我國不動產登記制度存在的問題及建議

周吉 胡珊珊 潛江市不動產登記局

在社會經濟發展的過程中，房地產行業發展面臨的最主要問題就是不動產登記，因為不動產登記是針對不動產的自然身份屬性以及權利在登記簿當中進行記錄和公示。同時隨著現如今不動產的覆蓋范圍變得越來越廣，所以不動產登記工作所面臨的問題及影響因素也變得越來越多，針對不動產登記工作進行深入研究及探討是需要進行長期工作的，逐漸對不動產本身的權利歸屬等進行進一步確定，然后對產權關系進行明確規定。

一、我國不動產登記制度的內涵，背景和意義

不動產制度是我國物權制度當中非常重要的組成部分，同時也是不可缺少的一個種類，是在我國物權法的基礎上建立且實施的，它直接服務于利害關系人和權利人，屬于一種公示手段。通過相關制度管理的方式，將房地產相關的信息公布給利害關系人和權利人，并且要求他們在進行不動產登記的過程當中，提前申請與不動產物權相關的變動事宜，在這一個過程政府的相關部門必須要進行詳細的記錄。從上面的分析當中，我們可以看出我國不動產登記制度的建立以及執行，主要是為了滿足市場經濟的需求，除此之外還與每一位公民的切身利益之間存在密切的聯系。所以要想真正的將市場經濟的核心價值充分的發揮出來，就必須將不動產登記制度進行建立以及完善，并且在解決登記問題之后才可以發揮出其核心價值。從不動產統一登記制度的背景進行分析，因為從推行該制度之前，我國的不動產登記主要是對不動產信息進行分別登記的一種制度，它需要依據不動產的性質、用途和不同的經濟領域進行劃分，由各自的經濟領域管理部門來登記這些不動產，但是在2013年之后，我國國務院常務會議，就針對不動產登記的相關內容進行了分析和研究，并要求不動產登記必須要朝著統一化的方向發展，并由國土資源部門全權負責。而且國土資源部聯通，農業部林業部等多個部門共同建立了不動產登記的聯合會議制度，將自身的登記職權進行了明確運營，整體提高了工作的效率。而且這些部門早在2014年3月份就針對不動產登記的相關內容，召開了第1次不動產登記部際會議，明確指出，在未來三年內需要在全國范圍內推行不動產統一登記的相關制度。

二、不動產登記的目的和主要作用

（1）不動產登記目的。不動產統一登記具有重要的作用，它的目的是確認不動產的產權。在不動產登記過程中，需要熟悉產權類型，根據市場發展需求，構建合理的管理制度。為了防止發生交叉沖突，實施不動產登記后需要明確處理準則，不能出現互相干涉的情況。（2）不動產登記作用。在不動產等級處理的實施階段，可以保障安全。在注冊處理階段，關鍵是如何完善信息。結合現有的信息索引交易處理，可以保證安全性。（3）不動產登記和房地產經濟關系。開展不動產登記，可以促進房地產行業更好的發展，還可以有效控制房價。根據不動產登記情況能夠發現，房地產供求關系會影響房價，當進行相應調整后，可以優化供求關系，從而合理解決房地產稅收問題。登記過程中，不光需要登記土地、處理權屬，還要熟悉空間信息。做好不動產登記，能夠對房地產權益做好保護。根據房價變化，確保符合交易要求，從而提升交易水平。

三、我國不動產登記制度的現存問題分析

（一）未能形成統一的不動產登記管理體制

雖然我國有不動產統一登記制度，但是目前我國還沒有完全的形成統一的不動產登記制度，很多時候尤其是在一些鄉下地區，法律知識還不夠完善，很多人認為房子自己的祖祖輩輩都在住，那自然就是自己的，但是一旦等到一些事情的出現就拿不出可以證明是自己房子的證據，從而造成了很多不必要的麻煩。即使如此，我國的法律也會有明確的規定，依法辦事和道德之間就有了一些隔閡，讓人民對于法律或者是政府產生了很多的怨言甚至是不信任，也不利于我國進一步的發展。隨著社會的不斷發展，我國仍然要提出更多的制度，如果人民對于我國的制度是抱有不信任甚至是抵觸的心理態度的話十分不利于我國的發展也不利于我國制度的建立和完善。所以說，這些制度不能只是發布還要在各個地區尤其是法律意識淡薄的地區進行宣傳教育才有利于制度的完善和實施。

（二）登記機關的收費存在爭議

不動產登記需要當事人繳納一定的費用，通常是根據其總財產數額按照相應比例收取，無疑是一筆龐大的收入，使得登記機關對于獲得的利益普遍給予高度關注，反而忽視了自身職能的落實，社會大眾也對收費的合理性抱以懷疑態度。絕大多數公眾都認為不動產登記機關的主要職責就是為大眾服務，應該制定更為合理的收費標準，當前所用的收費標準必須立即予以摒棄，否則將與服務大眾的理念相悖。

四、解決不動產登記制度相關問題的有效對策

（一）建不動產登記信息共享平臺

基于不動產登記制度，需要構建不動產登記信息共享平臺，從而更好的登記不動產信息，做到全面共享，避免不動產交易信息以及不動產租賃的信息不對稱。要積極引入網絡信息技術，可以使用大數據技術構建全國房地產注冊，以及信息查詢平臺，整合相關的數據信息。這樣可以方便的開展信息共享，更好的查詢房地產登記信息。另外平臺還要有登錄權限，通過實名制查詢信息，從而保護房地產登記中的隱私信息。要使用數據加密保護用戶的隱私，防止信息發生泄漏。房地產開發企業通過信息查詢平臺能夠做到大數據分析，從而掌握房地產購買偏好信息，根據大數據信息，可以根據受眾偏好選擇適合自己的產品，從而取得更好的效益。

（二）完善管理機制，規范操作步驟

數據的分散，整合度不高問題不僅僅需要技術支持，還需要管理機制進一步完善。首先，要明確不動產登記信息檔案的目標，是為了有效查詢權利人所屬不動產，為了更好地協助不動產登記工作。其次，要對現有的檔案進行有效地規范整合，將實體檔案盡量轉化為可以長久儲存、方便檢索的電子檔案，存入電子數據庫，從而有效提升數據檔案管理的效率。同時，也需要保護好實體檔案，以防在電子數據被非法篡改或損毀時，實體檔案可以作為另一種有效的證明方法。最后，要對現有的檔案建立統一的管理制度和管理規范，為不動產檔案管理工作提供保障和全面的信息服務。

（三）數據安全保障機制建設

不動產登記數據包含不動產的位置信息、權利歸屬信息、權利人個體信息、不動產價格信息等數據，涉及權利人隱私或商業秘密等敏感信息。一旦泄漏，甚至可能涉及權利人人身安全，將對經濟社會穩定發展造成重大影響。不動產登記數據資源建設和應用，必須以安全可靠的數據安全保障機制為前提。建立貫穿不動產登記數據生產、傳輸、存儲、管理、查詢、分析等全流程的管理制度，確保對數據使用操作全程可追溯。建立網絡和信息安全防護技術體系，搭建滿足信息安全等級保護制度要求的數據生產、傳輸和存儲管理的網絡環境，對不動產登記敏感信息進行加密存儲、傳輸和安全認證，嚴格規范數據獲取使用的權限和程序，實現對不動產登記數據全生命周期的安全管理。不動產登記數據是不動產物權歸屬的數字化體現。隨著不動產登記業務運行不斷規范，不動產登記數據資源不斷完善，不動產登記數據將在經濟社會發展中發揮重要作用。

（四）減少地方政府對房產交易的干預

我國實施不動產登記制度的主要目的就是為了了解國內不動產的分布情況、土地使用情況以及林業分布情況。在房地產行業中，不動產登記制度也能夠發揮起重大作用。但是在進行房產登記過程中需要注意的是，房產登記的工作應當由國家授權的專門機構進行，地方政府沒有相應的職權對房產登記、交易進行干涉。所以，在不動產登記制度的實施過程中，還應關注地方政府所扮演的角色，從制度上規定其職責，以避免權力交叉等現象的發生。

（五）利用信息技術提升數據整合與建庫速度

在進行不動產的登記任務之后，最重要的就是數據資料的整合。因為我國地大物博，人口眾多，數據多并且辦理登記的方式也多樣化，數據整理也十分困難。如果只靠工作人員進行存檔整理工作量之大是可想而知的，因此應該利用信息技術來提高數據的整合和建庫的速度。數據整合是十分龐大的，但如果能夠建立一個數據庫，把每一次的登記都能夠完整無誤的存入到電腦當中并且能夠直接的備份存檔就十分的方便了。有時候一個當事人的登記方式不同或者是登記的不動產也不相同登記的事由也不同，如果每一個都建立一個檔案進行存檔的話是十分煩瑣的，不僅增加工作人員的工作量也增加了檔案的數量，讓數據更加的煩瑣并且也更難整理。這時候可以根據信息技術讓每一次重復的登記或者是同一個當事人的登記都能夠歸入到一個當事人的名下就讓登記以及數據整理變得更加方便了。在為每一位當事人建立相關的數據資料之后，電腦能夠根據每一個當事人不同的登記方式建立不同的檔案庫同時能夠進行區分準確的存入到相應的檔案庫中，這種方式對每一位工作人員來說都是很方便的。

（六）客體真實合法性審查

所謂物權，就得有物，才有權利，我們必須對“物”進行實質性審查，主要內容包括四方面：（1）物是否存在，對于建筑年代久遠的，可以到現場核實或通過最新遙感影像；（2）物的自然狀況及建造，是否合法，可以查閱首次登記材料實現；（3）物的權利狀況是否符合登記條件，可以查閱登記簿實現；（4）物是否區分了主物與從物，從物的來源與權屬登記情況，以保證物權完整性。綜上所述，在《民法典》《不動產登記暫行條例》規定下，充分吸收公證員、檢察官、法官這些在司法、檢察、審判部門法律職業從業者經驗，有助于登記工作人員分析、處理問題更具備法律思維邏輯，做到登記在手、法律在心。筆者認為，當下比較務實的審查模式是：以“知道或者應當知道”的登記能力出發，對材料真實性做到“盡職”“合理審慎”的審查，對法律關系中的內容部分做高度蓋然性查驗，可以保證所有的登記行為有效，保護權利人合法權益。在不動產登記審核中，建議從以下幾個方面完善審查制度：一是審查程度應隨著信息化程度的提高而提高，不能停滯在對紙質資料的要求，要盡量利用互通共享信息進行核實印證，減少當事人自我舉證；二是對于登記機構應逐步建立專業化職業化隊伍，加強法律法規的培訓和解釋，形成標準的審查規范，實現更為專業的審查；三是區分民事法律關系與登記審查的邊界，取得檢察、法院部門的認同支持，尤其是深化“放管服”改革優化營商環境的要求下，做到既能保證登記真實性，又能尊重申請人的意思表示，便民利民；四是對于當事人作出虛假承諾，或無法履行其承諾、提供虛假材料等行為，應從信用、民事、刑事等方面建立多層級的法律責任體系。

五、結語

文章簡單介紹了不動產登記機制對房地產市場的作用，掌握了該政策對房產稅開證的作用、對房價的作用、政策實行和開展對二手房價造成的影響等內容，根據實際情況制定了協調管控不動產登記政策、引進全新的理念、創建資源共享的信息化管理平臺等優化不動產登記政策方式和對策。在實踐過程需要高度注重不動產登記政策，大規模推行、實施不動產等登記政策，如此才能夠從本質上保證國家社會市場經濟有序性，從而為社會的長遠發展打好基礎。