土地供應“兩集中”新規后的土拍市場

隨著實行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經開始感到“分身乏術”。集中供地新政更加考驗了房企的“擇時+擇地”能力，并對房企在關鍵時點的融資能力、營運能力、投資能力等提出了新的要求。

5月中上旬，青島市轄區迎來了宣布執行供地“兩集中”新政后的第一批次住宅用地集中拍賣，本次土拍引起了業界的較強關注，重要原因是土拍第一天，青島市市北區開平路45號地塊遭17家房企瘋搶，激烈鏖戰164輪后觸發了17000元/平方米的熔斷價，地塊轉入線下競自持面積，市北“新地王”出世。

核心區域受追捧，外圍條件苛刻地塊遇冷，多以底價成交，甚至城陽兩宗土地流拍。土地拍賣“冷熱不均”的背后，是房企對土地供應“兩集中”新規則的小心試錯。

區域熱度持續分化

市北“新地王”地塊的拍賣持續了98分鐘。樓面拍賣價從10310元/平方米沖到17010元/平方米，觸發了17000元/平方米的熔斷價，溢價64.99%。同時，西海岸、即墨等郊區的土地競拍大多以底價成交，城陽區更有兩宗土地因無人問津而流拍，此次青島集中供地的平均溢價率并不高，僅為1.91%。

據中指研究院數據顯示，2020年青島市土拍共成交宗地304宗，近半數土地都以底價成交。2020年1～12月，除1月份青島成交的8宗地塊平均溢價率達到1.54%外，其余各月成交土地的平均溢價率均保持在1%以下。

此次青島集中供地，除低溢價成交特點外，還呈現出明顯的土地市場分化，中心城區樓面價保持穩中有升的態勢，但遠郊地塊企業參與度不高。業內人士認為，新政下是熱門更熱冷門更冷，因為近三分之一的地都放出來了，企業能把地塊的價值看得更清楚。

各城市競拍熱度同樣分化

一個城市不同區域的土拍市場分化明顯，放眼全國，各個城市的土地競拍熱度同樣分化。根據中指研究院整理的數據來看，長春、廣州、沈陽、無錫、重慶（主城區）、杭州、北京、福州、深圳、廈門、青島、天津等12個完成首批集中供地出讓的城市，重慶、無錫、杭州、廈門、北京土地市場熱度相對較高，廈門、重慶、無錫成交樓面均價較去年全年分別上漲71%、51%和31%，其中無錫成交的16 宗土地中，15宗土地均達到了最高限價;重慶平均溢價率達43%，較2020年全年增長33個百分點，有地塊出現130%的溢價率;廈門成交的5宗土地中，3宗土地均達到了最高限價;杭州41宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達40%;北京則有10宗地步入報高標準商品住宅建設方案階段，占總土地出讓的三分之一。

與其相比，長春、青島土地市場熱度相對較低。

整體供應規模增加不明顯

根據中指研究院綜合整理的數據來看，首批集中供地整體規模較去年增加不明顯，全年供應較為均衡，各城市供應占比差異較大。

根據21個城市發布的首批住宅用地集中供地計劃，首批供應土地面積達5118萬平方米，占2020年全年供地面積的34%，整體供應規模較為均衡。各城市供應占比差異明顯：蘇州、杭州、北京首批集中供地規模較大，占比均超過去年全年供地量的50%，其中蘇州首批集中供地量占比高達61%;青島、深圳、重慶首批集中供地較小，占比均為去年全年供地量的20%左右，其中青島首批集中供地量占比不足20%。

考驗房企“擇時+擇地”能力

自今年2月份，自然資源部要求包括青島在內的22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。3月中旬，長春率先發布首批次住宅用地供地計劃，開啟22城首批集中供地的序幕。這22個城市多集中在4月、7月、10月發布地塊出讓公告。截至4月底，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽率先采取“兩集中”制度進行了土拍活動，累計成交164宗地塊，總建筑面積達2607萬平方米，成交總金額超過2183億元。5月，上旬是杭州、北京迎來集中出讓活動，中旬有福州、青島、深圳、天津進行集中地塊出讓，截至5月19日，除武漢外，已有21個城市先后發布首批住宅用地供地計劃，12個城市完成首次土地集中出讓。

隨著實行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經開始感到“分身乏術”。面對多個熱點地區的優質地塊，大型房企也“力不從心”。集中供地新政更加考驗了房企的“擇時+擇地”能力，并對房企在關鍵時點的融資能力、營運能力、投資能力等提出了新的要求。同時，中小房企在熱點城市的生存空間進一步被壓縮，三四線城市可能成為中小房企青睞的地區。而大型開發商難以同時兼顧多個城市，將給中小房企帶來更多拿地機會。

催生“曲線”方式拿地

在土地拍賣市場上，有的房企參拍熱情高漲，有的房企卻鮮有“出手”，有的房企甚至規模房企通過“曲線”方式拿地，繞過難度相對大、成本相對較高的招拍掛，轉而通過收并購、合作開發等途徑補充土儲。如截至5月12日，世茂集團今年以來通過收并購、合作開發等方式新增20宗地塊，貨值約200億元。

“‘兩集中’供地為企業間合作提供了更好地機會，合作拿地有利于進一步提高拿地幾率和分散風險。”業內人士分析道。

房企投資策略發生變化

針對“兩集中”供地呈現的最新特點，房企業需要更針對性地采取措施。

一方面，房企在選擇投資城市時，除了關注城市的經濟、交通、人口等基本面和整體房地產市場情況外，還應重點關注具體區域、板塊，甚至單宗土地的競爭環境，選擇更適合自身的地塊，一地一策，發掘單宗地塊的投資潛力。

另一方面，企業可以更多關注22城之外的投資機會，特別是城市群、都市圈內部城市。“兩集中”政策出臺后，重點22城短期供地停滯，部分企業轉戰熱點三四線城市，導致這部分城市土地市場明顯升溫。在重點城市集中競拍期間，關注熱點三四線城市的土地機會，或可以一定程度上分散風險。

房企集中供貨競爭更加激烈

集中供地的背后，將催生房企集中供貨，市場競爭將更加激烈，將考驗房企的產品力與營銷能力。

房企需調整節奏、拓展獲客渠道、提升產品設計特性等，強化自身產品價值，加強競品監測。土地集中供應直接影響了企業新開工、推盤及營銷節奏，拿地后，同批次、同區域項目各階段的運營節奏和產品設計均將影響拿地房企的運營節奏和產品設計。房企將面臨同批次項目集中入市競爭情況，客戶獲取難度加大將促使房企創新營銷方式及搭建自身獲客渠道，同時，也將促使房企調整營銷節奏，如：同質化產品搶跑，非同質化產品錯峰銷售。

產品設計方面，隨著第七次人口普查數據的公布，全國家庭戶均人口為2.6人，未來小戶型住房需求體量或進一步釋放，不同城市戶均人口數、人口結構、年齡結構、受教育程度等方面的差異也為企業設計產品提供新的參考。

（本刊編輯綜合整理）