關于城市更新土地開發問題與投融資模式淺析

栗喆 沈陽農業高新區國有資產經營有限公司

本文論述城市土地一級開發投融資過程中需要遵循的相關原則，又對我國城市土地一級開發投融資模式中存在的問題進行論述，具體來說，城市土地開發投融資中主要存在融資主體不明確、融資方式單一等諸多問題。根據城市土地一級開發投融資模式中存在的問題，在今后的發展中，需要從明確項目開發融資主體、構建城市土地一級融資法律體系、創新城市土地一級開發融資金融產品等三大方面來進行改進，為我國城市土地一級開發的可持續發展提供堅實的保障。

一、城市土地一級開發整治投融資原則分析

（一）合理預測與規劃原則

在每一項工程進行中都需要進行合理的規劃和預測。其次，由于周期較長，回收資金也相應拉長，這就使得城市土地一級開發需要對項目進展的各個方面，例如融資金額、時間、風險等各個方面進行預測和計劃。最后，城市土地一級開發還需要與當地相關的權威機構進行合作，對于項目進展中出現的問題及其可以出現的問題進行及時的整治，對于投資的項目從整體上進行預算，預測出資金回收的周期，融資的成本以及最終的回報等幾個方面，只有實現正確的預測才可以為項目的有效進展提供堅實的基礎。

（二）融資所需要堅持的時間性原則

城市土地一級開發在整個過程中，都需要巨額的資金作為鋪墊，必須要通過有效的融資方式來“供養”整個項目的開發運行。在整個融資的過程中，必然會形成一定程度的融資成本。有了有效的降低融資成本，就需要對融資所獲得的資金進行合理的規劃與預測，且規劃和預測的基礎不僅需要與整個項目活動相關，更需要與項目的運行時間相關。最好的情況就是結合項目的進展情況合理的制定融資期限，這樣既不浪費資金，又可以合理的把控時間。

二、土地一級開發現行模式問題的原因分析

（一）法律法規缺乏完善性

土地一級開發中，各項工作的開展需得到法律法規的指導，以便提高工作的規范性，形成秩序井然的活動關系。但現階段，我國在此方面的專項法律尚未成型，難以給土地一級開發提供參考依據，中央各部委及地方政策是土地一級開發的主要參考依據。而現行的《土地管理法》和《土地法》逐步表現出適應性不足的局面，難以滿足現階段土地市場的發展需求。在缺乏相關法律法規的背景下，各地制度的差異現象極為明顯，甚至伴有層級間相互沖突的局面，反饋至土地一級開發市場，則呈現出混亂的狀態。

（二）監管力度不足與信息不對稱

土地一級開發項目中，政府具有主導作用，使得決策具有隱蔽性，甚至會在期間出現權力尋租與滋生腐敗的不堪局面。各地的響應水平有限，難以快速建立完善的土地一級開發市場平臺，因此給不當行為的產生創設了“可乘之機”。地方政府更傾向于利用信息的不對稱優勢，通過此舉以達到市場壟斷的效果。

（三）政府角色的定位多重

在土地國家所有制之下，政府兼具土地所有者、管理者及提供者三重身份。政府具有多重目標和職能，應當積極參與至土地一級開發中：改善基礎設施，以滿足百姓的基本發展需求；合理調控房價，打擊房價不良升溫的扭曲形態。現階段，政府財政赤字激增，土地財政依然是各地政府的關鍵創收途徑，且該格局難以在短時間內發生變革；放眼二級土地市場領域，政府在其中存在較激烈的利益沖突，以期在土體出讓期間取得豐厚的土地收入，提高財政收益水平，在該理念的驅動下，將變相出現地價偏高的情況。

三、城市土地一級開發整治融資渠道的拓展策略

（一）明確項目開發融資主體

在未來的城市土地一級開發整治過程中，就需要對其進行明確。具體而言，可以通過公示的方式，讓更多的社會群眾了解城市土地一級開發融資主體，同時更加需要加大宣傳的力度和效果，讓投資方可以通過較多的途徑來了解融資主體，從而為相關的貸款管理工作的進行提供堅實的基礎和依據。

（二）創新城市土地一級開發融資金融產品

金融機構需要根據項目自身的情況來對資金的需求、投資回報周期等多個因素進行分析。向社會推出相應的金融產品。例如，根據我國信托投資平臺出臺的相關規定，土地信托融資在2001 年的時候，出臺了一系列的土地開發融資金融產品，例如債券發行、私募股權基金等多種不同類型的金融產品。以上金融產品的進行，可以使得某些項目以較快的速度獲得資金，從而在很大的程度上降低了開發的成本。

（三）構建城市土地一級融資法律體系

當前現存的市場主要就是以房地產開發貸款機構的相關規定來作為依據和參考的，但是，在市場多元化的今天，更加需要制定明確而嚴格的額融資法律來對城市土地一級開發融資模式進行監督和管理。具體而言，通過相關法律的完善可以對目前市場上的主要融資模式和相關環節進行規定，使其運行更加規范化。通過相關法律法規的完善可以讓更多的相關受益者都可以做的有法可依，行為更加的規范化。最后，通過出臺城市土地一級開發融資法律法規可以讓更多投資者的利益獲得保障，可以為城市土地一級開發工作進行完善。

四、結語

綜上所述，目前隨著我國城鎮化程度的不斷深入發展，城市開發的強度會越來越高，城市土地一級開發如何獲得更加有效的融資方式是最為主要的問題，多元化的融資途徑不僅可以降低融資的風險，保障項目的順利進行，更加可以促進融資的規范化進行。