營銷樣板間裝修提升質量控制

西安灃東城建開發有限公司 陜西 西安 710068

“房住不炒”已在現階段深入國人思想,房地產市場新推出的戶型和精裝標準也在盡可能靠近客戶群、貼近生活、拓展功能,特別是2020年突如其來的疫情,拓展了人們對住宅的飲食健康、空氣質量、學習工作空間等功能需求。本文分析的是新一線城市西安某郊區高端高層住宅190戶型的提升,通過提升幾大功能區的裝修,使本戶型更好完成住宅設計效果和使用體驗。

1 精裝戶型基本情況

1.1 小區背景與戶型特征 本小區位于新一線城市西安郊區,周邊以文教用地為主,距離即將通車(2020年底通車)的地鐵口200米,項目占地110畝,限高80米,容積率2.2,為高檔國際住宅小區。本小區以改善型住宅為主,在小區正中心規劃兩棟24層樓王,設計為一梯兩戶,層高3100m,建筑面積190㎡。

高層190戶型因其戶型大、適應人群少、樓層高等原因,在使用與銷售方面稍顯雞肋,為做好戶型宣傳、滿足客戶需求、推進銷售,項目決定對營銷樣板間諸多功能房間的裝飾效果實施提升。

1.2 提升背景與提升計劃 營銷樣板間原計劃60日歷天工期,提升計劃在精裝樣板間施工過程中提出,提升前工期已使用30日歷天,進度為濕作業完成,為減少返工、節約用材、提升功能體驗,主要提升圍繞廚房、衛生間、電梯前室、客餐廳、陽臺等主要住宅活動空間。提升計劃開始時工程暫停施工,停工期間不占用合同工期,提升方案確定后復工,原合同工期不變。

2 提升實施與質量控制

為做好營銷樣板間精裝提升工作,由業主單位、方案單位、深化單位、監理單位、施工單位共同參與,圍繞客餐廳、陽臺、廚房、衛生間等主要功能需求,在原有設計基礎上做逐一提升意見討論與建模對比,確定方案后立即組織實施,具體實施如下:

2.1 設計與深化質量控制 各項優化過程中均兼顧高層住宅防火規范、抗震設計規范、裝修設計與施工規范,在保證使用功能、設計規范允許范圍前提下提升,經提升后的裝修圖一致通過項目組審查意見。

2.1.1 廚房吊頂標高由2400mm提升至2540mm 市面瓷磚標準規格為300mm*600mm、600mm*600mm、800mm*800mm等,為節省用材、減少裝修成本,原設計廚房吊頂標高2400mm。在綜合考慮廚房吊頂上部空間滿足設備安裝、管道排布、檢修空間后,計劃將吊頂標高提升至2540mm,墻面按整磚從上往下排布,最下部一塊瓷磚高度150mm。

2.1.2 客廳餐廳吊頂由原設計三區跌級優化為二區跌級,客餐廳地磚由原波打線分區優化為地磚通鋪,取消客廳通陽臺推拉門 客廳南北長9960mm,寬由北向南依次為3860mm、3460mm、4400mm三個寬度,三個寬度將客餐廳功能依次分割為餐廳、玄關、客廳,原設計在三個功能區設三個吊頂區域、地花區域,功能分區增多后使功能視覺感錯亂,為減少功能分區過多帶來臃腫視覺,計劃將天花吊頂設兩個吊頂高度,客廳與餐廳均為原頂加靠墻處250mm高跌級吊頂,玄關吊頂同跌級高度,玄關吊頂內安裝分別面向客廳和餐廳的中央空調室內機,滿足客廳和餐廳的空調效果。

地面由原三功能區波打線分割調整為800mm*800mm大理石瓷磚通鋪,同時取消客廳南側與陽臺分割的推拉門,使客廳長度由原9960mm擴展為11800mm,客廳可為用戶提供更多擺設分割功能,拓展使用功能。

2.1.3 陽臺落地窗優化為5600mm寬2450mm高的落地窗 南側陽臺長7000mm寬1600mm,外窗原設計為寬5600mm高1900mm,陽臺內部底面反坎過高、扶手高度較低,為擴展190戶型陽臺視野。計劃將陽臺外窗改為寬5600mm高2450mm,且窗戶僅設三道立柱,兩側立柱分割為邊緣寬650mm的可開啟窗扇,中部立柱將固定扇分割為2150mm*2450mm,經實際計算分割后固定扇玻璃小于5㎡,可采用10mm厚鋼化玻璃,因優化后上下層窗檻墻高度不足1000mm,須在窗內側設置高度滿足防護要求的防火玻璃欄板。優化后陽臺窗高度滿足室內視野效果,同時將外立面效果提升,為保證高層住宅窗墻比,在樓層其他部位封閉部分窗戶保證設計要求。

2.2 施工質量控制

2.2.1 拆除施工質量控制與成品保護 因優化前已完成精裝修濕作業工作,實施提升前需將原已施工的廚房吊頂、廚房墻面磚、客餐廳吊頂、客餐廳地面、陽臺窗下坎等實施拆除,拆除過程中做好規劃:隱蔽工程做好現場取證、拆除減少揚塵、做好可二次利用的隱蔽工程保護。拆除過程中必須做好空調室內機、新風室內機、地暖保護層與給排水管道的保護工作,做好不拆除成品的保護工作,減少二次傷害。

2.2.2 施工質量控制 提升施工作業過程中要做好材料驗收、防線控制、隱蔽工程驗收與取證等工作,加強基層驗收特別是拆除完成后的隱蔽驗收工作:防水施工的基層清理與防水層搭接、地暖保護層修補與地暖管打壓驗收、吊頂拆除后主龍骨的使用率與標高控制、窗下壓頂重新澆筑質量驗收等均是施工控制與隱蔽驗收的重點工作。提升工作與已完工程的工作面交接收口工作也存在較多難點,施工方在考慮多方面因素后均須以最終呈現效果為目標實施提升。

3 結束語

本次提升均在不增加總造價前提下實施,以上僅對設計使用功能的多項優化提升具體闡述,未對主要使用功能造成影響的部分提升未在總結范圍內,如:臥室木地板提升為“人”字鋪貼法實施、廚房吊柜高度隨吊頂高度提升后增加高度、縮短浴室柜寬度加大馬桶位寬度等均未收錄。通過前期設計控制、施工規劃、材料提前預制、過程質量控制,提升過程在原定工期內完成,除拆改簽證外總造價不增加,實現原提升目標。經過提升后的樣板間開放后收到較好市場反響,在精裝施工和樣板展示方面為項目組提供了有效經驗,為企業精裝施工提供了大量寶貴經驗。