房地產評估機構的風險預防與控制對策探討

劉樹堃

摘要：近年來，隨著我國城市化建設的飛速發展，房地產市場也呈現出了突飛猛進的發展趨勢，同時也帶動了房地產中介服務行業的發展。為了在房地產商品交易的過程中更好地保護各交易主體的切身利益，并且能夠預測房地產交易和投資所帶來的經濟收益等信息，房地產評估這一行業應運而生。房地產評估行業能夠為購房主體提供更加專業的政策性服務和技術服務。近年來，我國房地產評估機構在市場中發展迅猛，這也從側面反映出了市場廣大消費群眾對于房地產評估服務的需求。但是，房地產行業的迅猛發展，也反映出了市場大眾在房地產投資方面的盲目性與投機性，這也使得房地產評估機構在發展的過程中面臨著更大的風險問題。本文主要是分析了房地產評估工作中存在的問題，并且就房地產評估工作的風險防范措施進行了探討，希望能夠不斷推動我國房地產評估機構的規范性發展提供參考意見。

關鍵詞：房地產評估機構;風險問題;風險控制措施

近年來，在我國房地產行業的迅猛發展趨勢下，房地產行業的二級市場得到了進一步的開放，房地產評估機構在推動社會經濟發展以及各交易主體對房地產商品的交易中發揮的作用價值逐漸凸顯出來。在房地產行業中，無論是關于房地產商品的買賣、租賃、估價保險、課稅等業務還是關于房地產的征用、拆遷以及補償糾紛，和合并侵害問題都離不開專業性的房地產評估工作，但是房地產評估機構也與社會中的其他第三方中介機構具有同類型的性質，在工作過程中不可避免地會面臨一定的風險問題。尤其是隨著中國房地產行業的發展體系不斷成熟，房地產行業已經成為推動國民經濟增長的重要途徑，但同時，房地產行業的炒作以及其他行為容易引發經濟市場的波動，因此，必須要根據房地產市場可能出現的風險問題建立健全的房地產評估體系，才能確保我國房地產行業的良性發展。

一、房地產評估機構面臨的風險問題

（一）技術風險問題

當前，我國市場中的第三方估價行業采用的估價方法通常為成本法、收益法和比較法這三種類型。而從實際估價工作的角度出發，無論在估價過程中采用哪一種方法，都需要在詳細的資料支持基礎上才能夠實現。因此，在選擇具體的估價方式時，能否掌握第一手有效且真實的基礎資料，直接影響到了估價結果的質量。但是由于我國房地產評估行業本身起步較晚，發展的時間較短，在評估過程中很多評估人員缺乏經驗參考，并且很多與房地產有關的技術資料無法在短時間內積累起來，例如，類似于市場基準收益水平、房地產價格分類變動指數等指標都無法在短時間內獲得準確的數據。這也導致估價機構以及估價技術人員在對于房地產價格預期的估算工作中存在極大的不確定性。除此之外，由于估價工作人員的技術水平以及對于相關參數的獲得方式不同，在運算過程中也存在一些主觀不確定性因素，而不同估價師由于在工作中，工作經驗和方式的不同，在參數的選擇以及估價方式的選擇方面也存在一定的偏差，這也是導致估價差異問題的重要風險因素[1]。

（二）政策風險因素

房地產商品的價格變動，一方面受到了市場供求變化的影響，另一方面，國家政策的發布以及變動同樣也會對房地產行業的價格產生一定的影響。如果是由于市場供需變化導致房地產商品價格出現波動，估價人員還可以通過敏銳的洞察力進行預測，但是，國家政策的變化是顧家人員無法預測的。關于房地產政策的變化，內容包括了對于房地產稅收政策的變化、金融政策的變化以及全行業產業政策的變化，同時，政策的變動還會影響到估價人員，對于房地產商品價值評估的選擇方法。例如，我國2011年1月21日頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》這項政策中，就使得房屋征收以及補償的估價方式出現了前所未有的變動。

（三）由于評估對象手續不齊全產生的風險問題

房地產的估價工作其實主要就是對房地產商品的權益進行估計和預算。雖然當前隨著我國房地產市場突飛猛進地發展，房地產行業整體有所規范，但是我國房地產糾紛問題來源已久，尤其是在產權界定這方面，還存在著諸多問題。例如，謀發展新企業，通過政府對原地區農民所有的土地征收取得了劃撥土地使用權，但是該企業在取得土地使用權的過程中，為了節省部分辦理手續費，沒有去辦理產權登記手續。面對這樣的情況，在對企業獲取的土地使用權，房地產價值進行評估的過程中，就可能會遇到由于產權登記手續不齊全而影響到股價結果的準確性[2]。

二、房地產評估機構的風險防范措施

（一）注重評估行業的自律性，強化對于全行業的監管力度

當前，在市場中中國房地產估價師協會是我國房地產評估行業自律性監管的主體，該協會承擔著對房地產行業的服務功能、估價監督功能、估價管理功能以及矛盾協調功能。因此，中國房地產估價師協會，必須要根據當前房地產評估機構在評估過程中存在的一系列風險問題進行研究和探討，通過監督和管理房地產評估項目的開展，及時排查房地產評估行業中存在的重大問題。尤其是對于區域性重大房地產評估項目必須要進行動態跟蹤管理，全方位地了解重大評估項目的評估結果以及使用情況。這樣才能夠確保中國房地產估價師協會在行業中的聲譽和地位，增強整個房地產評估行業內部的凝聚力以及抗風險能力。同時，協會內部還應該抽調人力資源，對于區域范圍內的估價業務不定期地進行隨機抽查，還可以通過跨地區抽查的方式確保抽查結果的公正性，如果在抽查過程中查實評估問題，必須要將風險責任落實到人，嚴懲不貸[3]。

（二）健全房地產評估行業的準入以及退出機制

房地產評估行業工作人員涉及到的知識面較廣，并且對于工作人員的專業素質要求較為嚴格。為了確保房地產評估行業從業人員的整體素質，對于從事房地產評估業務的工作人員，應該嚴格地審查其執行能力以及專業素質，適當的抬高準入門檻未達到考核要求的，一律不準踏入房地產評估行業。對于當前房地產評估機構中現有的評估人員，還應該通過年檢或考核等形式進行職業素質檢測，如果在抽查過程中發現房地產，評估機構就業人員無法達到就業要求或在評估過程中嚴重違背職業道德以及國家法律法規則，應該給予相應的經濟處罰或免除評估行業資格證。同時，還應該在一定程度上加大對于房地產評估機構以及評估工作人員違規的處罰力度，確保評估機構以及內部工作人員能夠本著客觀、公正、嚴謹的態度對待房地產評估工作[4]。

（三）引入較為成熟的評估模式

我國的房地產評估機構本身起步較晚，發展的時間較短，因此，在工作過程中缺乏經驗。面對這樣的問題，房地產評估機構可以向制度較為完善的西方發達國家借鑒和學習，由業界的權威機構對于房地產估價的方法以及估價規則進行規范。與此同時，還可以引入一些更加成熟且高效的現代化信息估價軟件和估價技術。除此之外，國家還應該重視，不斷完善房地產估價行業的法律法規，注重立法的強度和力度。通過法律法規的確立，實現對房地產估價人員操作流程的規范化管理，同時也能夠更好地保護估價人員或房地產交易主體的合法權益，為我國房地產估價機構的工作以及各交易主體的權益的保障提供相應的法律支持[5]。

結語：

綜上所述，在我國房地產行業的迅猛發展形勢下，房地產評估機構雖然存在著一系列風險問題，但其未來的發展空間是極其廣闊的。這就需要房地產評估機構內部通過不斷的規范評估流程和評估方法，提升從業人員的專業素質以及職業道德，從而有效地規避房地產評估工作中存在的風險問題，切實的保障各交易主體的合法權益。

參考文獻：

[1]厲保全.房地產評估機構的風險預防與控制研究[J].中國市場，2017，02：130+156.

[2]王彥龍.房地產評估機構的風險預防與控制[J].住宅與房地產，2018，11：19.

[3]王鴻婧.房地產評估機構的風險預防與控制研究[J].中國高新區，2018，12：272.

[4]童玲.房地產評估機構的風險預防與控制[J].商業文化，2021，03：104-105.

[5]張玉霞，董新霞，韓立民，張頊.房地產評估機構的風險預防與控制研究[J].住宅與房地產，2021，04：5-6.45AC0378-1EBF-47EE-AA89-ED1A6E811165