新政策下我國商業銀行房地產信貸風險探析

駱敏

摘 要：強化對商業銀行對房地產信貸風險的控制對我國金融行業的可持續性穩定運行具有重要意義，現如今，隨著金融自由化、金融創新進程的不斷深入，我國銀行業的體制改革已經取得了初步的成果，期間房地產貸款也呈現出規模擴大、不良貸款比率下降的特點。但是在當前新政策背景下，國家對房地產行業的宏觀調控力度也在不斷加大，以銀行為主的房地產信用體系運作體系依然存在不牢固、信貸風險系數高等特點，因此為了更好地將低我國商業銀行房地產信貸風險就，將需要進一步深化改革，加強風險防范，充分發揮市場的決定性作用以及政府的職能，以此使得信貸體系能夠得到健全。本文將對新政策下我國商業銀行房地產信貸風險以及防控措施進行分析。

關鍵詞：房地產信貸風險;商業銀行;風險防范

1 引言

在國民經濟飛速發展的今天，房地產業已成為國民經濟的重要支柱產業。但是，近幾年來，房地產市場中出現了大量的投資投機的行為，嚴重威脅到了社會的和諧與穩定。面對這種情況，政府出臺了一系列的宏觀調控措施，但由于房地產長效調控機制的深化，商業銀行房地產信貸也面臨了一定的風險，以此將對其進行分析。

2 商業銀行房地產信貸面臨的主要風險

2.1 商業銀行無法控制房地產企業貸款的不良率

在房地產市場調控期間，開發商在開發過程中極易出現資金不足的現象，這將導致銀行出現不良貸款比率升高、銀行風險增加等問題出現。目前，我國房地產企業在融資的過程中，由于土地成本、原材料、人工等因素使得房地產開發成本的不斷攀升，進而將對房地產公司的穩定經營產生巨大的沖擊。在宏觀調控政策下，部分資產實力較弱的房地產公司的銀行信貸業務也面臨較大風險。而商業銀行在客觀因素考慮不全面的基礎上將難以對房地產企業貸款的不良率進行控制。

2.2 房地產資金鏈斷裂導致銀行信貸危機增加

隨著房地產市場調控的深化，尤其是自2020年以來房企“三條紅線”融資管理新規、商業銀行房地產貸款集中度要求出臺以來，房地產開發商面臨著較大的流動性風險。房地產開發周期長，投資大，融資需求高，同時房地產開發企業的資本實力、負債狀況直接關系到其經營績效。在房地產開發中，大部分資金來源于商業銀行的貸款，一旦出現財務赤字，就有可能導致公司資金鏈斷裂，從而使相關的銀行陷入信用危機。

2.3 房產的漲跌對于商業銀行的貸款有著巨大的影響

在房地產宏觀調控的進程中，必然會引起整個樓市的劇烈波動。目前，國家把“穩地價、穩房價、穩預期”作為首要目標，把房價控制在一個合理的范圍之內。房價增長預期大幅下降，抑制了大部分的投資投機需求，對整個房地產市場產生了一定的沖擊，從而導致部分購買力不足的地區出現市場不景氣的趨勢。由于交易活躍度大幅下降，加大了商業銀行不良貸款抵押物處置的難度，從而增加商業銀行的信貸風險。

2.4 個人的貸款的風險受到宏觀調控政策下對房地產企業的影響

個人購房者通過銀行按揭貸款購買房屋，購房需求包括自住及投資。宏觀調控政策下，個人的投資需求將會導致個人住房信貸的風險增加。同時在過往個人對住房需求持續性增加的基礎上，銀行信貸資金占據了較大比例，而當房地產市場泡沫破滅時，個人房貸償還的風險將會增大，而商業銀行面對房屋價格下跌時，則有可能出現斷供的風險。

3 新政策下我國商業銀行房地產信貸風險防控措施

在房地產業發展的進程中，由于受到宏觀調控政策的影響，商業銀行在向房地產公司放款時，必須對其進行深入的財務分析，同時要注意宏觀調控和房地產市場的協調發展，強化對房地產投資的控制。

3.1政策部門：構建健全房地產長效調控機制

房地產市場的發展與房地產政策調控密不可分，而商業銀行作為房地產行業重要資金來源，也會受到房地產調控政策的影響。房地產調控政策收緊，房地產市場發展收縮;房地產調控政策放松，房地產市場發展迅猛。近年來，房地產調控政策頻頻轉向，使得房地產市場忽冷忽熱，且房地產市場發展變慢并不是因為房地產供給過剩，而是因為房地產調控政策限制了人們對房地產的需求。

由于受到房地產調控政策前期的影響，人們形成了一種心理預期，房地產調控政策不會一直緊下去，政府遲早會放開對房地產行業的限制，他們需要做的只是準備好資金，等房地產政策一松開便蜂擁而入。房地產調控政策的這種頻頻轉向，短期來看效果顯著，但從長期來看可能達不到預期的效果，反而在調控過程中，扭曲了房地產投資者的心理，增加了對房地產投資的狂熱，從而使商業銀行房地產貸款風險加劇。所以，房地產調控政策應該堅持“房住不炒”，保持連貫性，一致性，只有這樣，才能更好地促進房地產市場平穩健康發展，才能降低商業銀行房地產貸款的政策性風險。

3.2監管部門：健全監管手段，提高監管效率

房地產行業的不斷發展，使得信貸需求擴張。在信貸發展的開始階段，房地產企業與商業銀行間的關系是有利于房地產信貸發展的，但隨著房地產信貸的迅速增加使得房地產行業風險加大，這也增大了商業銀行的信貸風險。因此，監管機構要加強對房地產信貸的監督，使得商業銀行盡可能免受房地產行業風險的沖擊。首先，監督國家各項房地產政策的執行情況，比如嚴格執行“集中度管理”政策，尤其是加強對于房地產市場上投機性需求的監測和限制，從而穩定房地產價格，確保房地產行業的穩定發展。其次，要加強對商業銀行信貸業務的監督。監管機構應該定期或不定期的對商業銀行進行走訪調查，以便對商業銀行不合規則的房貸情況要及時進行處理，針對商業銀行不合理的放貸現象，監管機構要采取措施，對于違規的房地產企業也要進行嚴厲處罰。在面對不同程度的違規情況時，制定的處罰規定也要分為不同層次，這樣可以確保商業銀行和房地產企業遵守國家的信貸政策。最后，地方監管機構要規范地方房地產市場的發展，與銀監會、人民銀行等監管機構形成從下到上的房地產監管體系。使得監管機構的監管職能更好的發揮，監管內容更加全面。

3.3商業銀行：完善風險監測，分類防控風險

商業銀行應建立完善的風險監測制度，定期重新評估已發放的房地產貸款，及時發現異常，盡早處理，降低商業銀行房地產貸款風險。首先，要加強對房地產市場的監督。銀行在審批貸款時應該根據經濟形勢和消費者的綜合實力適時調整貸款利息，根據房地產市場的發展情況調整消費者的可貸款數量，不以銀行固定貸款條件做為標準，否則會造成盲目放貸。商業銀行可以建立房地產信息查詢系統，全面掌握房地產借款者的綜合信息，降低違約風險。其次，商業銀行應不斷完善內部風險控制制度。可以設立貸款風險評估組，完善貸款風險管理職能并且營造良好的風險管理環境之后，重視貸款的審核和管理，嚴格執行內部管理規定，減少不良貸款。再次，強化房地產信貸風險責任制。實行職責分離和審核機制，明確崗位責任，合理進行分工。商業銀行也可以通過不斷進行內部檢查的方式發現問題并解決問題，保證資金的合理運用，及時防范信貸風險。此外，由于商業銀行房地產開發貸款受房地產調控政策以及房地產周期影響較大，風險相對較高，所以商業銀行在開展貸款業務時，應結合自身狀況進行資產組合，不能將資產過于集中在房地產開發貸款上，從而可以有效避免非系統性風險。

4 結語

總而言之，在國家宏觀調控政策下，房地產企業在經營不善的基礎上極易受到市場行情的影響，進而出現資金鏈斷裂的風險。而作為房地產企業信貸主體的商業銀行，如何降低房地產企業貸款的不良率將成為重點思考的內容之一。因此在新政策背景下商業銀行更加需要針對房地產企業以及個人的資金情況、運行情況等做好監管工作，以此從根本上降低信貸風險。本文主要從當前商業銀行房地產信貸面臨的主要風險著手，從政策部門、監管部門及商業銀行自身分別提出相關建議措施，以期能夠更好地降低商業銀行房地產企業的信貸風險。

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