房地產建設工程竣工結算造價的審核探究

喬玲玲

摘 要：房地產建設工程竣工結算造價審核工作的有效落實，對造價控制具備積極作用，為了更好提升竣工結算造價審核效果，往往還需要切實圍繞著基本目標和具體方法進行深入探究，確保審核工作能夠表現出較強的實效性，對于可能存在的失誤風險進行準確判斷。

關鍵詞：房地產建設工程；竣工結算；造價審核

1 引言

房地產建設工程項目竣工結算的造價審核工作是控制工程成本的最后一個關口，是工程成本控制是個關鍵節點。其審核結果直接關系到房地產建設工程最終的經濟效益，是成本控制必不可少的組成部分。為更好地落實房地產建設工程項目竣工結算的造價審核工作，需要明確具體的審核目標和對象，然后采取較為合理的方式和方法進行審核落實。

2 目前房地產建筑工程竣工結算中存在的主要問題

2.1 利用合同開口進行多算

合同是工程發展的過程中最重要的一部分，而且對整個工程的發展有著至關重要的作用，因為合同中包括了合同雙方的責任和義務。但是有些業主對于合同并不重視，往往在簽合同的時候非常馬虎，通常只與施工單位進行工程質量和工程進度這幾個方面的合同內容的簽訂。但是等到要竣工結算的時候，才發現合同中并沒有對工程款和結算的相關要求，甚至對于其他方面也沒有任何的要求，所以在結算的過程中合同完全失去了它的作用，對各方面的要求完全沒有任何的約束力，所以有的工程施工單位會隨意的開口，將工程的難度無限的夸大，并且與建設單位負責人簽訂批準一些增加工作日期和其他的投資方面的簽證，所以施工工程在辦理結算的過程中，會大量的利用合同中的開口漏洞將估算提高從而增加結算過程中的投資。

2.2 隱蔽工程沒有驗收

在工程進行的過程中，在競標成功以后，通常會將工程全權交付給建設的工程隊，對建設的項目一般不采用工程的監管，只是進行一個簡單的形式監理的合同，并沒有工作人員在施工現場進行監工。所以這種情況下就會發生隱蔽工程不能夠被驗收的情況。在竣工結算的過程中，施工單位通常會交付相應的設計人員進行簽到的補簽，從而將這一部分列入整個結算過程中。這種情況下，人們往往會將隱蔽工程補簽的數量增加很多，甚至有的情況下，沒有隱蔽工程的時候也會進行補簽，從而將整個建筑工程竣工結算的秩序打亂，不利于建筑工程的發展，同時還給社會中帶來不良的風氣，甚至影響整個經濟的發展。

3 房地產建設工程竣工結算造價審核

3.1 項目歸納審核法

對于房地產建設工程項目的落實，其一般涉及到了多層住宅或者是多棟小區，借助于項目歸納審核法進行最終造價審核是比較有效的一種手段。項目歸納審核法能夠較好實現對于項目整體的全面分析，如此也就能夠有助于提升結算造價審核的可靠性。這種項目歸納審核法的運用需要首先確定審核方案，結合房地產建設工程的基本要求進行詳細分析，按照結構類型以及建筑風格等進行分類，進而也就能夠明確具體審核目標和對象，有助于實現分類審查，對于可能存在的問題做到高效明確。當然，在項目歸納審核法的應用過程中，同樣也需要重點圍繞著施工現場調研工作進行把關，確保相應審核工作能夠較為可靠，能夠對于施工現場的各個物資和施工工序較為熟悉，確保基礎數據的真實性和準確性。項目歸納審核法的運用還需要制定較為合理的統一價格標準，這也就需要在恰當分類的基礎上，圍繞著一個代表對象進行計算分析，促使其能夠得到較好的準確審核結算，然后代入統一價格標準審核其它房地產建設工程項目，提升審核效率。

3.2 全面審核法

在房地產建設工程竣工結算造價審核過程中，為了更好提升其審核精確度和可靠性，加強對于全面審核法的運用是比較有效的，其能夠實現對于整個工程項目各個內容的全面細致審核，效果較為理想，避免了任何事物和偏差缺陷的出現。結合這種全面審核法的運用，其雖然具備較強的準確性，但是工作量相對而言也是比較大，耗時比較長，在一些大型房地產建設工程中很難得到較好運用。當然，為了嚴格控制工程造價，實現房地產建設工程項目的最大經濟效益，借助于這種全面審核法同樣也是比較有效的，需要投入較大的人力資源參與審核工作。目前各種工程量算量軟件、鋼筋翻樣軟件，以及BIM建筑信息模型技術的應用，可以有效降低全面審核的工作強度，有利于項目進行全面審核，確保審核質量。

3.3 重點審核法

針對房地產建設工程項目規模較大的特點，為了較好實現對于竣工結算造價審核的高效落實，避免全面審核法帶來的工作量較大的威脅，切實運用重點審核法進行處理同樣也是比較重要的一個方法，其能夠較好針對房地產建設工程項目進行具體分析，明確相應結算造價審核的關鍵點，將這些關鍵點作為審核重點，如此也就能夠較好減少審核工作量，并且還不會在造價審核中出現較大的偏差問題。這種重點審核法的運用，最為核心的內容就是把握好審核的目標和任務，了解如何進行重點審核法的落實，對于以往比較容易出現混淆或者是錯亂的內容進行重點關注。比如在定額子目方面，就需要進行詳細審查，提升整體房地產建設工程竣工結算造價審核可靠性。

3.4 比較審核法

對于房地產建設工程竣工結算造價審核工作的有效落實，比較審核法的運用也比較常見，其主要就是依托以往大量的經驗以及數據信息進行對比，以及周邊樓盤的工程造價指標等，如此也就能夠較好分析該房地產建設工程的造價效果，對于可能存在的問題進行細化分析。當然，這種比較審核法的運用不僅僅是針對整個房地產建設工程項目進行總體對比，往往還需要切實加強對于具體內容的對比分析，針對細化的結構以及工料消耗等進行詳細對比分析，如此也就能夠更好發現可能存在的問題和偏差，然后進行深入追究，了解其存在差異的主要原因，達到竣工結算造價審核的目的，有效規避可能出現的損失問題。

3.5 通病審核法

在房地產建設工程竣工結算造價審核工作的落實中，其還可以針對一些常見通病問題進行重點審核，這些通病問題的審核能夠較為便捷高效的發現可能存在的問題，應用實效性比較突出。這種通病審核法的運用首先應該針對工程量計算的一些誤差進行分析，了解其在各個分項工程中的工程量狀況，針對一些比較容易出現問題的關鍵點進行詳細計算，如此也就能夠發現該方面是否存在正誤差影響房地產建設工程造價；對于定額單價高套進行詳細審核分析同樣也是比較重要的一個方面，其需要了解各個不同定額套用的基本狀況，對于存在的缺陷進行準確判定；針對項目重復計算問題進行重點審核也是比較重要的一點，是現階段比較常見的通病類型。

4 結束語

隨著當前我國房地產建設工程項目的不斷發展，各個企業之間的競爭壓力同樣也越來越大，為了更好提升房地產開發企業在建設工程中的盈利，必然需要切實圍繞著成本控制工作進行嚴格把關。房地產建設工程中成本控制的落實需要切實針對最終竣工結算環節進行把關，尤其是要重點做好該環節的工程造價審核工作，詳細分析以往建設工程項目落實中存在的各類隱患威脅，如此也就能有助于采取較為合理的方式進行損失規避和挽回，提升房地產開發項目的經濟效益。

參考文獻：

[1] 張振霞.對房地產開發成本核算問題的思考[J].會計師，2016（21）：19～20.

[2]王晶晶.房地產開發項目成本費用構成及成本控制[J].知識經濟，2017（5）：88～89.

[3] 趙媛.房地產項目竣工結算審計結果影響因素及對策研究[D].中國科學院大學（中國科學院工程管理與信息技術學院），2017.

[4] 劉剛.房地產企業建設項目成本控制策略[D].天津大學，2014.