掙值法在城市高端住宅項目成本管理中的應(yīng)用研究

朱紹偉，王海亮

(1.山東科技大學(xué)，山東 青島 266590； 2.綠地集團(tuán)山東置業(yè)有限公司，山東 濟(jì)南 250012)

0 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)收入及文化水平的日漸提升，在人民收入顯著增加的同時，對居住環(huán)境的要求同樣日漸提高，對高端住宅的需求也有所提升。然而，政府宣布并實(shí)施的各項限購、限售、限價政策也在不斷升級。目前，高端住宅市場從前“多投入,多回報”的時代已逐漸式微。因此，部分房地產(chǎn)項目盲目地增加投資的做法已無意義。如何確定合理項目成本，有效控制項目性價比已成為成本管理的重中之重。基于這樣的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，本文研究案例對象為A高端住宅項目，于2020年9月10號建設(shè)，預(yù)計竣工日期為2021年9月10號，建設(shè)周期為12個月。由于該項目的投資成本較大，導(dǎo)致企業(yè)利潤較小，因此需要對成本進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)整，故本文介紹了一種改進(jìn)過的獲取方法來進(jìn)行成本管理研究。

1 高端住宅項目成本控制

1.1 高端住宅項目的特點(diǎn)

1)住戶對宅區(qū)環(huán)境要求較高。

高端住宅(別墅或者大平層等)宅區(qū)內(nèi)應(yīng)有理想的休憩空間，即要求有較開闊的公共活動空間及優(yōu)美的景觀設(shè)施。因此在一般情況下，高端住宅宅區(qū)內(nèi)部建筑密度較低，綠化率較高，構(gòu)造了公園室的區(qū)內(nèi)環(huán)境，并且為住戶提供較為充裕的活動空間。

2)有較為優(yōu)良的地理位置。

高端住宅項目一般在建設(shè)過程中，考慮到面向的客戶往往為高端人士，住宅位置通常會有兩種選擇：

第一，擁有特別的地理環(huán)境，或是完善且便利的配套設(shè)施。如：市中心CBD、商業(yè)中心、市區(qū)江景房、湖景房等。

第二，地點(diǎn)選在城市郊區(qū)，是較為成熟的別墅群。這些區(qū)域內(nèi)生活及交通設(shè)施均較成熟，擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，適合中老年人群居住。

3)住戶對于房屋的私密性及外觀形象有較高的要求。

高端住宅外觀設(shè)計要求擁有較為突出的風(fēng)格特征及較高端的品位。為體現(xiàn)建筑質(zhì)感，外觀用材較多為進(jìn)口系統(tǒng)窗及石材、金屬等。另外，高端住宅為非高密度居住，因此更講究居住的安全性和私密性，這方面的要求不僅僅體現(xiàn)在建筑的內(nèi)部環(huán)境上，還體現(xiàn)在住宅區(qū)的每一個角落。因此，高端住宅項目要關(guān)注住宅的隱私性，在需考慮室外人員對室內(nèi)的視線干擾的同時，也要保證室內(nèi)人員對外有通透的視角。

1.2 傳統(tǒng)掙值法的不足

雖然通過掙值法可針對項目實(shí)際成本以及進(jìn)度績效開展評估，但其自身仍舊存在相應(yīng)不足。

1)無法針對項目開展有效分解。學(xué)者Koppelman，F(xiàn)lening(1999)認(rèn)為，針對WBS開展分解工作期間，掙值法自身效果較差。若項目被細(xì)分為不同工作包，則需提升財力、人力投入針對數(shù)據(jù)開展處理，同時應(yīng)通過相關(guān)技術(shù)針對工作開展細(xì)分。若想通過評價體系實(shí)踐項目地合理分解，其關(guān)鍵準(zhǔn)則為工程量計算以及核算原則，而若依據(jù)計劃系統(tǒng)針對項目分解，則需對不同工序時間次序以及流程邏輯進(jìn)行相應(yīng)參照。上述方式均具備自身特點(diǎn)，無法進(jìn)行彼此契合。

2)若工作自身不在規(guī)劃范圍中，掙值法則無法進(jìn)行進(jìn)度信息的有效供給。若相關(guān)任務(wù)自身不具備提前計劃，則基線工作量數(shù)值即為零，而掙值也相應(yīng)為零。針對柔性工程項目而言，無法對于項目開展期間計劃外界工作活動進(jìn)行有效預(yù)估，而此類工作普遍將對項目管理帶來顯著影響，例如，因為質(zhì)量層面相關(guān)問題而開展返工的工作。但假如不考慮這些工作很可能就會影響整體的發(fā)展。

3)未對成本所受質(zhì)量影響進(jìn)行考慮。假設(shè)先關(guān)項目質(zhì)量恰好滿足計劃質(zhì)量目標(biāo)之中使用掙值法的基礎(chǔ)條件，但普遍而言，工程質(zhì)量無法達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工程項目成本控制期間，針對成本、質(zhì)量以及工期的控制是其核心所在，僅有針對其開展集中控制，才可對工程項目成本管理的順利運(yùn)作進(jìn)行有效保障。現(xiàn)階段研究開展期間，普遍僅涵蓋了成本與進(jìn)度，針對質(zhì)量層面掙值管控的缺失將導(dǎo)致無法針對項目開展集成化、系統(tǒng)化控制。所以，應(yīng)針對傳統(tǒng)掙值法開展優(yōu)化與完善。

2 改進(jìn)掙值法在項目成本控制中的應(yīng)用

本文以集成理念為基礎(chǔ)對于質(zhì)量因素進(jìn)行有效引進(jìn)，針對傳統(tǒng)方法之中僅涵蓋進(jìn)度目標(biāo)以及統(tǒng)籌成本兩個維度進(jìn)行有效優(yōu)化與合理完善，通過質(zhì)量因素的有效引進(jìn)，可降低錯誤出現(xiàn)的可能性，同時針對成本控制效率進(jìn)行有效優(yōu)化，同時，其對于傳統(tǒng)掙值法自身優(yōu)勢與特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)保障[1]。實(shí)際引入工作開展期間，核心在于通過工作包自身權(quán)重對于項目質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行合理明確與有效量化，進(jìn)而對于目標(biāo)與實(shí)際質(zhì)量管控成效開展比對，以二者之間具體差異為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量系數(shù)妥善合理的計算。

1)建立項目控制行為系統(tǒng)。相關(guān)系統(tǒng)構(gòu)建的最終目的是對成本控制實(shí)施相應(yīng)目標(biāo)進(jìn)行有效明確，具體涵蓋項目WBS分解、網(wǎng)絡(luò)圖繪制以及相關(guān)計劃落實(shí)等不同層面。同時，以工期計劃為基礎(chǔ)，合理設(shè)定成本控制節(jié)點(diǎn)，相關(guān)節(jié)點(diǎn)應(yīng)可對全部目標(biāo)控制信息進(jìn)行妥善合理的收集，普遍以月為節(jié)點(diǎn)，但對于項目費(fèi)用較高或工程量較大的項目而言，可在不同月度節(jié)點(diǎn)或建設(shè)關(guān)鍵流程期間設(shè)定專項控制點(diǎn)，最終對于不同點(diǎn)位三大目標(biāo)計劃進(jìn)行合理明確，同時針對相關(guān)計劃的實(shí)施，有針對性的設(shè)定具體管控流程。

2)量化項目質(zhì)量執(zhí)行結(jié)果。相較于項目自身進(jìn)度以及成本目標(biāo)的量化，針對項目質(zhì)量開展量化工作期間存在較為顯著的困難因素。在完成相關(guān)系統(tǒng)構(gòu)建工作后，應(yīng)基于驗收、工藝、流程等多樣化層面，對于工程質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行合理細(xì)分，在明確核心質(zhì)量目標(biāo)后，基于工程計劃質(zhì)量得分計算以及不同工作包實(shí)際權(quán)重，實(shí)現(xiàn)對不同節(jié)點(diǎn)質(zhì)量分?jǐn)?shù)的合理明確。

2018年，廚衛(wèi)電器行業(yè)遭遇下滑，但是從未來的發(fā)展趨勢來看，潛在的置換需求、消費(fèi)升級帶來的新需求（如嵌入式微蒸烤、洗碗機(jī)、集成灶、凈水機(jī)等）以及四、五級市場的普及需求在不斷提升，當(dāng)吸油煙機(jī)、燃?xì)庠钸@些傳統(tǒng)品類因房地產(chǎn)市場調(diào)控的波及而陷入負(fù)增長之時，嵌入式一體機(jī)、集成灶等高端新興品類保持了良好的走勢，對涉及到提升生活品質(zhì)的凈水機(jī)，也保持了很好的增長態(tài)勢，為身處困境的廚衛(wèi)行業(yè)提供了增長的動力。此外，電商渠道的下沉對家電銷售的拉動作用也將會日益明顯。

3)處理項目具體運(yùn)行數(shù)據(jù)。通過項目運(yùn)作不同節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)相應(yīng)數(shù)據(jù)的有效獲取，同時通過優(yōu)化之后的證執(zhí)法開展計算工作，實(shí)現(xiàn)相應(yīng)正直曲線的有效繪制，對于實(shí)際狀況與目標(biāo)計劃二者差異進(jìn)行直觀、具體地呈現(xiàn)。通過曲線圖，便可明確項目自身偏差是否需開展相關(guān)優(yōu)化，若需要優(yōu)化，則應(yīng)探尋差異誕生的緣由，同時將責(zé)任細(xì)分至不同部門以及人員，合理開展相關(guān)優(yōu)化手段，盡可能降低自身成本以及損失。

3 案例應(yīng)用分析

傳統(tǒng)掙值法使用期間，每月均需對項目整體開展參數(shù)統(tǒng)計，隨后進(jìn)行掙值分析。

選取A高端住宅項目相關(guān)工程作為具體案例，項目實(shí)際實(shí)施期間，通過傳統(tǒng)掙值法以及相應(yīng)偏差開展計算與分析，首先在每月針對工程自身掙值參數(shù)開展統(tǒng)計，隨后將相關(guān)數(shù)據(jù)開展整合、分析，通過相關(guān)數(shù)據(jù)的合理分析，最終針對項目開展優(yōu)化與完善[2]。

對于土建工程項目而言，其12月內(nèi)計劃成本實(shí)際數(shù)值為2 761 228.85元，已達(dá)成的計劃成本實(shí)際金額數(shù)值為2 742 646.44元，最終完工期間具體成本投入數(shù)值為2 779 598.51元。

若后續(xù)項目成本依照現(xiàn)階段成本發(fā)展開展計算，可知12月月底預(yù)估完成成本實(shí)際金額為：

EAC=ACWP+(BAC-BCWP)/CPl=2 779 598.51+(51 499 993.11-2 742 646.44)/0.986 7=52 194 158.83元。

ETTC=OD/SPI=290/0.993 2=291.99d。

若工程項目未完成部分依照原有計劃速度開展實(shí)施，則實(shí)際時間為：

ETTC=ATE+[OD-(ATE×SPI)]=111+290-111×0.993 2=290.75d。通過上述計算可知，12月項目成本偏差實(shí)際數(shù)值低于0，成本績效實(shí)際數(shù)值不足1，由此可知項目實(shí)際成本相較于預(yù)算成本有著一定的領(lǐng)先，具體偏離率數(shù)值為-1.35%，可知偏離的程度較為細(xì)微。12月內(nèi)進(jìn)度偏差實(shí)際數(shù)值低于0，進(jìn)度績效數(shù)值不足1，可知項目存在一定程度的滯后，進(jìn)度偏離率實(shí)際數(shù)值為-0.68%，可知實(shí)際滯后程度較為細(xì)微。通過計算可知，12月內(nèi)土建分項工程具體成本超出預(yù)估成本的具體金額為36 952.07元，而進(jìn)度滯后的實(shí)際金額為18 582.41元[3]。

對整個土建工程按以上的計算流程進(jìn)行掙值計算，可以發(fā)現(xiàn)土建工程工期提前15 d完成，±0以上的成本節(jié)約25.95萬元，進(jìn)度提前15.84萬元，工程質(zhì)量也可對預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行合理滿足。

綜上所述，針對掙值法開展優(yōu)化可實(shí)現(xiàn)對項目運(yùn)行動態(tài)數(shù)據(jù)的有效掌握，進(jìn)而合理有效的開展優(yōu)化與完善，實(shí)現(xiàn)問題的有效解決。此方法建立了較為完善的責(zé)任分配矩陣，方便對各部門進(jìn)行績效考核，使各個崗位都明確自己的職責(zé)，提高了工作效率。由于管理行為均會受掙值管理程序的約束，所以掙值管理能使項目管理更加制度化、規(guī)范化。掙值管理實(shí)現(xiàn)管理工作主動性的有效提升，強(qiáng)化管理人員自身責(zé)任理念，同時實(shí)現(xiàn)人員進(jìn)度理念以及成本理念的相應(yīng)增強(qiáng)。

4 對策及建議

4.1 進(jìn)一步加強(qiáng)成本控制意識

雖然大部分負(fù)責(zé)項目成本管理的主管人具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗和對成本管理的整體認(rèn)識，但需要注意的是大多數(shù)身在一線的成本管理及控制人員缺乏實(shí)踐經(jīng)驗，對成本控制的專業(yè)意識不敏感，一些小問題沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)，最終造成對整體的項目成本控制產(chǎn)生重大影響。因此，項目所在的企業(yè)應(yīng)通過交任務(wù)、壓擔(dān)子的方式，對部分年輕的成本管理人員進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)，使其提高自身的成本控制意識，在工作中發(fā)揮更加重要的作用。

4.2 保障制度與項目進(jìn)度計劃的一致性

在工程項目施工之前，需要結(jié)合不同的管理制度的具體要求，找出與實(shí)際管理制度間的沖突。通過項目管理人員進(jìn)行調(diào)整和糾正，確保制度和項目進(jìn)度的一致性，例如項目進(jìn)度控制具體職責(zé)的實(shí)施、各部門對項目進(jìn)度的控制范圍、監(jiān)控上報以及對出現(xiàn)的延遲進(jìn)度因素的處理程序、制定工程項目進(jìn)度控制具體制度等，確保項目計劃控制能夠有效實(shí)施。

4.3 進(jìn)一步推進(jìn)施工項目成本控制的信息化建設(shè)

目前使用ERP財務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)一步考慮與軟件技術(shù)支持公司合作，考慮到改進(jìn)掙值法的項目控制方法，整合工程信息與財務(wù)管理內(nèi)容，系統(tǒng)從而夠根據(jù)上傳的數(shù)據(jù)情況，從而自動完成改進(jìn)掙值法相關(guān)指標(biāo)的計算和分析，幫助項目經(jīng)理及時了解成本進(jìn)度控制信息，建立合理的糾正措施，有效地解決了人工計算效率低下而最終產(chǎn)生的計算結(jié)果不及時這一問題[4]。

4.4 進(jìn)一步加強(qiáng)對基礎(chǔ)物資的管理

增強(qiáng)管理基礎(chǔ)物資的力度，盡量減少基礎(chǔ)物資的合理損耗，促使成功實(shí)現(xiàn)高水平項目的成本控制。建立各部門物資需求定額分配物資程序和制度，嚴(yán)格按照制度，最大限度提高各部門基礎(chǔ)物資的投入產(chǎn)出比。通過對設(shè)備定期的保養(yǎng)維護(hù)，避免產(chǎn)生因管理不規(guī)范造成的二次采購的成本支出，所有支出必須合理、公開、透明，確保基礎(chǔ)物資核算工作的完整性和準(zhǔn)確性。

5 結(jié)語

本文基于項目成本控制及掙值法基礎(chǔ)理論，對傳統(tǒng)掙值法的不足展開了詳細(xì)的說明，利用改進(jìn)掙值法的質(zhì)量掙值分析A高端住宅項目成本控制問題，最終經(jīng)過分析計算之后發(fā)現(xiàn)，改進(jìn)掙值法使用之后，使得項目在保持原有進(jìn)度的同時，成本得到了有效降低[5]。因此，本研究不僅能夠為A高端住宅項目成本控制提供參考，還能夠為類似的工程項目提供借鑒，促進(jìn)改進(jìn)掙值法的應(yīng)用發(fā)展。