如何分割共有房屋？

案情介紹：

倪先生與前妻李女士是1998年認識的，兒子小倪1999年出生。兒子出生時，倪先生與李女士還沒有辦理結婚手續，只是同居在一起，住在李女士父母的私房里。這套房子在2000年的時候動遷了，動遷協議上寫明動遷安置人口有5個，分別是倪先生、小倪、李女士，還有李女士的父母，當時一家人選擇了純貨幣的安置方式，動遷安置款為人民幣22萬元。同一年，倪先生一家買了一套產權房，房屋總價是37萬元，其中17萬元的首付款是用動遷安置款支付的，剩下的20萬元中，14萬元申請了銀行的商業貸款，6萬元用的是公積金貸款。貸款以倪先生為主貸人，房子登記在倪先生和李女士的名下，為共同共有。

2001年倪先生與李女士登記結婚了。李女士沒有經濟來源，婚內的貸款都是倪先生付的。可是后來倪先生和李女士關系開始惡化，2015年7月雙方正式離婚。因為種種原因，倪先生停止了還貸。李女士的父親就以倪先生的名義還貸，從2015年9月開始還到2016年9月，一共還了2萬元。剩下的貸款倪先生和李女士在2016年底各自出一半付清了。

倪先生與李女士離婚之后，兒子小倪跟隨倪先生一起生活在這套房子里，李女士早已搬出去了。現在倪先生想分割這套房子，獲得這套房子完整的產權，前來咨詢律師。

來一點家法：

家庭共同擁有的房屋是否可以因為夫妻離婚而分割？分割的依據和標準又如何？

律師分析：

本案是一個較為復雜的共有物分割案件，要解決本案，我們要從幾方面入手分析。

首先這套產權房的產證上產權人寫的是倪先生和李女士共同共有，那么這套房是否只是倪先生和李女士兩個人的共同財產呢？如果倪先生起訴要求分割該房屋，被告是否為李女士一人呢？

從表面上看，產證登記的是倪先生和李女士兩人，看似是離婚后財產糾紛。而事實上，由于該產權房購買資金來源相當大一部分來自于之前李女士父母的私房動遷款中的一部分。而該動遷安置對象是倪先生、李女士、小倪以及李女士父母5個人。因此如果其他動遷安置對象主張在此房屋中擁有份額，那么該案子并不是簡簡單單的夫妻間分割夫妻共同財產，而是5個人之間的共有糾紛。因此，這套產權房不完全是倪先生和李女士的夫妻共同財產。

其次這套產權房的產權會怎么分割？出于公平原則，該房屋的產權分割很大程度上會考慮5個人各自的出資貢獻。首付全部來自于5個人的動遷款。之后的還貸，有一部分是在倪先生和前妻的婚姻存續期間，這部分貸款對應的房屋價值屬于夫妻共同還貸。倪先生和李女士離婚后，李女士父母還了一部分貸款，之后倪先生和李女士各自又還清了剩余的貸款。綜合計算每個人所出的房款資金比例來計算各自的產權份額，相對來說會更加公平合理一些。

房子現在是倪先生和小倪在居住，倪先生和小倪能否以此為由要求獲得房屋全部的產權并付相應的折價款呢？我國《物權法》第九十九條規定：共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。本案中，由于倪先生和李女士感情破裂，夫妻關系解除，導致共有基礎喪失，所以倪先生可以要求分割。至于，具體由哪一方單獨享有房屋產權，哪一方獲得折價款，這個要看原被告雙方的意思，如果其他共有人也堅持要求獲得房屋所有權，法院會綜合考慮所有想獲得房屋產權人的條件，比如要求拿房人所占的產權比例，在外是否有住房，是否有能力支付折價款，年齡因素，照顧老年人因素等等來決定。如果根據以上條件法院仍無法決定，法院可能會采用競價的方式來決定房屋產權歸屬。

馬駿（上海歐瑞騰律師事務所合伙人）

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