長租公寓市場發展的危與機

摘 要：本文首先分析了住房租賃市場的發展前景，其次，闡述了長租公寓市場存在的問題，最后，從長租公寓的管理模式、經營內容、建設管理的智能化應用及長租公寓企業員工的素質要求等方面，對長租公寓未來的發展提出了建議，以供借鑒。

關鍵詞：長租公寓市場;存在的問題;發展建議

隨著整個房地產業進入“白銀”時代，各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時代，房地產行業將面臨新的發展機遇。而住房租賃市場作為房地產三級市場的重要組成部分，不僅關系著房地產行業未來的發展，也關系著“全國人民住有所居”這一目標的實現。

一、住房租賃市場發展的政策支持

為了發展住房租賃市場，讓人們住有所居，國家從2015年以來出臺了多項政策，如2015年1月6日發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，2017年7月18日發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，2017年8月21日出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，2019年、2020年7月住建部和財政部聯合發布《2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單公示》與《2020年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單公示》，內容涉及規模化住房租賃企業的培育、房地產投資信托基金（REITs）的發展、住房租賃交易服務平臺的建設、租賃住房的供應、集體建設用地建設租賃住房試點等。

二、長租公寓市場需求巨大

隨著城市化進程的推進，越來越多的人口涌向城市，初入社會的大學生、進城打工者以及其他流動人口等都需要解決住房問題，可以說，只要城市化在發展，租賃市場就在發展。目前，發達國家的租賃房屋和租賃人口占比均在30%以上，而我國的租賃房屋占比18%，租賃人口占比11.6%，現有的份額已經形成了萬億級的廣闊市場，參照發達國家的租賃比例，我國的租賃市場還有很大市場空間。其次，一二線城市的高房價迫使很多外來者推遲購房年齡，數據顯示，北上廣深等一線城市青年的平均購房時間已超過了30歲，且不斷在增長，因房價壓力而加入租房群體的人數不斷增多，租賃市場可見依然會持續上升。此外，隨著居民可支配收入的提升人們對居住環境的要求越來越高，提供優質服務和居住品質的長租公寓受到越來越多的新生代群體的喜愛。

三、長租公寓市場存在的問題

2012年-2017年，長租公寓市場在政策的支持下一路向好，然而在市場表象背后，部分長租公寓運營商為了爭搶市場份額，開始采取一些不正當競爭手段，且由于制度監管的滯后性，最終造成企業經營不利。2018年開始，各種“爆雷”頻出不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓、蛋殼、青客等相繼爆出問題，行業備受打擊。而在新冠疫情的影響下，長租公寓招租難度加大，許多品牌公寓不得不宣告倒閉。據天眼查統計，截至2020年12月，全國已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15%。

鑒于長租公寓頻頻“爆雷”事件，房東和租客的權益得不到保障，2019年12月25日住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局等六部門聯合發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，意見中對辦理住房租金貸款業務進行了規定，并要求住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶。2020年9月7日，住房和城鄉建設部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。2021年2月2日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市市場監督管理局、北京市互聯網信息辦公室、北京市地方金融監督管理局、中國銀行保險監督管理委員會北京監管局聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象。

四、長租公寓市場未來發展之路

上海易居研究院智庫中心預測，未來十年將是住房租賃市場快速發展的階段，預計2027年全國城鎮將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時，將形成66億平方米的可租賃房源，租金規模可達3.86萬億元。到2030年，中國房屋租賃市場的租金規模將超過4.6萬億元。

根據我國住建部數據，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規模化住房租賃企業市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發展空間巨大。此外，資本市場和政府部門也向租賃企業伸出了橄欖枝，通過外部資本、資產證券化等多種途徑開始為行業“輸血”。

由此可見，長租公寓市場發展前景可待，未來可期。那如何在多方利好的情況下，抓住機遇，將長租公寓企業經營好呢？

首先，利用大數據、線上平臺優化長租公寓管理流程，提高管理效率。

在大數據、數字經濟時代，使用已有的數據資源和線上平臺，優化管理流程，通過大數據了解客戶需求，以更快、更精準的方式為客戶匹配租賃房源，提高客戶的找房效率，為客戶節約時間，并建立租客之家，通過線上平臺，為租客提供一站式租后服務。

其次，在經營內容上，應尋求可持續發展的利益增長點，可通過提供多元化的租后服務，如家政服務、軟裝服務、咨詢服務、娛樂休閑服務、醫療教育服務等，實現企業經營收益的增加。

再者，以技術助力長租公寓的建造與管理，提升租客的居住舒適度，滿足新時代租客的居住需求。利用5G技術，構建智慧公寓和智慧租賃社區，營造智能生活，暢享未來科技生活。

最后，要提升長租公寓經營、服務人員的綜合能力。未來，作為長租公寓的租客，他們往往需要更好的居住感受，哪怕是以支付較高的租金為代價，所以，長租公寓的經營、服務人員要有領跑居住消費的能力，要能夠為租戶提供更優質的產品和服務，讓租客喜歡長租公寓，對提供服務的長租公寓企業有更高的認可度和忠誠度。

參考文獻：

[1]巴曙松.疫情之下地產行業前[EB/OL].https：//www.guandian.cn.2020.3

[2]蘇志勇.住房租賃市場半年回顧與展望[J].北京：中國房地產報.2020.7.

[3]浙江統計局網站http：//tjj.zj.gov.cn

[4]杭州透明售房網http：//www.tmsf.com

[5]鳳凰網.https：//www.ifeng.com

作者簡介：

范小琪（1981—），女，浙江金融職業學院，房地產經營與管理專業。

項目來源：浙江金融職業學院2019年度基本科研業務費一般項目（2019YB34）