老舊小區空間特征分析及規劃響應策略研究

段雯雯 信建國

(石家莊市城鄉規劃設計院，河北 石家莊 050000)

0 引言

老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。據統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4 200萬戶，建筑面積約為40億m2，因此，老舊小區量大面廣，老舊小區改造作為民生工程意義重大，有利于提高群眾幸福感、擴大內需、提升空間品質等。依據國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)，老舊小區重點改造范圍為“2000年底前建成的老舊小區”，從需求內容角度講老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類3類，工作目標為“十四五末期，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務”。自此，老舊小區改造時間點與路線基本確定。

老舊小區改造是實現從空間、功能、經濟等物質層面到人文、歷史、風俗等非物質層面的系統更新，涉及改造內容異常龐雜，從物質空間與非物質空間要素角度，對老舊小區空間自相關分析，判斷老舊小區空間分布特征規律，有利于宏觀把握城區內老舊小區集聚特征及生成機制并提出規劃響應策略。

1 老舊小區研究綜述

老舊小區改造是城市更新的重要組成部分，當前學界的研究主要側重三個方面：一是改造模式研究，老舊小區改造主體作用關系復雜，改造資金來源存在政府、居民與社會力量三種，依據作用主體不同將改造模式分為政府主導、居住主導與社會力量主導三種[3-5]。二是改造策略研究，老舊小區改造內容主要包括建筑性能、公共配套、道路交通、公共空間、安全管理與社區文化等，改造方式一般采用重建與整治，根據不同小區面臨改造急迫程度提出不同改造方式與策略，如微改造[2]、適老化[6]、海綿化[7]、綠色化[8]等。三是改造后評價研究，為科學合理評價老舊小區改造后實施效果，并通過評估及時發現小區改造提升中存在問題，學界開展大量研究，肖屹等[9]從居住功能提升工程、設施完善工程、基本物業管理和長效管理機制三個方面構建老舊小區更新提升實施效果評價指標體系，并基于區間值猶豫模糊集構建評價模型，為老舊小區更新提升效果評價提供參考。

綜上，學界對老舊小區改造研究雖然起步較晚，改造模式、改造措施以及改造后評價等研究內容已經基本完善。關于后評價研究基本采用層次分析法、模糊綜合評價方法等定量分析方法，其他研究多數從定性角度分析。從空間格局角度對老舊小區改造的研究尚缺乏探討。本文對老舊小區的現狀調查問題進行空間計量化分析，利用空間自相關宏觀分析老舊小區空間分布特征及規律，精準提出老舊小區改造的規劃響應策略。

2 研究區域及數據來源

2.1 研究區域狀況

三河市位于河北省核心部位，廊坊市北部，鑲嵌在京津兩市之間，分為東西兩市區，東區為三河市區、西區為燕郊。老舊小區約已建成20年～50年，以3層～6層的板房為主。主要是政府機關、省(市)直單位、國企等建造的集資房、福利房，還有少量的商品房。因建設年代較早，設計和建設標準不高，多年來缺乏維護和管理，小區出現不同程度的建筑破損，失養失修失管問題。多數小區的市政配套設施不完善、社區服務設施不健全。隨著小區居民老齡化程度增高，適老化、公共服務設施和消防安防方面的短板越發明顯，居民改造意愿強烈。

2.2 研究方法和數據

1)研究方法。

空間自相關方法作為研究處于不同空間位置事物直接關聯性的方法，分為正相關和負相關。正相關代表鄰近事物之間存在相似趨勢，負相關代表鄰近事物具有相反趨勢。空間自相關包括全局空間自相關和局部空間自相關，全局空間自相關主要判斷空間整體上是否存在集聚現象，局部空間自相關主要判斷局部空間高低間集聚現象。

全局空間自相關采用Moran’s I指數(莫蘭指數)：

局部空間自相關采用局部Moran’s I指數(又稱LISA)：

2)研究數據。

通過摸底調查，三河市城區共有99處老舊小區，三河49處，燕郊50處。從物質空間到非物質空間改造要素考慮，結合國家河北省相關政策文件要求，將老舊小區改造要素分為基礎類、完善類以及提升類三大項內容，并具體劃分為25小項，每一項按照0～5進行賦值，各指標權重相同。

3 空間特征分析

3.1 基礎類小區空間分布特征

基礎類問題包括水、電、氣、暖、道路與消防安全等市政基礎設施，以及屋頂放水、外墻保溫等建筑本身的問題，根據賦值分析，三河市老舊小區基礎類分布具有一定的空間自相關性，現狀情況較好的小區集聚在地稅局家屬樓、工商局小區、康居小區、供電局小區、桃園小區、育博苑、海洋小區、華英樓、東方御景、燕靈小區、燕隆樓等。現狀情況較差的小區集聚在鐵三局小區、雷捷小區、中交一公局五公司、石油機械廠家屬樓。

3.2 完善類小區空間分布特征

完善類問題主要集中在小區內部的環境與停車、文化、體育物業管理等公共設施方面。根據賦值分析，三河市老舊小區完善類分布具有一定的空間自相關性，現狀情況較好的小區集聚在地稅局家屬樓、工商局小區、華美小區、安居家園、康居小區、桃園小區、中隆小區、中燕小區、45所一區、育博苑、海洋小區北區、東方御景、海潮家屬院。現狀情況較差的小區集聚在食品樓、農機家屬樓、武裝部家屬樓、實驗中學家屬樓。

3.3 提升類小區空間分布特征

提升類問題主要集中在老舊小區所在的5 min生活圈內公服配套設施缺乏方面，三河市老舊小區提升類分布具有一定的空間自相關性，現狀情況較好的小區集聚在地稅局家屬樓、工商局小區、安居家園、康居小區、富士小區、保險公司家屬樓、中燕小區、燕潮家屬院、燕靈小區、華英樓。現狀情況較差的小區集聚在交警大隊家屬院、市醫院家屬院、匯福小區、奇麗小區、華冠小區、經研院家屬樓、天線設計研究所家屬樓、中交一公局五公司、簡艾小區。

3.4 老舊小區整體空間分布特征

三河老舊小區的莫蘭指數為0.298，為正數，Z得分5.41，P值為0，說明三河市區老舊小區空間分布具有比較顯著的空間相關性，利用LISA分析，存在H/H集聚與L/L集聚，現狀情況較好的小區集聚在地稅局家屬樓、工商局小區、安居家園、康居小區、供電局小區、桃園小區、保險公司家屬樓、富士小區。現狀情況較差的小區集聚在食品樓、市醫院家屬樓(見圖1)。

燕郊老舊小區的莫蘭指數為0.188，為正數，Z得分2.45，P值為0.01，說明燕郊市區老舊小區空間分布具有比較顯著的空間相關性，利用LISA分析，存在H/H集聚與L/L集聚，燕郊老舊小區現狀情況分布具有一定的空間自相關性，現狀情況較好的小區集聚在中燕小區、中隧小區、45所一區、育博苑、燕潮家屬院、東方御景、燕靈小區。現狀情況較差的小區為中公一公局五公司(見圖2)。

4 規劃響應策略

4.1 規劃價值轉變

1)由物本向人本價值導向轉變：以人的需求為根本導向，滿足不同階段年齡的人群空間品質生活體驗，關注社區中弱勢群體的生活訴求，進行適老化、無障礙化改造設計。

2)由增量擴展向存量提升轉變：隨著土地建設指標緊缺，城區開發建設由增量擴展轉變為存量提升，本次規劃主要采取小規模、分步驟、多樣化、創新性的微改造模式。

4.2 技術方法轉變

1)由精英主導向多元治理轉變。

老舊小區改造涉及多個參與主體，改變以往以政府、規劃師為主導的規劃方式，貫徹“以人民為中心”思想，以社區居民為主體，引入治理理念，形成居民、政府、其他利益相關者多元共治模式。

2)由微觀個體向區域治理轉變。

秉持共享理念，在推進老舊小區改造過程中，采用單個小區改造與連片小區改造多種不同改造形式，單個社區解決不了的問題由多個社區統籌共享，規劃建議統一由街道辦統籌，按照“實施單元—共享單元”雙單元方式推進，以居委會為實施單元，5 min生活圈為共享單位。

4.3 規劃內容轉變

1)由微觀拆建向宏微兼顧轉變：當前國土空間規劃背景下，老舊小區規劃作為五級三類中的專項規劃，一方面需要與土地利用總體規劃、城鄉總體規劃、市政設施專項規劃、教育設施專項規劃、福利設施專項規劃相銜接，另一方面需要與正在編制的國土空間總體規劃進行銜接，同時與下一步的詳細規劃銜接。宏觀層面與城區結構相契合，微觀層面實現共享設施全覆蓋。

2)由單一建設向建管同步轉變：為避免老舊小區建設難以及長推效維護問題，本次規劃建議老舊小區建管同步推進，從產權權益、配套政策、資金機制、增值機制、金融機制、稅收機制、管理機制、群眾參與機制等全方面實施機制構建，形成和諧共治局面。

5 結語

現階段老舊小區改造實現住區高質量發展的重要舉措，空間自相關可以科學合理宏觀分析老舊小區空間分布特征及規律，并精準提出老舊小區改造的規劃響應策略。通過空間自相關分析結果表明，老舊小區在基礎類、完善類以及提升類設施上具有空間集聚特征，高高集聚的老舊小區相對設施配置水平較高，需要與國土空間規劃相對接，在宏觀城區層面落位，避免因規劃實施對高高集聚老舊小區進行拆建。低低集聚的老舊小區設施配置水平較低，在下一步可以考慮進行拆建，近期考慮基礎設施配套完善。