企業運行的風險大大的提高，不利于企業長遠的發展。從房地產企業的發展現狀來看，內部缺少專業性的風險評估人員，內部也沒有設置專門的風險評估部門，例如對于定價策略，回款估算等與開發進度不匹配，導致房地產企業造成潛在風險。此外，由于房地產行業的資金量大，利潤率相比其他行業高一些，故而一些房地產企業在內部建立的風險評估體系的積極性不高，在制定風險評估的過程中很多情況下只是流于表面，并沒有結合企業的實際發展制定風險評估體系，只關注企業的利潤最大化，對于存在的風險沒有及時的進行解決，在嚴重情況下有可能導致房地產企業破產。

（三）房地產企業內部控制活動不到位

房地產企業內部控制活動是有效開展降低企業運行風險的有效途徑。通過內部控制活動，能夠最大程度將企業運行的風險降低到最小，確保房地產企業能夠在安全的環境下運行。然而現階段我國房地產企業在開展內部控制活動的過程中還存在以下幾個方面的問題。首先，房地產企業在運行過程中在內部控制中對相關的活動也進行了預算編制，但是沒有制定相對性的考核執行制度，導致房地產企業內部控制活動沒有根據政策變化、開發計劃等實際情況就制定了一系列不符合實際的預算編制，沒有發揮內部預算編制的實際作用。其次，我國房地產企業在內部控制活動中容易出現主觀性的推測，很多情況下容易受到“人為”因素的影響，導致內部控制活動所制定的預算編制不符合房地產企業的實際情況，在一定程度上增加了房地產企業的運行風險[1]。此外，房地產企業內部控制活動本身也缺乏嚴格的審批流程控制，導致相關的內部控制活動流程可以隨意更改，沒有將運行風險降到最低。

（四）房地產企業內部監管不完善

房地產企業強化內部控制能夠有效降低企業運行的風險，確保企業在穩定安全的環境下得到長遠的發展。房地產內部控制是確保企業日常經營活動正常開展的前提和保障，而內部控制監督則促進了房地產能夠通過內部控制將企業的戰略目標得以實現，因而，在房地產企業運行的過程中，應強化對內部控制相關活動的開展進行有效的監督和管理。但是我國現階段多數房地產企業在內部監督和管理上還不完善，大部分僅僅將房地產企業所運行的利潤作為追求的目標，而對于房地產企業的日常經營管理例如規范銷售、造價失控、成本超標等情況往往沒有足夠的監督，導致房地產企業運行的風險大大的增加。我國房地產企業內部控制監管的有效形式就是通過內部審計來實現，然而，大部分房地產企業都沒有在內部設置專門的審計，導致內部監管不完善。

三、促進房地產企業內部控制應用及內部控制監督的對策

（一）完善并優化房地產內部的控制環境

為了確保房地產企業在安全的環境下運行，企業內部應不斷完善并優化內部的控制環境。首先，房地產企業應該對內部的控制環境進行完善的構架，結合房地產企業的內部環境和外部環境，對內部控制環境進行全新的調整。在對內部控制進行完善的過程中，可以結合引進專業的人員對內部環境進行評估，制定好適合房地產企業運行的方案，從而不斷優化內部的控制環境。其次，要將房地產企業中權利過于集中和分散的現象進行調整，例如使全民都意識到內部控制在房地產企業開發與運營過程中的重要意義，通過內部控制使房地產企業的定價、開發甚至對于代理商的監管等方面都明確其權利責任邊界，在房地產內部建立與企業相適應的權利平衡制度，從而更好的實現房地產企業內部控制管理[2]。其三，要注意強化內部控制制度的執行力度，避免在房地產企業運行的過程中能夠避免出現錯誤的決策，避免給房地產企業帶來不必要的經濟損失。

（二）充分發揮內部控制在房地產企業識別風險和控制風險的能力

在房地產企業內部應強化內部控制，提升房地產企業的風險識別能力和控制風險的能力。建立風險評估機制和風險防范機制是有效降低房地產企業運行風險的內部控制手段。在內部控制評估風險的過程中，首先要求房地產企業在運行過程中做好對現金流管理的預算編制工作，確保企業在運行過程中能夠關注到現金流的動向，確保現金流預算的準確性，使房地產企業最大的風險隱患得以消除。其次，在房地產企業內部控制活動中應建立相應的財務風險評估預警機制。財務風險預警機制是幫助企業運行過程中發現財務風險的有效手段。通過財務風險預警機制，對存在的風險及時提出對應的解決方案，幫助企業能夠最大程度的降低房地產企業運行的風險。此外，房地產企業內部控制中建立風險預警機制能夠關注到企業的利潤和經營效率，對房地產企業的長遠發展提供堅實的保障，有效將房地產企業運行風險降到最低。

（三）切實強化房地產企業內部控制活動

為了切實強化房地產企業內部控制活動，房地產企業在內部控制活動中應重點把握好內部各個工作環節的關鍵控制點并做好相對應的解決措施和處理辦法。首先，對房地產的主要業務流程進行梳理，強化各環節關鍵風險點的梳理，強化各項內部控制工作。例如房地產企業的拿地環節，要進行嚴謹的測算，進行可行性論證，不得由個別部門擅自決定。大型項目必須由管理層作出決議后報董事會批準。其次，房地產企業在內部控制活動的開展過程中，要定期進行內部控制執行情況的評價，對于關鍵業務的控制要深入分析其是否發揮作用。例如對于進度款的支付必須由工程部門發起，造價部門復核，財務部門在核對合同與進度以及相關部門簽署的意見，結合監理單位的相關認可資料方可付款。房地產企業要落實內部審計或類似機構開展內部控制評價，來分析內部控制是否真正發揮作用，并適時改進。其三，要注意在內部控制對預算管理的控制作用，例如各項經營活動的開展過程中嚴格按照相關的預算執行制度將預算指標納入到考核體系，確保預算對各項業務開展的指導性。

（四）完善房地產企業各項活動的監管

內部控制監督是有效促進房地產企業內部控制管理和運行的重要手段，因而，在房地產內部完善房地產企業各項活動的監管是現階段房地產企業應注意的問題。首先，房地產企業應在內部控制管理的過程中，對內部的各項活動的監督必須要落實到整個流程和環節，確保企業在日常的經營活動中能夠得到有效的監督和管理。其次，我國房地產企業內部控制監督的過程中應該制定專業的監督管理部門，監督管理部門不能與其他部門混為一談，要確保監督部門在房地產企業內部形成一個獨立的部門，從而有效對各項生產經營活動進行監督[3]。最后是在房地產企業應設立審計部門，用于監管房地產企業中所產生的各項財務活動，監控內部控制的有效性是否實現，將企業運行的風險降到最低，確保房地產企業能夠在市場競爭激烈的環境下得到穩定的發展。

四、結語

房地產企業內部控制及內部控制監督是促進房地產企業穩定發展的基礎保障，企業內部只要意識到內部控制和監督的重要性，才能夠提升自身在市場中的競爭力。針對房地產企業內部控制過程中存在的問題，房地產企業應及時提出對應的解決方案，降低企業運行的風險。房地產企業通過強化內部控制，進一步將內部控制理念納入企業管理控制體系，以期加快財務轉型，優化財務管理職能，提高財務價值創造能力。