試論房地產經營風險管理策略

吳淵 福州天福集團有限公司

在房地產經營管理的過程中風險管理是一個非常重要的內容，其風險源于多個方面。房地產經營風險主要源于土地獲取、開發建設、經營租賃以及其他不可預見因素等，再加上我國房地產企業在經營風險管理的過程中也存在一定的問題，因此應該通過經濟環境研究、市場調查預測、加強物業管理、豐富經營銷售手段以及增強風險防范能力等方式做好房地產經營風險管理，保證房地產經營的穩定性與科學性。

一、房地產面臨的經營風險

（一）獲取土地階段的風險

土地獲取環節是房地產經營基礎且重要的環節，同時也是其經營風險中最大的一個階段。房地產企業要想建造房屋首先就需要進行位置的選擇，并在其基礎上獲取土地使用權，而在這一過程中政府對土地供應量有調控作用，要想獲得土地使用權必須經過政府同意。這也就意味著如果土地價格發生變化，則會直接導致土地獲取成本的變化，房地產經營過程中的資金周轉就會受到直接影響，同時價格波動過大會直接導致房地產企業面臨財務危機。

（二）開發建設階段的風險

開發建設可以具體分為三個階段，首先，前期工程階段。其風險主要源于政府稅收減免偏向商品房建設、影響企業開發方式與周期的相關政策以及所獲得土地不適于建設、前期工程費用較高等土地獲取問題所導致的利潤降低。其次，建筑安裝工程階段。其主要的風險來源包括工人工作能力與技術水平所帶來的風險，建筑材料價格波動所帶來的風險以及貸款收緊、政策變化等導致資金流斷裂、建設無法繼續進行所帶來的爛尾風險。最后，配套工程施工階段。其也存在一定的風險，包括道路工程、水電煤氣管道使用、綠化、排污等帶來的施工費用風險，同時也包括配套設施施工建設過程中前期工程返工成本等帶來的風險。

（三）租賃銷售階段的風險

在房地產經營管理過程中，最終需要通過租賃或者銷售房屋來實現資金收回，這一過程所需要的時間相對較長，而政策并不是一直不變的，政府可能會調整關于稅收或者住房的政策，這類政策的頒布也可能會直接影響房地產企業的租賃和銷售業務，進而影響企業的預期收益，給企業的經營造成一定的風險。同時，市場情況的變化也隨時會給房地產經營帶來一定的風險，利率變化、房地產市場不景氣以及經濟下行等宏觀經濟風險時有出現。

二、房地產經營風險管理的具體策略

（一）加強對經濟環境的研究

與其他企業相同，房地產企業也是在一定經濟環境中開展各項經營活動，經濟環境在給房地產企業提供機會的同時也帶來了一定的挑戰與威脅。房地產企業內部經濟活動與外界經濟、社會、政治、自然等相關因素均影響著房地產企業的經營與發展。因此，房地產經營風險管理過程中，工作人員應該加強對內部與外部經濟環境的研究，做好社會情況、政府政策以及市場變化的全面分析，并將其與企業內部條件與環境進行有機整合、靈活應變，跟隨經濟環境做好企業經營活動的調整，從而促進風險管理有效率的提升。

（二）完善市場的調查與預測

房地產企業主要的產品就是房屋，其具有一般商品的特征，同時在市場經濟高速發展以及人們生活水平提高的今天，購房者越來越重視心理上的需求，其消費行為呈現出了個性化的特征。在這樣的情況下，房地產企業應該轉變傳統的經營思想，認識到人們購房不只是為了居住，還要求有合理的套型設計、樓盤環境、配套設施與物業管理。房地產企業要想實現良好的經營風險管理就需要做好市場調查與預測，了解購房者的特點、偏好，明確樓盤的定位，從而實現樓盤的良好銷售。

（三）提高樓盤物業管理水平

房地產企業要想做好經營生產管理，就應該認識到自身不僅是樓盤建設與銷售的企業，也是樓盤服務企業，在經營過程中房產價值與物業管理水平也有著密切的關系。當今，購房者對生活環境與品質的要求越來越高，如果物業水平低下，就可能導致開發商的形象受到影響，不僅不利于樓盤銷售，還可能影響企業整體發展。因此，房地產經營過程中就需要找到一種可以滿足購房者需求的物業管理方式，借助優秀樓盤的先進經驗，提高物業管理水平。

（四）豐富經營與銷售的措施

對于房地產企業來說，其經營的最后一個階段就是銷售，只有將建設完成的樓房銷售出去才能實現資金的回籠。由此可見，在房地產經營管理的過程中只有做好銷售，才能從根本上避免“資金無法回收、沒有能力償還貸款”所帶來的風險。因此，房地產企業需要豐富經營和銷售的手段，拓展思路，創新銷售的途徑，盡可能滿足消費者的需求，為其提供全方位的服務。需要注意的是，房地產經營過程中企業不僅要做樓房銷售，也應該做好服務銷售，找到消費者喜歡的銷售模式，為其提供多樣化和高品質的配套服務。

（五）增強企業風險防范能力

在房地產經營風險管理的過程中，增強企業風險防范能力是非常重要的。房地產企業需要提高評估與分析能力，擁有合理的財務預算，并在此基礎上加強房地產項目的評估，全面掌握其優勢與劣勢，做好未來銷售情況的預測，找到在經營過程中可能會出現的各種風險，進而做好應對準備，增強企業的風險防范能力。在此基礎上，房地產企業也需要用科學的方法，做好人力、材料的管理，合理控制成本，提高其內部管理與監督能力，保證建筑房屋的質量。

（六）強化風險轉移具體手段

房地產企業經營流程較為復雜，其要想獲得發展資金就需要與銀行簽訂合同，在開發建設的過程中需要與施工單位簽訂合同，購買原材料時需要與供應商簽訂合同，房屋租賃與銷售時需要與地產中介簽訂合同。因此，為了轉移房地產經營風險，就需要在合同制定的過程中明確責任，避免所有風險都集中于房地產企業，進而實現風險的有效轉移。

三、結束語

房地產行業不僅是房屋買賣的中間機構，還參與了前期樓房設計、建設以及后期樓房銷售和物業服務提供等環節，其業務類型的復雜性決定了其在經營的過程中需要面臨來自多個方面的風險，因此房地產企業為了更好地發展，把控好經營風險，找到更好的經營風險管理措施是非常重要的。