淺談房地產建設項目質量成本管理與控制

劉芳

摘要：項目質量成本分析與管理水平是房地產企業質量經營的關鍵，也是其質量管理有效性的標志。本文從房地產開發過程中各個階段的成本構成入手，對如何在房地產開發過程中進行成本管理與控制進行了闡述，為房地產企業提高質量成本管理水平提供可行的方法與參考依據。

關鍵詞：房地產;質量成本;管理控制

0引言

隨著我國房地產行業的發展和住房制度改革的深入，房地產開發企業要想適應激烈的市場競爭并取得良好的經濟效益，就必須合理地安排其產品和服務質量的投入產出，重視成本控制并提高成本管理水平。此外，還必須從經營的高度來衡量自身的質量體系的有效性，并且與銷售量、資金周轉額以及社會信譽等結合起來進行認識。當前，房地產公司所擁有資源與所面臨環境的差異性造成了成本管理與控制中的諸多不確定性，也使得項目成本管理與控制成為行業關注的重點與難點。

1房地產項目質量成本與成本管理控制

房地產項目質量成本也稱為工程建設總投資費用，是指為建成一項房地產工程需支付或花費的投資。房地產項目質量成本包括控制成本和損失成本，前者是企業為了保證和提高產品質量而導致的費用，后者則包括因未達到產品質量標準，不能滿足用戶和消費者需要而產生的有形的和無形的損失。房地產項目成本管理與控制涉及到項目評估決策、選址支付土地使用費用、進行各類設計招標、工程承包招標、現場施工到竣工驗收、出售交付使用等各個階段的投資管理活動。以下本文提出了一些提高房地產項目成本管理控制水平的具體措施：

1.1建立完整的質量成本核算體系我國房地產企業大部分還沒有建立完整的質量成本核算體系，質量成本數據的搜集就只能依靠原始的手工方式，且沒有統一的規范。完整的質量成本核算體系將為質量成本建立科目，并列出成本指標明細，在企業質量成本測算時可以直接獲取質量成本數據。從而在一定程度上保證了質量成本數據的真實性和可靠性。

1.2層次分析法的運用質量成本核算體系中可以使用層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）將質量成本的每一分類指標更加細化，并將這些明細指標定位到每一個作業活動中，然后根據指標的評價因素和評價標準進行量化分析、判斷，選擇恰當的核算方案，并在實施過程中不斷反饋信息，對方案進行修正和調整。這樣不但可以使質量成本數據更加全面，而且提高了成本數據的可靠性和透明性。

1.3引入信息技術建立質量成本MIS系統信息技術可以解決很多質量成本核算手段與方法方面的問題。很多企業都已經建立了企業管理信息系統（MIS），可以在此基礎上利用信息技術對質量成本進行數據的收集和歸納，建立質量成本MIS系統。這樣收集的數據不但準確、全面，而且也節省了人力資本，提高了企業質量管理能力，使質量管理發揮更大的效用。

1.4建立房地產企業質量文化房地產項目成本管理與控制是一個不可分割、相互聯系的整體，應貫穿于項目建設從開始到交付使用的全過程。只有把質量管理提升到文化的高度，使企業的管理層和員工明白質量是企業的生命線，不可忽視;只有將質量深深根植在每個員工的心里，根植在企業文化深處，才能發揮質量管理的最大效用提高企業整體質量水平和競爭力。

2房地產項目開發各個階段的成本控制

房地產項目的決策與評價要充分考慮項目與國民經濟和社會發展目標的一致性，在對現實宏觀環境正確分析的基礎上，考慮投資項目的經濟內部收益率，同時更要分析項目與宏觀政治經濟環境、現實社會與人文環境的協調性。從房地產項目開發的根本目的來講，在項目決策階段就應該進行項目成本管理與控制，并以此為項目開發以后各階段的基礎和根本，直接影響著整個成本控制的科學性和合理性。單從技術角度而言，決策階段對建設標準水平的確定、建設地點的選擇、建筑物功能和類型的選擇等，對項目的最終成本生成有著重大影響，其影響程度可達80%以上。

項目設計階段的成本控制主要包括以下幾個方面：①通過設計招標和方案競選從技術先進、功能全面、結構合理、安全適用、滿足建筑節能及環境要求等方面優化設計方案;②運用價值工程優化設計方案，合理匹配工程造價成本與建筑產品功能;③推行限額設計，在滿足設計結構形式要求的基礎上降低工程造價，同時注重優化設計并兼顧功能提高;④利用圖紙會審對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的最經濟性進行審核，避免因設計考慮不周或失誤而造成施工中的拖延和經濟損失。

簽訂了完備的施工承包合同之后，將進入項目的施工階段，這一階段的質量成本管理與控制涉及到項目工期成本、工程質量成本、工程量變更成本以及施工材料的成本。工程項目施工過程中，不可預見的因素或突發事件常常會對工期產生較大的影響，最為常見的是施工中的一些技術難題，應引起投資方的充分重視。在施工過程中要嚴格貫徹有關的質量體系，對每道工序都要認真監督管理，保證產品質量合格，從而實現對成本的控制。同時還要充分發揮工程監理的作用，采取有效措施管理好相關的現場人員及造價管理人員，完善職責分工及有關制度，嚴格審核已簽認的工程變更，關注各項變更對總投資的影響，減少不必要的成本支出。在施工階段，為了降低成本，可考慮使用大宗的甲供材料，但要加強對甲供材料的現場管理，遵守施工組織設計的工序及施工進度安排，合理堆放并減少搬運及損耗，降低儲存成本。

項目竣工后，要根據合同和實際現場簽證進行最終的工程造價結算。造價審計人員要認真核對施工階段的增補項目或增減工程量，并依照合同固定單價包含的內容，具體分析項目變更是否有必要重新列項，是否已包含在原固定單價中。對于需新增項目或增減工程量的，要根據工程量表中相關細目確定其單價。

3結語

房地產企業質量成本的高低不僅關系到房地產企業產品質量的優劣，也關系到建筑物價格的高低。因而，質量成本測量與控制應該是房地產企業加以重視的方面，不但要重視質量的提高和成本的控制，更要重視質量成本的準確測量和均衡。房地產項目的質量成本管理與控制應注重既能滿足用戶的要求，又能使企業獲得較好的經濟效益。在施工中一味地追求高質量而不顧成本的做法是不可取的。只有從項目建設的全過程著手，著眼全局、科學管理，才能將成本管理與控制落到實處，取得較好的經濟效益，并提升企業的市場競爭能力。

參考文獻

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