房地產登記工作中的易忽視問題及對策

高寶俊

摘?要：房地產業登記同樣可被稱作是不動產的登記。房地產登記制度指的是法律方面明文規定的內容，即國家法定機關按照當事人相關情況遞交房地產權屬認定客體信息方面的登記，此類登記信息具有相當的法律效力，由此可見房地產登記制度屬于房地產權屬管理當中的重要內容。當下，中國房地產登記制度所呈現出的主要是一類上下關系比較明確的管理關系，特別是登記制度性質方面帶有特別濃郁的行政干預色彩，由此也造成了很多問題的出現。但是從當下的情況來看，相關解決方式的現實效用并不明顯，所以，本文將持續探析其中的相應問題，給出自己的見解，希望能夠為房地產行業的發展提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產登記;問題;解決對策

中圖分類號：F23?文獻標識碼：A?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.04.050

1?房地產登記工作的重要性

相關研究人員的看法是：因為房地產業的發展過于迅猛，由此推動了《物權法》的出現和普及，筆者對此持認可態度，不過對于《物權法》與房地產登記工作二者間的從屬關系并不認可。分析中國相關歷史能夠發現，中國在確定出依法治國理念后，即將不動產登記方面的工作納入了法律當中，給予不動產登記法律方面的保護，所以，有管房地產登記方面的工作需從理性角度出發進行解度。

2?房地產登記工作中存在的問題

伴隨著房地產開發行業迅猛發展的同時是房地產項目登記管理工作的逐漸繁雜，然而也正是因為相關房地產登記工作的繁雜，暴露出了原本即存在的相應問題，有機會對其展開分析并找到解決途徑。

2.1?登記機構不統一

當下，中國有關房地產登記方面的工作需交由土地、房產機關分別予以登記，這種狀況便可能出現很多工作的重復進行，也可能會引發不同部門間的利益沖突。對此，有關房地產交易方面的時間、成本均會大幅提升，同時相關登記效率卻會下降。除此之外，重復抵押等狀況也可能出現，這對于人力及物力來講是很大的浪費，也代表中國房地產市場的發展重確實存在著很多的問題。

2.2?房地產交易不透明，房地產登記工作滯后

房地產登記工作當中，因為管理方面的思維問題、對于個人因素的過分保護等問題，導致相關部門過分重視登記資料的保密工作，由此也造成了登記工作的非透明化狀況。非透明化狀況的存在會讓房地產登記工作的威信力、公信力受到影響，同時對于整體交易的安全性來講也無較大的益處。

2.3?登記方法不規范

在房地產所有權屬管理登記的各個環節中，因為一些房產管理行政部門對各地房產權屬登記工作有關法律制度法規執行不徹底，導致各地房產權屬登記工作缺少制度規范性。比如，在房屋實際管理作業中，工作人員往往會故意搞混進行房屋初始管理登記與進行房屋總管理登記的基本意義，經常甚至會把兩項房屋登記管理作業互相擱置或互相重復進行登記，加大了房產管理登記的工作難度。比如，在城市地籍注冊登記作業管理中，相關行政部門往往忽視了城市土地注冊登記，只是對位于城市中心的房屋、房產等實施土地登記，當針對城市居民實施政府征地或居民購地時，假如只是以城市房屋作為登記依據當作管理根據，很容易直接致使城市土地登記征收的過程重復，不但導致了財力物力的浪費，并且直接加大城市征地登記作業的管理難度。

2.4?房地產登記模式較為混亂

總登記即中國登記機關針對國家范圍內相關區域重的土地權利、資源進行的登記工作。至于初始登記即針對房地產展開的第一次登記。然而對于實際狀況來講，此兩項工作間的差別性并不大，且地籍整理制度具有很強的重要性，伴隨著城市發展速度的飛速發展，也造成了很多區域內“城中村”狀況的出現。此類狀況的出現，會造成國家土地、集體土地出現地籍混亂、無法辨識的狀況，進而便會引發重復征地等問題出現。

2.5?所有權人不明確

以《物權法》當中相應內容來看。不動產合法所有人按照規定開展房地產產權登記活動時，需向人民政府和相關主管單位遞交居民身份證等能證明自身身份和其它內容的法律文書。由此才可確保合法不動產產權所有人的權益得到保護。就當下的新增住宅樓盤銷售來講，一般不會存在相關的法律問題，主要是存在于部分老舊住宅小區當中，出現問題的原因也多是因為土地所有權登記人并不能給出具備法律效應的法律文書，由此造成與房地產產權登記相關的管理工作不能正常進行。分析此狀況能夠發現，多是因為房地產交易和產權買賣過程當中存在法律行政文件規范度不高的問題。當事人將共同所有權利人的房地產進行隨意的買賣，甚至是出現違法的房產抵押及侵占房產行為。

3?房地產工作中的糾偏措施

3.1?建立統一登記機關

針對當下中國的多頭企業登記狀況，需按照《物權法》當中的相應內容于省級政府當中安排專門性的機構主管房地產企業登記。當下，中國所進行的地方政府登記機構制度改革即是將之前的行政管理型地方政府進行優化，講其轉為具備服務性質的政府機構。此種狀況下，若地方政府職能存在問題或出現相應變化時，社會獨立行政機關便無法正確的開展政府登記工作。由此，政府需構建起統一化的居民登記管理機關，在簡化各項手續的基礎上幫助居民進行相關登記證的審核工作。

3.2?制定完善的不動產登記法

房地產登記屬于《物權法》當中的重要制度內容。對于房地產登記的正常開展來講，必須有相對完善的不動產登記制度為其保駕護航，同時對相關信息內容進行登記公示，進一步提升房地產登記的安全性水平。2015年時，中國出臺了《不動產登記暫行條例》，就不同類型的資產界定與登記予以了明確，由此奠定了房地產制度的相關基礎，中國房地產登記制度也由此開始正式實施起來。《物權法》當中明確，國家有關房地產是進行統一登記的，然而就實際來看，并無統一化的房地產登記流程，部分狀況下還存在權責部門模糊的狀況。由此關于《物權法》的正常落實，即必須有專門性、統一化的法律進行保障。在這當中首先需確定出的是申請登記人的相關資格與條件，針對登記申請流程需予以簡化，由此確保登記記錄的真實性水平，減少相關糾紛的出現，讓當事人相關權利有更大的保障。除此之外，有關房地產登記方面的審查工作也是十分重要的，由此也需安排專門的人員或部門開展審查工作，保證整個房地產交易工作可以順利進行，同時在減少登記成本投入的基礎上提升整個房地產登記環節的效率水平。

3.3?擴大房地產的登記范圍

現行的《細則》中并未將小產權房登記納入農村房屋產權登記管理范圍，但是作為我國目前農村社會客觀存在的一種人民力量小型大產權房確實不能屬于房地產產權登記管理范疇，小型大產權房就像威脅農村社會穩定的“定時炸彈”，如果不加以妥善處置必然可能會直接引起，諸多社會安全問題，造成重大社會動蕩，因此未來房地產產權登記管理制度，要充分考慮小型大產權房中的問題，采取依法進行房地產產權登記，統一房產確認等多種方式才能讓小產權房依法獲得房地產產權登記人的身份。

3.4?對政府機關的管理職能進行規范

管理型轉變至服務型狀況為當下中國政府職能轉變的重要方向。由此即需政府確定出自身的職責，明確出相關工作的管理范圍及審核標準，由此才能夠確保登記制度效用的正常發揮。除此之外，還需秉持人本理念，制定線管制度時從群眾角度出發，最大程度上簡化手續、產權聲明等內容，助力于房地產事業的平穩有序發展。

3.5?明確所有權人

按照當下的資料來確定所有權人。房地產的存在及相關交易活動的開展是十分常見的內容。針對原始資料當中涉及的當事人信息模糊的狀況，政府及相關部門需針對當事人給出相應的約束說明。讓當事人上交與自身身份相符的有效證件證明的同時，還需上交上一次的房屋交易信息證明。由此，房管、公安與民政等單位會一同確定出當事人的相關信息，最終信息在系統正常顯示，表明當事人擁有房地產相關登記工作的資格時，整個房地產登記工作即順利完成。

4?結語

中國民眾在房產價方面的主觀理念是十分強烈的，所以涉及房地產產權的登記方面的工作關注度也很高。在房地產產權登記工作進行過程中，不論是政府機關工作人員或是登記環節的當事人，均需保持嚴謹、中肯的態度確保整個房地產產權登記相關工作的完成。

參考文獻

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