拍賣、招標在國有建設用地使用權出讓中的利弊思考

周蓉

摘要：控制房價過快增長屬于我國宏觀調控的主要目標，地價作為房價組成的重要組成部分，在上漲情況中要提出有效的控制措施，避免對后續工作產生一定的影響。我國在制定建設用地有償制度改革中指出了國有土地出讓的手段，通過拍賣和招標的方式作出科學調整，從而提高地價的抑制效果，本文論述了招標和拍賣在國有建設用地使用權出讓中的利弊問題。

關鍵詞：拍賣;招標;國有建設用地;用地使用權;使用權出讓

一、拍賣招標在國有建設用地使用權的概述

（一）拍賣

在采取拍賣手段進行國有建設用地使用權出讓時，要根據實際的工作要求確定的工作地點，將符合競拍的需求的競拍者邀請到達現場之后，再通過政府來指定中介機構來開展拍賣活動，并且按照某一個地塊的使用需求，按照價高者得的原則進行出讓。拍賣要求競拍者不要少于3人到4人，如果少于這個人數的話，那么無法突出拍賣本身的公平性，也會對后續的管理造成一定的影響。在這一條件下政府要采取掛牌的方式進行土地使用權的出讓，在一般情況下拍賣出讓的國有建設土地使用權，普遍存在經營性較強和價值較高的特點，這樣一來可以在內部形成良好的管理機制，防止在后續拍賣時存在諸多的影響因素。拍賣出讓國有土地建設用地使用權要先進行前期準備工作，設計土地拍賣年度出讓計劃進行科學的規定之后，再確定土地拍賣的價值，制定拍賣的方案等等，政府部門需要將拍賣須知進行全面的公布，在拍賣中需要遵循價高者得的拍賣原則來確定土地的數量人選。之后在按照實際的拍賣要求進行合同的簽訂，并且讓受讓人在法律法規要求下，在合同規定期間進行出讓金的上交，完成整個拍賣的流程。

（二）招標

在國有建設用地使用權出讓中，要充分發揮招標本身的優勢，要根據當前土地管理要求，落實公開招標的方式，以上交招標書為主要形式，在內部形態好的競爭機制，同時還要在執行期間優化土地的出讓模式，以此來提高土地管理的效果以及水平，適用于范圍較廣的土地出讓工作中，有效地提高了后續的管理效果。招標出讓國有建設用地的使用權，主要是按照相關的要求和標準進行日常的操作，首先需要公開招標的公告文件，之后再詳細的整理土地的信息、招標的詳細信息，都要在公告中進行全面的涵蓋。投標人參與招標要進行標書的制定之后，在進行內容的優化調整，完成后續的競標，國土資源部門要對具體評標形式進行精準性的確定，并接受其他標準的參與和競爭，在評標時要讓國土部門的人員通過科學的工作模式建立評價委員會，并還要對競爭中的價格方案進行綜合性的考慮和確定，以此來了解最終的中標資格，之后，再按照行業的要求和標準進行全面的公布。

在實際工作中，需要嚴格按照工作流程和要求進行不同因素的科學協調，防止對整個招標工作產生一定的影響，通過完善的工作模式，優化整體的工作效果，從而保證招標過程可以更加有序的進行。

二、拍賣和招標在國有經營用地使用權出讓中的利弊

（一）前期準備工作

拍賣和招標在國有經營用地使用權出讓中的作用是非常突出的，在實際實施的過程中要從公開性的角度進行全面的分析，從而使得整體工作效率能夠得到全面的提高。首先在前期準備工作中，要按照公平公正的原則來提高后續的管理效果，但是會受到市場發展的變化，導致主體利益之間的矛盾在不斷的加大，所以在實際工作中需要優化整體的工作模式，從而使得準備工作能夠具備充分性的特點。拍賣和招標的前期準備工作流程是相似的，相關規劃部門需要根據土地用途的具體情況擬定和發布相對的招標和拍賣公告，之后再根據土地的價值做出土地定價的估算，在其中要把握住核心的環節，做好定價的估算，防止對后續的拍賣和招標產生一定影響。在前期準備工作中要進行核算成本的精準性計算，如果受讓人支付費用低于標準價的話，那么政府可以選擇不進行土地的出讓，在后續工作中要進行土地出價數額的充分計算以及對比，按照實際的要求以及標準進行科學地選擇從而達到預期的資金收入，在實際工作中要進行價格的基礎性判斷，并且還要加強對市場發展情況的深入性分析和了解，避免價格出現太大的波動問題。

在進行土地出讓管理時，要按照行業的標準和要求，遵循公開和公正的原則，避免對后續土地出讓產生一定的影響，但是在后續工作中經常會由于不同因素影響而出現一些干擾因素，影響整個拍賣和招標工作科學進行。

（二）競拍和開評標階段

在這已修改階段中需要嚴格按照相關的要求以及流程來提高實際的工作效果，在拍賣過程中需要嚴格遵循公平和公開的原則，嚴格按照相關的標準來進行土地所有權利的公開轉讓，自覺接受相關部門的監督，是通過價格的競爭來進行決定的，在競拍時很少有機會通過其他手段來影響最終的結果，這一方式非常的公開和公正。評標的模式非常的復雜，首先要建立評價小組之后再保密的環境下進行日常的操作評標，如果出現了部分量化指標的話，那么要根據最終的文件進行澄清說明，之后，根據綜合的評分結果，將得分最高的人作為中標人來完成整個工作模式。

雖然在整個評分的過程中有一定的量化指標和嚴格的保密措施，但是由于量化指標中仍然存在較多可控性的因素，或者是人為干預性的因素，導致整個工作無法有序的進行，與此同時在實際工作中，如果投標人能夠直接和評審進行溝通交流，如果超出了交流范圍的話，那么會出現信息的泄露，改變原有的實質性內容，會使得不符合要求的內容在不斷的增多，無法滿足合格標書的內容。另外也會使競爭力不足的表述表達為競爭力較強的標書，嚴格影響招標的公平性。同時也會出現串標的問題，在這一環節中招標的公開性遠遠不如拍賣。

在地價不斷上升的現代，土地出讓手段更注重的是政府的行為，在實際操作時需要加強對政府職能的充分發揮，防止在整個工作中存在一定的影響因素。在土地出讓時，如果并沒有進行科學監督或者存在違法行為，那么會導致土地使用權利出現混亂，無法遵循市場發展的規律性，價格的控制也違背了土地出讓的出發點，所以在實際工作中需要做好數據的分析和總結工作，提出有效應對方案。同時還要做好全過程的監督以及管理，避免存在較為嚴重的干擾性因素，通過更加純粹的管理行為來提高整體的工作效果。并且要控制好地價的上漲問題，使得整個工作能夠在合理的范圍中更加科學的進行。

（三）合同的簽訂

在合同簽訂階段要根據確認的成交書以及土地出讓合同中的內容來進行有效的操作，在這一過程中并不涉及到變更和競爭，所以公開和公平性是非常相似的，但是欠缺的是簽訂過程中的合法性內容。在實際工作中需要做好科學調節，嚴格按照相關的標準和流程，優化整體的工作模式，同時還要做好充分的監督以及管理，避免出現損傷土地利益的行為。

結束語：

在當前國有建設用地使用權出讓中，要加強對拍賣和招標行為的深入性分析，拍賣相比于招標來說屬于更加科學的土地出讓方式，在實際工作中需要做好不同程度的監督以及管理，并且還要控制好價格，通過嚴格的監管來滿足整體的工作要求。同時還需要根據市場經濟的發展方向做好前端處理，實現利益的分配，避免出現土地資源浪費的問題。

參考文獻：

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