探討有關房地產經濟可持續發展的見解

高代娟 四川省煤田地質局一三五隊

一、房地產經濟可持續發展概況

（一）房地產經濟可持續發展的內涵

即實現經濟，生態，社會三者并存，共同發展就是可持續發展。是盡可能避免給自然生態環境帶去不良影響的綠色發展、在未來要實現公平的共享式發展，是要滿足我們當代人的各種圍度的需要，又不損害后代本身需要發展的資源，房地產這一塊，他的可持續發展戰略就是將可持續發展作為他的思想指導，這同時也是他最后的也是最終的目標，通過這一大塊經濟來推動國家的經濟發展，同時還是呈現出一個可持續發展的模式。

其具體內涵包括以下四點：一是這塊的經濟必須要對內外環境的發展變化作出密切的關注，同時知道自身定位。制定可持續的戰略規劃。二是在節約資源、保護環境的前提下做好房地產開發與建設工作。三是實現房地產經濟發展與人民生活幸福感的協調統一。四是房地產經濟發展應注意維護社會公平。

（二）影響房地產經濟可持續發展的因素

一是土地政策。我國房地產開發必須先以有償方式獲取國有土地，開發者需要向政府支付金額，來獲取土地的使用權限。土地出讓金的高低直接影響房地產開發成本，進而影響房地產經濟的可持續發展。

二是城市規劃。城市規劃直接影響當地的土地開發力度，進而影響房地產的供給。城市規劃的方向會影響房地產開發區域的配套基礎設施，進而影響定價和銷售量。

三是房地產市場。房地產市場的影響的主要因素就是它的供求，這方面的變化將會影響是否能夠擴大或是縮小規模，房地產市場繁榮會吸引投機者盲目加入房地產開發隊伍，造成虛假繁榮，不利于房地產經濟的可持續發展。

四是金融政策。在房地產開發環節，開發商會通過將土地使用權抵押給銀行的方式獲取貸款。在房地產銷售環節，購房者會采用分期付款的方式。因此金融政策會影響房地產供求狀況，合理的金融政策會推動可持續經濟房產方面的穩定發展。

（三）目前我國房地產經濟可持續發展的實際情況

最近這些年來，人們隨著科技的發展，生活水平越來越高，房產經濟也突飛猛進，開發速度加快、規模不斷擴大的同時，房價也在不斷上升，甚至出現房價上漲幅度與居民收入增長幅度嚴重不協調的情況。房地產經濟發展逐漸偏離了可持續發展的軌道，不顧環境承載力，未能進行科學的開發結構規劃，虛假宣傳等不正當競爭手段擾亂了市場秩序，加劇了房地產經濟的泡沫化。為了給虛假繁榮的房地產市場降溫，我國相關部門對房地產行業相關的法規政策作出了調整，如頒布了“限購令”，意在遏制盲目的購房行為，房產稅發揮著協調房地產資源分配的作用。變局已現、轉型沒有成功的經濟更要落實好這個模式，更好地發揮在國民經濟中的作用。

二、我國房地產業在推動國民經濟增長中的意義

在我們國家，他其實起到了一個基礎和穩定以及導向的作用，是國民經濟發展的基礎性物質條件[1]，能夠在以下幾方面推動國民經濟增長。

第一，房地產業可持續發展能夠增加財政收入，提升政府的公共服務質量。在我國，土地財政收入是政府預算外收入的重要來源，房地產行業他的稅費也是我國國家經濟增長收入的一部分，那么它的優化將會帶來我國經濟結構的優化。增強國家財政實力，從而為城市的基礎設施建設以及教科文衛事業提供穩定的資金輸入，優化人民的生活與工作環境。國家還可以將財政收入用到土地規劃和改造工作中，提升土地資源的質量和利用效率。

第二，房地產業的產業關聯性較強，房地產業的可持續發展能夠帶動相關產業的可持續發展。房地產業對相關產業的影響力可以用生產誘發系數進行量化，所謂生產誘發系數反映的是某個行業一個單位的需求所誘發的所有相關行業的國內生產額。房地產業不僅與冶金、煤炭、電力等基礎工業相關聯，還能帶動建筑業、制造業的發展，旅游、餐飲服務等第三產業的繁榮也與房地產業息息相關。今后，可以將房地產業對第三產業的關聯帶動作用作為促進我國產業結構優化調整的突破口，以房地產業的可持續發展促進相關產業的可持續發展。

第三，房地產業的可持續發展有助于降低勞動者的購房壓力，優化居住環境，提升就業水平。目前我國房地產行業定價居高不下讓大部分購房者望而卻步，售樓處的虛假宣傳與小區物業服務不周、周邊配套設施不完善等問題形成鮮明對比，影響了居民的住房體驗。房地產業可持續發展能夠使房價波動被控制在合理的范圍內，開發建設質量的提升能夠為居民提供舒適的生活和工作環境。房地產經濟的可持續發展憑借他自身歸納勞動力的能力，就能創造出更多的崗位，解決國家的就業問題。

三、我國房地產發展過程中出現的問題分析

（一）忽視對環境的保護及其建設

保護環境就是戰略發展的核心，目前我國房地產發展忽視了對生態環境和人文環境的保護與建設，不符合可持續發展的要求。

首先，我國房地產開發建設對周邊生態環境造成了破壞。建筑規劃時占用了過多的城市綠地面積，過高、過密的城市建筑會加劇“熱島”效應，使城市地區的生態循環更加不穩定。建筑施工過程中會制造大量的粉塵污染，降低了城市的空氣質量，加重了城市的降塵負擔。此外還有噪聲污染、水污染等都在惡化城市的生態環境。

其次，房地產過度開發還會破壞城市的人文環境。比如對代表城市形象的傳統特色建筑的破壞，對文娛場所、精神教育基地的擠壓等。例如，在2016 年8 月對上海靜安區安康苑進行拆遷改造的過程中，就出現了文物建筑被損壞的現象。

（二）資源浪費現象

我國房地產行業在快速發展的過程中以經濟效益為第一目標，發展方式過于粗放，資源浪費，主要是因為沒有將計劃落到實處。

首當其沖的就是生態資源，有些房地產開發商為了滿足消費者對住房環境需求的同時盡可能降低建設成本，會選擇一些先天環境優美的區域進行開發施工，造成大量的天然湖泊水、河流水以及綠地被破壞，進而對當地的生態循環造成不良影響。

還有土地資源的浪費。一方面是房地產過度開發，不顧城市整體的土地規劃而盲目占用了大量土地資源，導致一些更適用于建造商場、學校等基礎設施的土地被用作房地產開發，降低了土地的有效使用率。另一方面是房地產開發商過度追求大面積住房的建設，忽視了居民對小面積住房的需求，浪費了土地資源。

（三）金融基礎體系不完善

房地產行業的發展離不開金融資本的支持，不論是房地產開發還是居民購房都需要國有銀行的參與，因此銀行的金融政策也會受到房地產經濟發展的影響，[2]影響則表現在銀行利率的調整會直接影響房地產開發建設成本，還會影響居民的還貸壓力，進而左右購房意向，存款準備金率的調整也會影響房地產開發商的融資難易程度。

由于目前我國房地產行業的金融體系過于單一，會加大房地產業發展的資本限制，導致房地產業開發建設的靈活性和能動性不足。此外，金融體系不完善會導致金融風險過于集中且頻發，行業波動較大，不利于房地產經濟的平穩發展。

（四）商品房空置率較高

房地產經濟發展速度過快，它的模式又過于粗放，這就導致了大多數偏遠地區的商品房空置，邊緣地帶也存在著這樣的問題。

出現這一問題的原因首先在于開發商未能做好市場調查和科學規劃，盲目進行住房建設，造成供大于求或者供不對求的問題，即住房供給大大多于市場需求或住房供給不符合當地居民的需求。其次，住房銷售策略出現問題也會導致商品房空置。還有限購令頒布前許多購房者為了資產保值或增值大量購入房產，既不自住也不出租，導致大量商品房處于空置狀態。

商品房大量空置反映了房地產行業的利好時期已經結束，如果僅僅只是將經濟作為自己的發展目標，那么已經落后于時代的腳步，必須要促進這種經濟可持續發展方向的支持力度增強。

四、提高我國房地產經濟可持續發展的對策研究

（一）加強房地產開發利用規劃，提升資源使用效率

首先，政府應當從優化城市生態環境和人文形象、提升城市整體土地開發利用效率的角度出發，合理規劃房地產開發用地面積和區域，不單純為了增加土地財政收入而盲目劃分城市土地。政府還應當避免過度依賴房地產經濟實現本地的GDP 目標，優化本地產業結構。

開發商要充分了解當地居民的經濟實力、對住房的需求量以及地域性偏好，并做好水文、地質等方面的探測工作，為進行科學的開發建設規劃提供依據。要認識到土地資源的不可再生性，在土地資源利用最大化的前提下盡可能提升居住環境的質量。還要對小區內的綠化、便利超市、休閑娛樂場所等進行合理規劃，不能為了縮短工期忽視配套設施建設。

開發商還要做好科技創新工作，通過節約資源、保護環境實現房地產經濟的可持續發展。可以增加可再生性資源在房屋建造中的使用，降低資源壓力。也就是這方面技術，還可以減少水資源的過度使用。

（二）完善房地產市場金融體系，拓寬融資渠道

目前來說，房地產企業，它的金融結構體系又十分單一，貸款政策還不夠完善，房地產市場泡沫一旦破裂會給房地產經濟帶來較大損失，進而影響到其他相關產業，甚至造成大批人員失業的現象。因此必須發展多元化的融資渠道，完善房地產市場金融體系。

可以在房地產經濟發展中引入民間資本的力量，拓寬開發商融資渠道，降低國有銀行利率調整給房地產市場帶來的影響，增加房地產行業資金的流動性，優化資金來源結構，從而分散房地產行業的金融風險，更好地應對全球化背景下的國際金融危機。

住房抵押貸款的二級市場，需要進一步完善和建立，爭取抵押貸款證券化的實現，將市場要納入整體的大循環之中，將房地產市場與資本聯系進一步加強[3]。

（三）提升政府的監管力度，發揮宏觀調控在房地產經濟可持續發展中的作用

政府要發揮對這方面經濟的掌控和管理，指導作用，彌補市場經濟的盲目性缺陷，及時應對市場失靈。要加強對房屋建設質量的監督，對開發商的偷工減料行為作出嚴格的行政處罰，保障居民的生命健康權；要對開發商的土地利用情況進行監督，避免土地閑置，保證土地資源的合理利用；還要對積極引導開發商適應本地的資源、環境、市場需求等實際情況，避免盲目開發。

政府還應通過改革房地產業稅制來遏制房產投機行為。目前我國房地產業的稅收多集中于開發和流通環節，保有環節較少，應加大對商品房保有的征稅力度，稅收政策可以抑制人民群眾對于炒房的熱情，貫徹房子用來住，而不是用來炒的定位。還應減少房產交易環節的稅收，降低居民購房壓力。

五、總結

房地產經濟在國民經濟發展中的作用不可忽視，房地產經濟的可持續發展水平直接影響著國民經濟的增長水平，必須重視房地產行業的持續健康發展。目前我國房地產行業泡沫化現象嚴重，虛高的房價、脆弱的金融體系增加了房地產開發建設的風險。要以可持續發展戰略為指引，最終要達到一種經濟與社會進步，發展環境資源保護節約相統一，還要完善房地產行業金融體系，發揮好政府的監督和指導作用，提升房地產經濟的可持續發展水平。