新租賃準則對建筑施工企業(yè)的影響分析

黃微 中國能源建設集團浙江火電建設有限公司

新租賃準則從2021 年1 月1 日起在全國范圍內(nèi)實施，其在租賃定義、承租人會計處理等多個方面出現(xiàn)了調(diào)整，而這對于財務信息質(zhì)量的提升，實現(xiàn)會計準則內(nèi)部統(tǒng)一有積極意義。新租賃準則的提出，給建筑施工企業(yè)帶來財務管理方面的新變化，也給財務管理工作提出新要求，需要企業(yè)對財會工作機制進行調(diào)整，以滿足新租賃準則的施行要求，更好地適應新制度的規(guī)定，從而提高建筑企業(yè)開展租賃業(yè)務的質(zhì)量和效率。

一、新租賃準則內(nèi)容的調(diào)整

（一）租賃定義

新租賃準則給出的定義是：在一定時期內(nèi)，對于資產(chǎn)的使用權(quán)，由出租人轉(zhuǎn)讓給承租人，然后得到對價合同。這意味著從本質(zhì)上講，租賃是對資產(chǎn)使用權(quán)實施讓渡的操作。在進行讓渡之后，承租人在合同規(guī)定的時間內(nèi)，可以自由決定對這項資產(chǎn)的使用方式，而出租人則據(jù)此獲取租賃收益。對于非租賃部分，新租賃準則也進行了新的規(guī)定，這就為管理人員識別租賃活動提供合法依據(jù)。在上述基礎(chǔ)上，按照租賃和非租賃的區(qū)別，要求不同業(yè)務適用于不同準則，租賃部分適用新制度，而非租賃部分適用收入準則、計量準則等。

（二）承租人會計處理方式

按照新準則的規(guī)定，承租人進行租賃業(yè)務的處理操作時，不需要區(qū)分融資租賃還是經(jīng)營租賃，只要求遵循會計處理的普適性原則即可，即確認租賃業(yè)務的資產(chǎn)和負債，并對應計提折舊和利息費用。同時，對于短期、低價值租賃的會計處理，仍按照舊準則的規(guī)定進行簡化處理，不需求確認為使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債。

（三）售后回租的會計處理

新租賃準則進一步明確了這個概念，要求按照實質(zhì)性原則操作。對于售后回租業(yè)務，要求承租人根據(jù)涉及到的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是不是歸屬銷售分別處理。其中，如果屬于銷售，要求承租人按新租賃準則確認使用權(quán)資產(chǎn)，并確認資產(chǎn)處置損益，若銷售對價的公允價值與資產(chǎn)的公允價值不等的，還需要將兩者的差額作為租金的調(diào)整項目；對于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不是銷售的情況，要求承租人繼續(xù)進行確認，并將轉(zhuǎn)讓收入確認為金融負債。

二、新租賃準則對建筑施工企業(yè)的影響

（一）對會計核算的影響

這主要有兩方面：一方面是確認租賃負債和使用權(quán)資產(chǎn)。新制度要求在租賃期開始日時，將還沒進行支付的租賃付款額現(xiàn)值確認為租賃負債，已支付的則確認為使用權(quán)資產(chǎn)的一部分。另一方面是對上述改變的后續(xù)計量方式，如果是租賃負債，要遵循實際利率法計算確認攤余成本，然后按照租賃合同約定的日期，確定相應負責的到期償付義務；如果是使用權(quán)資產(chǎn)，需要先計提折舊，判斷其價值是否出現(xiàn)損益，然后對其損益情況進行入賬確認。

（二）對財務報表的影響

主要是新租賃準則對租賃進行了重新定義，租賃和資產(chǎn)類型不再進行劃分，租賃涉及到的使用權(quán)資產(chǎn)、負債等都要納入資產(chǎn)負債表，資產(chǎn)總額和負債總額同步增加，這可能提高企業(yè)的資產(chǎn)負債率，降低償債能力以及資金周轉(zhuǎn)率。其對于利潤表和現(xiàn)金流量表也有突出影響。另外，這也會對租賃業(yè)務決策帶來影響，尤其是施工企業(yè)對于租賃業(yè)務的安排，是選擇租賃還是直接購買，或者各自的比例多少等，可能影響到管理層的判斷。

三、建筑施工企業(yè)的應對措施

（一）優(yōu)化分類劃分

對于租賃業(yè)務的存在，面對新租賃準則的多方影響，管理人員首先要優(yōu)化分類劃分，合理區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃，并促使經(jīng)營租賃朝向資本化發(fā)展。因為經(jīng)營租賃的操作可以給企業(yè)帶來更多資本，經(jīng)過購買獲取相應的商標使用權(quán)，選擇將經(jīng)營租賃資產(chǎn)作為無形資產(chǎn)進行使用，從而使其表現(xiàn)出資本化趨勢。另外，隨著新租賃準則的普遍施行，要保證租賃工作的可靠性與高效性，需要明確對承租人和出租人的規(guī)定，并統(tǒng)一對租賃類型的實際劃分標準。

（二）提升操作規(guī)范性

新租賃準則對于租賃業(yè)務帶來一定變動，包括業(yè)務交易結(jié)構(gòu)安排、會計核算、折現(xiàn)率評估、報表披露等方面，而且專業(yè)性要求很高。對此，企業(yè)需要提升操作規(guī)范性，增加準則規(guī)定的靈活性，同時避免流出操作空間，最好是結(jié)合資產(chǎn)的實際類別對各個指標進行規(guī)定。這樣才能保證企業(yè)開展租賃業(yè)務時對差異性的租賃資產(chǎn)參照不一樣的比例指標，然后進行分類。另外，企業(yè)還要提升經(jīng)營業(yè)務能力，提升財務人員的專業(yè)水平，提供及時的培訓活動，并適時調(diào)整和修訂會計政策，做好高端人才的儲備工作，同時注重提高經(jīng)營者的專業(yè)判斷能力。這對促進租賃業(yè)務的健康發(fā)展有積極意義。

（三）強化租賃合同管理

合同是租賃業(yè)務的起點，所以要做好租賃合同的管理。其中主要關(guān)注租賃的識別、分拆與合并、租賃付款額的確定、租金支付方式、行權(quán)方式等方面的內(nèi)容，需要在合同約定的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際進行判斷，所以要求租賃合同有更高水平的規(guī)范性和嚴謹性。對此，建筑施工企業(yè)要加強對租賃合同的管理，制定規(guī)范的范本，對于重要的資產(chǎn)租賃合同強調(diào)事前評估和審核工作的開展，確保合同要素完整、合理，避免合同出現(xiàn)條款敘述不清晰、約定不明確或不合理等問題，給企業(yè)帶來損失。

（四）重新評估融資決策

建筑施工企業(yè)對于資產(chǎn)的取得有多種方式，可以使用資金直接購買，可以選擇融資購買，或者可以選擇租賃。但具體方式的選擇都需要綜合考慮成本效益、現(xiàn)金流量、長短期利益的平衡、決策的可行性以及對未來經(jīng)營的預判等因素，從而權(quán)衡出對施工企業(yè)發(fā)展最有力的方案。

四、結(jié)語

在新租賃準則實施后，因為其在很多方面的變化，給建筑施工企業(yè)租賃業(yè)務工作帶來突出的影響，也出現(xiàn)新的業(yè)務問題，需要企業(yè)明確認識新舊準則的差異，了解新準則的變化，掌握新準則帶來的影響，做好新舊準則下財務工作的良好銜接，提升施工企業(yè)租賃業(yè)務對新租賃準則的適應性。