解決分散登記歷史遺留的問題對策

張秀梅 青海省海東市互助土族自治縣自然資源局

2016年，我國推行了不動產統一登記制度，負責不動產登記的各個部門職責相互交叉，權利主體與登記范圍都有所不同，在這種情況下，落實不動產統一登記的時候，之前分散登記歷史遺留問題就會逐漸的顯露出來。相關部門還應該更加重視不動產分散登記歷史遺留問題，結合當前頒布的不動產登記相關法律法規，實現分散登記到統一登記的轉變，同時不斷的提升公眾產權意識，找到分散登記與統一登記的共同之處，在采取相應的對策落實不動產登記，更好的解決分散登記的歷史遺留問題，從而完成統一登記。

一、分散登記歷史遺留問題

在傳統的不動產登記制度中，分散登記屬于常見的登記方式，但是在推行統一登記制度之后，分散登記的歷史遺留問題也逐漸顯露出來，想要更好的落實統一登記，就需要及時解決分散登記歷史遺留問題，以下針對分散登記具體的歷史遺留問題進行分析：

1）缺乏必要的審批手續或者建設工程手續。不動產中，房屋建筑屬于主要的不動產類型，而房屋建筑工程從招投標到具體的施工竣工投入使用，都需要具備完善的手續或者許可證，這些必要的手續也是不動產統一登記的重要憑據，但是當前很多不動產建設項目并沒有嚴格按照相關規章制度去申請必要程序和手續，在這種情況下，進行不動產登記的時候，就會存在缺少必要的審批手續或者建設工程手續的情況，導致建設工程不規范，不動產登記的相關法定材料也很難準備齊全，不動產登記工作的落實出現一定的問題。2）拆遷安置時安置房屋產權歸屬不明確。由于城市建設規劃的限制性，在不動產建設過程中，需要建設一定的安置房來安置拆遷戶，而當前很多拆遷安置房的產權不明確，拆遷安置的對方與源文件存在很大的不符之處，在這種情況下，落實安置房的產權問題手續相對不完善，所以不動產證書辦理流程也會不完善，不利于不動產的統一登記。同時，部分安置房并沒有按照房屋建筑的相關流程來辦理手續，所以在進行安置房產權登記的時候，很容易出現產權不明確的問題，尤其是在辦理轉移手續的時候，問題就會更加明顯，甚至部分安置房拆遷的時候，很難直接辦理房屋所有權登記。3）企業改制的時候沒有能夠及時完善產權登記手續。企業在進行不動產登記的時候，需要及時辦理相應的不動產登記手續，尤其是企業改制時，更需要及時完善企業的不動產登記手續，通常企業改制的類型包括兼并、分立、合并、重組，而當前很多企業并沒有及時辦理土地變更登記、產權登記等手續，在企業改制的時候，也沒有及時完善土地出讓手續，所以在進行統一不動產登記的時候，出現了土地證、房屋產權證權利人不一致的情況，影響不動產統一登記制度的落實。除此之外，部門沒有列入企業改制內的不動產，由于企業改制的時候沒有列入其中，也就導致不能及時進行工作銜接，房屋登記與土地登記也不能及時同步，轉移手續登記辦理同樣會出現一定的問題。4）民事糾紛問題。不動產登記涉及權財分配，所以當事人在辦理登記手續的時候，可能會出現雙方不配合的情況，在這種情況下，不動產難以及時申請房屋所有權登記，隨著時間的推移，不動產產權證書的辦理也會由于民事糾紛受到一定的影響。5）部分法定的稅費未繳納。不動產在出售或者自用的時候，根據國家的相關法律法規，需要及時繳納一定的稅費，這些費用主要是用于獲得土地使用權的，所以不動產登記中，要求擁有者根據法定程度來繳納稅費。但是當前很多企業在繳納稅費的時候，容易出現遺漏法定稅費不繳納的情況，從而導致相關程序不完全，很難真正落實不動產的登記與管理。6）分開登記的時候需要觀察房產和地產的登記要素不一致。在統一登記的時候，需要房產證和土地證一致，尤其是在辦理多次登記不動產登記的時候，會有更大的優勢，但是在分散登記的時候，往往會出現產權轉移登記不統一的情況，所以在多次轉移登記的時候，很容易出現兩證登記權利人不一致的情況，不利于不動產權利證書的登記。

二、分散登記歷史遺留問題的解決對策

不動產的分散登記與統一登記存在很大的不同之處，在落實統一登記的時候，分散登記的歷史遺留問題會影響統一登記落實的效果，所以相關部門還需要及時解決分散登記歷史遺留問題，以下針對分散登記歷史遺留問題的解決對策進行分析：

1）注意完善建設工程審批手續。在不動產登記的時候，完善建設工程審批手續非常重要，而建設工程規劃和施工過程中，涉及的環節非常多，包括工程規劃環節、施工環節、竣工驗收環節等，各個環節都需要辦理相關的審批手續，而不同環節的審批手續需要不同部門負責，所以在解決分散登記遺留問題的時候，還需要讓負責不動產登記的相關部門之間各司其職，通力協作，從而更好的完善建設工程審批手續，同時在辦理相關許可證的時候，如果有遺漏問題，還需要及時進行補辦，保證建設工程審批行政許可證完善。例如，對于已經建成的房屋，用地規劃許可證、工程規劃許可證、規劃核實確認書（核實合格書）等證書規劃部門是無法補辦的，質量監理部門無法完成工程質量竣工驗收備案等，所以針對這種情況，還需要結合企業需求和現狀，制定符合規劃的制度，幫助更好的補辦的需要的審核材料，或者在經過相關部門同意之后，利用安全鑒定報告來代替相關的審批手續，從而更好的辦理不動產手續。2）明確拆遷安置情況。在分散登記歷史遺留問題的時候，安置房產權歸屬問題屬于主要問題之一，所以在解決分散登記歷史遺留問題的時候，還需要更加重視明確拆遷安置情況，通過追根溯源的方式，明確房屋拆遷安置房的產權類型、權利與歸屬，同時在辦理不動產權證書的時候，也需要經過拆遷安置對象同意之后，再進行不動產手續辦理，更好的解決拆遷安置房的歸屬問題。例如，想要取得拆遷安置房的所有權，還需要結合房屋改革的相關法律法規，取得房屋，然后再根據房屋改革審批資料與相關流程和制度，辦理相應的不動產權證書，來更好的解決拆遷安置房的產權歸屬。3）明確權力部門并完善出讓手續。在辦理不動產登記的時候，權利繼承部門的確定是非常關鍵的，只有明確了權利繼承部門，才能更好的完成不動產登記，并且確定是否將不動產列入到改制資產當中。如果不動產已經列入到改制資產當中，則需要結合沒有進行房改之前的不動產情況，與相關部門積極配合，申請土地改制用地的相關手續，然后補交相應的出讓金或者其他稅費，完成資產改制和轉讓，并且申請相應的不動產產權證書。如果沒有列入到改制資產當中，則需要原有的企業和經手單位明確沒有列入改制資產的不動產產權繼承部門以及產權的歸屬，以免出現產權歸屬不清楚的情況，在明確了產權歸屬之后，再申請不動產產權證書。4）多種途徑解決民事糾紛問題。在影響不動產統一登記落實的因素當中，民事糾紛屬于非常重要的因素之一，所以進行不動產登記的相關部門還需要更加重視民事糾紛的解決。在解決民事糾紛的時候，可以將司法途徑與協商解決途徑充分結合起來，首先主動去了解產生民事糾紛的原因，然后將民事糾紛中涉及的當事人集中到一起，所有當事人進行自行協商，如果協商一致的時候，可以按照正常程序解決相關糾紛。當民事糾紛雙方協商不一致的時候，則可以根據相關法律法規，引入司法途徑來解決民事糾紛，然后根據法院的判決完成不動產證書的申領。5）補辦用地手續并及時繳納稅費。在不動產統一登記策略當中，通常需要房產證、土地證權利人統一，而實施分散登記的時候，往往很多不動產登記是沒有完成稅費繳納的，在這種情況下，當事人想要辦理不動產產權證書，相關部門就需要向當事人解釋該情況，然后結合土地出讓合同或者房屋轉讓合同上的相關條款，完善相應的手續，再要求當事人補辦用地手續并及時繳納稅費，完成后才能申請不動產產權證書。

三、結語

綜上所述，在當前社會形勢下，不動產統一登記已經成為未來發展的趨勢，因此為了更好的落實不動產產權登記，相關部門還應該更加重視分散登記歷史遺留問題，認真分析歷史遺留問題出現的原因，然后針對不同的問題，采取不同的解決措施，從而更好的解決不動產登記的歷史遺留問題，推動統一登記發展與落實。