房地產估價質量分析

孫吉明 大連金豪房地產開發有限公司

房地產估價機構作為企業實體必然會追求經濟效益的最大化，估價機構的重大戰略決策與執行也都圍繞著能否為其帶來經濟效益，經濟效益主要體現在提高收益與降低成本。我國房地產估價機構的質量管理問題也可以從成本收益的視角加以分析。房地產估價機構提高估價業務質量戰略決策可否為估價機構帶來現實的經濟效益，是房地產估價機構能否提高本機構估價業務質量的決定因素。

一、我國房地產評估發展現狀

房地產估價服務于房地產交易。這些年來我國房地產業一直處于快速增長時期。隨著各種房地產交易的頻繁進行，對房地產評估的需求急劇增加。房地產評估為房地產交易提供了重要依據。近年來，我國的財產審核員人數每年增加5000多人，當前的房地產評估師人數超過70000。盡管我國的房地產評估行業發展迅速，但前景仍讓人不斷加入。但是它也因為快速的發展帶來了一些問題，例如員工素質參差不齊，一些員工的素質有待提高。相關法律法規的結構不健全。

二、房地產估價質量管理

（一）房地產估價中的大數據技術

在房地產估價行業發展的過程中，面臨的數據具有多樣性和復雜性的特征。在實際工作中，為了促進房地產估價行業的穩定發展，需要加強對這些數據的有效運用，提取有價值的信息，這在一定程度上和大數據技術的工作優勢是相互吻合的。房地產估價行業離不開房地產產權和產籍方面的信息，同時還要多方位地了解當前市場的發展方向和市場的綜合性信息，對于市場信息來說具有時效性的特征。比如，房地產價格和租賃價格方面都是隨著時代的發展而不斷變化的。對于一個城市來說，規模越大，房地產交易市場就越活躍，其中所產生的房地產估價數據就越多，為了保證房地產行業的穩定發展，需要充分發揮大數據技術的優勢來提取有價值的信息，靈活地應對大規模數據給房地產估價行業帶來的影響。工作人員可以充分發揮我國當前大數據技術的優勢，科學地利用數據挖掘技術的功能，獲取非常真實的房地產數據，構建完整的房地產估價數據庫。另外，在房地產估價行業中運用大數據技術也可以滿足房地產估價行業當前長久發展的需要以及目標。工作人員要充分發揮大數據技術的優勢，遵循大數據時代的要求和標準，積極探索大數據技術的應用模式，從而使估價技術水平能夠得到有效的提高，為企業日常管理提供重要的數據支撐和資料支持。

（二）加強監管制度措施

房地產估價市場當前的混亂很大程度上是由于缺乏嚴格的監督。因此，政府機構需要加強監督措施，并采取具體的監督措施。他們尤其可以從以下幾個點來看：（1）房地產評估機構應減少與政府部門的互動次數和相互關聯，因此市場上的所有房地產評估機構都在同一起跑線上，以防止內幕交易。（2）分析目前政府對房地產估價機構進行監督的困難及其原因，然后對監督機制進行適當調整，以物業評估行業的監督為主要監管者，以政府為監督支持，加強監督。（3）建立投訴機制。鑒于目前的非法房地產評估，不難確定投訴部門的減少是進行非法房地產評估的主要原因。

（三）加強房地產評估執業人員的資格認證工作

為了確保我們的房地產評估行業的員工具有更高的素質水平，我們必須注意從業人員相關資格的認證，并提高標準。我們還可以從其他國家或地區的相關標準和管理體系中學習，并根據從業者是否精通技術，工作經驗是否足夠豐富，評估結果是否符合科學道德標準以及職業道德標準等，來達到制定相關標準，以確保對該行業的有效管理。這不僅將確保行業技術人員的專業水平，而且還將使行業朝著更好的方向發展。此外，我們還需要增加人才招聘和管理核心人才技能的要求，嚴格管理需要本科以上學歷的從業人員的學歷；加強注冊系統的功能盡管我國目前擁有相對完善的注冊系統，但該系統的實際功能還不夠強大，注冊系統并未發揮應有的作用。

（四）防范成本

防范成本是為了防止出現房地產估價質量問題而產生的費用，即為使房地產估價報告符合一定的質量標準而在質量管理教育、質量管理技術等方面所耗費的費用。防范成本主要包括購買和維護房地產估價報告撰寫的輔助系統、房地產估價報告撰寫人員的技能培訓、房地產估價報告撰寫質量控制各類措施等費用。

三、結語

我國目前的房地產估價市場與估價行業尚有一些不夠規范的地方，現有的估價市場還未形成對高質量房地產估價的大規模有效需求，相當一部分委托人的房地產估價需求僅僅是為了滿足某種法定手續的形式需要，估價收費成為選擇估價機構的首要考慮，反而對房地產估價質量的高低不太在意，甚至有少數委托人更希望估價機構能滿足自己需要的低質量估價服務，也更傾向于選擇房地產估價質量低下的估價機構。在這樣的環境下，估價機構提升房地產估價質量進而建立起良好的信譽在很大程度上無法轉變成委托人對估價機構有效需求的提升，甚至在特殊情況下會降低委托人的有效需求，因為房地產估價質量的提高會令估價機構迎合委托人不正當要求的可能變低。估價機構的良好口碑無法轉變成為現實的經濟效益，估價機構因為房地產估價質量提升而產生的預期收益是微乎其微的，估價機構感覺“吃力不討好”必定不愿提升房地產估價質量，這也是我國目前房地產估價質量有待提高的一個重要因素。