房產測量數字化解析探討

吳鵬飛

摘 要：房地產測量是常規的測繪技術與房地產管理業務相結合的專業測量。本文從房產測量的內涵入手，分析了房產測量的重要性，重點對四種常用的房產測量技術進行了介紹，只出了它們各自的特點和優勢，希望能對房產測量的發展有所幫助。

關鍵詞：房產測量；數字化測圖；坐標解析

1 房產測量的內涵

房產測量就是通過科學地房產測繪技術手段和測量儀器，測定房屋及其地物和用地的專業測量。房產測量能夠把房地產權屬界定要素圖示化，以形象準確的幾何信息標定房地產權的歸屬，提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。

2 房產測量的重要性

首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據。房產測量的結果一經房產管理部門確認發證即具有法律效力，也是處理產權糾紛的重要依據，它直接關系到購房人的切身利益。

其次，房產測量是城市建設、規劃和管理的重要依據。產權測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬情況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用地等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數據。

最后，房產測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

3 幾種常用的房產測量技術

3.1 房產數字化測圖技術

數字化測圖是近幾年隨著計算機、地面測量儀器、數字化測圖軟件的應用而迅速發展起來的全新內容，數字化測圖作為一種全解析機助測圖技術，與模擬測圖相比具有顯著優勢和發展前景。此項技術目前已在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用。數字化測圖，提高了從業自動化程度，降低了操作人員的勞動強度。

3.2 坐標解析法

一般來說房產面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，用地面積測算是封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程中，房地產界址和房產面積糾紛經常發生。因此一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的估算方法與公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產測量計算具有巨大的進步意義。

（1）房屋邊長丈量較差之限差。為了便于和國際上通行的規范相適應，同時考慮到新規范對界址點的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使用，規范應增加邊長丈量較差的限差公式的相關標準。

（2）坐標反算邊長和實際丈量邊長較差之限差。相關規范對房產界址點的精度作出明確的規定，也適用于部分超長或者是不便丈量邊長的房屋，因此測量其界址點的方法體現出了優越性，只要滿足精度要求就能以界址點坐標反算邊長來代替直接丈量邊長。

（3）面積誤差之限差。有關房產面積計算的精度缺乏一個統一明確的標準，需要給出一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式，保證房產面積精度標準的統一。

3.3 GPS技術

GPS技術是當前快速發展的數字定位測量技術，GPS技術因其有效的性能而在目前得到了廣泛的應用。RTK測量技術是是GPS定位的最新技術，更有利于測繪的精確化和準確化。采用RTK技術進行測圖時，僅需一人背著儀器通過電子手簿或便攜微機記錄，在點位精度要求合理的情況下，把一個區域內的地形地物點位測定后回到室內或在野外，由專業測圖軟件可以輸出所需要的地形圖。

（1）測量精度高。當前GPS靜態相對定位精度達到了毫米級甚至是亞毫米級，這是普通測量方法很難實現的測量效果。

（2）可實現全天候作業。從GPS衛星來看，不僅數量比較多，而且均勻分布于空間，能夠保證地球上任何地方任何時間可同時觀測到至少4顆以上的星星，所以可對地球表面進行全面覆蓋，同時不受氣候條件的影響，可實現全天候的觀測作業。

（3）觀測時間短。在GPS系統逐步完善以及相關軟件水平不斷提高的情況下，其觀測時間從原來的及個顯示縮短成了現在的幾十分鐘甚至幾分鐘，如果采用靜態定位的方法，其觀測的時間還更短，因此利用GPS建立控制網，可大幅提升作業效率。

（4）自動化程度高，操作簡便。通過近年來對GPS接收端的不斷改進，其測量過程更顯自動化，工作人員僅需要做好儀器的安裝和整收即可。

（5）效率高。在一般的地形地勢下，一次設站就能完成大約6km半徑的測區，極大地減少了傳統測量的控制點數量和測量儀器的搬站次數。

3.4 GIS技術

房產測繪系統所針對的主要用戶是房地產測繪單位、房管部門及房地產開發商，其最終目標是輔助測繪人員快速繪制出房屋的分層分戶平面圖，并以最新的國家標準為基礎精確地計算出所測房屋的套內面積和公共分攤面積，統計各類信息，生成統計表格及自動配置圖形，提高圖形繪制和面積計算的速度。系統功能實現的關鍵是實現圖形與屬相的雙向掛接，這也是GPS技術在系統功能中的具體體現。

基于GPS技術的房產測繪系統運行于window平臺，客戶機上需要安裝AutoCADR14以上版本，服務器端需要Oracle9i的支持。用戶通過繪圖模塊完成圖形繪制及標注工作，并通過對話框定義單元及分攤項，定義完成后即可編輯設置分攤項目，執行分攤算法并得到分攤結果，最后由系統自動生成房產的分層分戶平面圖。有效地保證了圖形、屬性數據的一致性，實現雙向查詢。

總之，以上四種房產測量技術各有其特點和優勢，在工作中，我們要結合實際工作情況，確定采用哪種測量技術，或者交互使用，相信可大大提高測量精度，縮短測量時間，提高測量效率。

4 結語

房產測量技術不但具有基礎測繪工作所特有的技術性，而且具有很強的法律性，其測量成果的真實性、可靠性直接牽涉到每個房產主的經濟利益。由此可見，使用科學專業的測量技術進行房產測量是十分必要的。測量單位應根據實際情況合理選用測量技術與方法，提高測試精度與準確度。

參考文獻：

[1] 呂永江.房產測量規范與房地產測量技術[M].北京：中國標準出版社，2001.

[2] 伍金珠.測量技術在房產測量中的應用[J].科技創新導報，2010（16）.