看不見的深圳二手房

南方周末記者　盧寶宜

2020年深圳住宅成交超14萬套，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，二手是一手成交量的2.1倍。　　　　　　IC?photo　?圖

在貝殼找房App上，深圳二手房的價格信息全部消失了。　　圖片來源　?　貝殼找房App截圖

★App上幾乎所有深圳二手房源價格都看不見了。不僅App刪除了價格，實體門店的相關房源信息也被迅速撤下。

多位地產研究人士向南方周末記者表示，最可怕的不僅是銀行按照官方參考價格來批房貸，而是經營貸的評估價格也可能按照官方參考價來調整。

“反正我不會按照這個價格賣的，如果有人想買就簽雙合同。一份按照參考價來網簽過戶，一份用來補差價。”

從年前到年后，張恒沒能成交一單。

張恒是深圳一家房產中介員工，春節沒回老家湖南，想留在深圳多做點業績。但“快樂是別人的”，整個春節期間，他所在片區的工作大群里，沒有看到一單二手房成交。

相較寂靜的二手房市場，新房倒是賣得很火。

深圳貝殼研究院的數據顯示，節后第一周，2月15日至21日，深圳新房住宅成交468套，環比增長178.6%；二手房住宅成交375套，環比下降23.6%，僅相當于2020年平均單周成交量的15%。

讓深圳二手房市場陷入冰點的是年前的一紙通告。2021年2月8日，深圳市住房和建設局發布了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》（以下簡稱“通知”），宣布形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，定期在網上公布。

通知自發布之日起施行，附帶了《深圳市住宅小區二手住房成交參考價格表》，共涵蓋3595個住宅小區。南方周末記者比對多個項目發現，大部分樓盤官方參考價比市場掛牌價低了15%-25%。

2月8日下午，張恒的領導去開會了。臨近傍晚，公司群里發了通知，要求高于參考價格的房源都要下架。因為大部分的掛牌價都高于參考價，一時間，App上幾乎所有深圳二手房源價格都看不見了。不僅App刪除了價格，實體門店的相關房源信息也被迅速撤下。

接下來幾天，張恒開始跟部分業主商量調整放盤價格。前來咨詢價格的新老買家，則統一轉由客戶經理來告知價格。有好幾個盤，連張恒都不知道究竟是要賣多少錢。

為了防止后續變動，中介公司也在督促所有員工盡快把有意向的單子談下來，把已成交的網簽單打印好。根據領導的口述，節前簽約的都可不按參考價來，高于參考價的買家只要簽多一份風險告知書即可。“等年后，就不知道會變咋樣了。”

對于這次政策，公司還明確發了通告，不允許有任何討論，更別說抱怨了。而這一條規定，不僅發生在張恒所在的中介機構。多位中介人士向南方周末記者透露，近10家中介機構都一律遵從《通知》進行了調整。

幸好2020年深圳樓市一片紅火，張恒趕著年前兩個月樓市“翹尾”，賣出去5套房，傭金收入近20萬元。

“只能年后再看情況吧，現在也沒有業主愿意賣房。”張恒透露，年初一到年初五，他所在的中介門店每天只留了兩個人值班。

成交跌至冰點

好不容易等到了年后，還是沒有消息。

“二手房市場就直接停了。”深圳資深地產研究人士陳峰對南方周末記者說，二手房參考價格機制是板上釘釘的事情，至于政策效力，就要看接下來銀行怎么執行了。

根據深圳住建局的解釋，二手成交參考價是由深圳市房地產和城市建設發展研究中心調研計算得出的。通知發布次日，該中心主任王鋒在公開解讀二手住房成交參考價格發布機制時提到，商業銀行將會以官方參考價作為發放貸款的重要參考。可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，并對此承擔責任。

節后，有媒體報道稱，深圳多家銀行二手房貸款已依據成交參考價批額度。

此前，南方周末記者以購房者身份致電深圳多家銀行了解貸款政策，多家銀行都未給出明確意見。建設銀行深圳分行的一位個貸客戶經理承認，春節前已簽約的不需要按照官方參考價執行。其他的“現在還說不準”。

針對新政的具體落實細則，南方周末記者也向深圳住建局發函咨詢，截至發稿，尚未收到回復。

據陳峰了解，雖然現在市場風聲很多，但是各大銀行的確尚未收到監管的實施細則，因此也尚未表態。“所以大家都不敢動。其實哪怕有個確信，知道怎么操作了，成交立刻又能恢復了”。

多位中介接受南方周末記者采訪時亦表示，相信最終態勢是銀行會按照指導價來貸款，只是時間的問題。

過年期間，張恒一直和想要賣盤的業主們積極溝通，但大家的降價意愿都不高。目前，張恒已經轉向想買房的購房者，提醒他們可能需要支付更高的首付款。

令張恒稍感欣慰的是，他所負責的龍崗片區和羅湖等片區受政策影響較小，如果不是特別熱點的學區房，實際成交價格與指導價差距不算特別大。不像南山、寶安等房價高聳的中心區域，不少豪宅盤直接打“骨折”。

按照深圳住建局第一期發布的二手住房成交參考價格，涵蓋的3595個住宅小區最高均價都尚未超過14萬元/平方米。而在深圳，單價高于14萬元的樓盤并不少。如比較出名的“網紅盤”華潤城潤府一期、二期、三期，位于南山區。據張恒透露，此前的掛牌均價都在19萬元/平方米以上。

王鋒在解讀政策時也曾具體解釋過參考價的定價問題——3595個住宅小區中，有62%的樓盤參考價和成交價基本一致，根據去年的網簽價格計算所得；10%的樓盤因長期無成交由評估師駐場測算所得；還有27%的樓盤，集中在福田、南山、寶安等熱點片區，可能存在炒作因素，導致掛盤價虛高，擠出泡沫后才是合理價格。

不過，這些片區的業主似乎也不著急賣房子。

梁棟是80后“深二代”，自己有個不賺錢的設計工作室，日常收入主要依靠炒基金炒樓。他在深圳各區有多套房產，根據最新的二手房參考價，他的資產直接縮水不下500萬。“反正我不會按照這個價格賣的，如果有人想買就簽雙合同。一份按照參考價來網簽過戶，一份用來補差價。”

在《通知》下發之前，梁棟還把自己的一套房子在中介平臺上“掛高”了30萬元。

梁棟的底氣源于深圳樓市長期以來一二手房價格嚴重倒掛，以及深圳土地資源相對短缺，住房供應長期不足，一手房供不應求，深圳的樓市交易長期以二手市場為主。

樂有家研究中心統計數據顯示，2020年深圳住宅成交超14萬套，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，二手是一手成交量的2.1倍。國家統計局數據顯示，2020年內，深圳一、二手住房價格分別上漲了4.1%、14.1%。

關鍵看銀行

雙合同的解決辦法，并不少見。2020年7月15日，深圳住建局發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，被稱為“史上最嚴樓市調控”，當中“豪宅稅”免征條件，增加了一條“實際成交總價低于750萬元”的限價要求。

梁棟身邊就有朋友在2020年底買的二手房，為了避免繳納豪宅稅，以750萬元以下的價格過戶，多出的部分現金支付，其實就是雙合同。

陳峰也認為，二手房新政真的到操作環節上，不按照參考價進行的解決辦法還有很多。購房難度增加了，但調控效果如何不敢保證。

以之前被稱為最嚴調控的“7·15新政”為例，從嚴的購房條件讓不少購房者失去了入場資格，但是對于深圳樓市的影響似乎也只是持續了一會兒。

張恒有明顯的感受，7·15政策出來后，市場都看低深圳樓市，但是深圳業主預期始終堅挺，基本沒降過價。“最開始一個月是基本沒有成交。但是業主不降價，觀望的客戶也懂了，到金九銀十，成交量又回暖了。”

樂有家研究中心數據顯示，2020年深圳創下五年來房產交易量的最高紀錄。其中，全市二手住宅成交均價6.6萬元/平方米，同比上漲10%。細化到每個月，全年僅8-9月出現小幅下滑，到12月成交均價達到7.08萬元/平方米，全年最高。

“關鍵還是要看銀行對貸款的執行落地。”陳峰指出，深圳樓市熱度不下，很大一個因素還是和經營貸流入有關。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在2020年接受媒體采訪時也表示，外來資金、經營貸以及剛需資金是造成深圳2020年房價上漲的三大原因。

所謂經營貸，是一種面向中小企業或個體工商戶的貸款產品。借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于企業經營需要，具備貸款額度高、利率低的特點。

2020年下半年，廣州一家小貸公司的工作人員曾向南方周末記者介紹，目前不少銀行給出的經營貸利率為3.85%，和廣深等地最低的首套房貸利率4.95%比，中間利差還是不少，成為不少購房者選擇撬動銀行杠桿的首選。

使用經營貸買房的往往分兩類：一類是通過貸款直接用于購買新房，坐收房價升值。另一類則是用來置換按揭貸款，先找朋友借錢還掉房貸，然后房屋抵押做經營貸，由于經營貸利率比房貸更低，也有少則一兩百萬的套利空間。

深圳購房者把這套游戲規則玩得風生水起。一位來自深圳房地產行業研究平臺、要求匿名的研究員告訴南方周末記者，深圳的購房者幾乎都很依賴貸款，是“能貸多少就貸多少”的類型，經營貸就是去年常見且關鍵的貸款手段。

根據深圳貝殼研究院的數據統計，過去兩年來，超九成的深圳購房者都采用了貸款購房的方式，而平均貸款成數也在六成上下。

新冠疫情讓多個國家都采取了量化寬松政策，銀行對居民端寬松的信貸支持一定程度上支持了房價的上揚。根據央行披露的數據，2020年全年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比增長16.8%；社會融資規模增量累計為34.86萬億元，同比增長35.8%，均創近年新高。

2020年4月后，深圳已經開始從緊排查房抵經營貸違規流入樓市，一些將經營貸資金倒騰一兩手買房的情況受到處罰。但據上述研究員稱，經營貸買房的流程變得越來越隱秘復雜，購房人在一些中介機構的幫助下購買殼公司，找專業機構代辦貸款業務，資金多倒騰幾手，就很難被查出來了。這也是去年多重調控下，深圳樓市依然堅挺的原因之一。

但如今，包括陳峰在內的多位地產研究人士向南方周末記者表示，最可怕的不僅是銀行按照官方參考價格來批房貸，而是經營貸的評估價格也可能按照官方參考價來調整。

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