國有企業資產出租問題與對策

□文/古詠梅

（廣州水務資產管理有限公司廣東·廣州）

［提要］當前，國有資產管理處于提質生效的重要時期。本文從內控視角出發，對國有企業資產出租過程中存在的問題進行探討，并提出相應對策。

近年來，國有資產效率不高、管理不善等問題日益嚴重，國家為支持國有企業的發展，出臺了一系列政策，采用改制、兼并重組等多種方式，最大力度盤活一部分國有資產，提升國有資產的效益，取得了初步成效。但隨著市場經濟的不斷變化，國有資產虧損的情況也在上下浮動，特別是在國有資產租賃方面，一直沒有得到有效的管理，對于國有資產的效益表現十分不樂觀。

一、資產租賃的概念

資產租賃所指的是：資產所有權不改變的情況下，由自有所有者和承租者簽訂有效的契約，并在規定的時間范圍內，對資產進行有償出租，進而使得承租者獲得資產占有權與使用權來開展經營業務。而國有企業資產租賃指的是：國有企業將自己所擁有的或控股的資產出租給承租人，并收取一定的租金的行為。國有企業資產租賃在國企資產管理過程中，是一種非常重要的形式，因其自身的靈活性和低成本性，給予了國有企業一定的發展機遇。

二、國有企業資產租賃中存在的問題

（一）資產租賃體制建設不完善。當前，我國大部分國有企業都制定了資產管理的相關制度，除了以租賃為業務的企業外，大多數企業都是以部門閑置資產進行出售，沒有專門針對資產租賃制定相關的管理制度，也沒有設立專職部門負責國有資產的出租管理，而是將其職能分別交給后勤保障部門承擔，以至于在實際租賃過程中，對資產的管理不到位。承租人的選擇、租賃價格的制度、租賃審批程序等方方面面都存在著不規范性，以至于在實際租賃時，沒有嚴格的制度來把控，這將提高國有企業的租賃風險。

（二）國有資產出租率低下。由于國有資產出租時，其流程非常繁瑣，需要進行很多步審批，而且在后續的經濟效益中，效果也沒有十分顯著。特別是在國有企業資產出租較少或尚未與國企物業從業人員業績掛鉤的情況下，對于個人的業績而言，不會出現太大的變動，對個人業績薪酬影響不大；但會導致一些國有企業未保留資產的使用價值，寧可閑置，也不對外出租。以至于很多資產閑置時間過久，失去了租賃價值，以至于資源浪費。除此之外，隨著國有企業規模不斷壯大，固定投資的建設量也隨之增長，國有資產大部分項目都用于招標，但國有企業并沒有絕對的自主經營權，所以一般會選擇招標后保留其他未招標的資產，以確保招標企業順利落地，這一因素也致使國有資產的出租率低下。

（三）租金收入管理混亂。國有資產長期租賃時會簽訂租賃合同，若短期或臨時租賃，可能就不簽訂租賃合同或以簡單的協議約定，如此便會導致租金收取工作難以進行，無法確保其合理性和完整性，甚至還會出現私吞租金的現象。一部分承租者在租賃國有資產時，并未按照現行的國有物業出租經營管理的要求，找第三方開展價值評估、選擇公開招標比選；而且出租價格也沒有遵從市場規定，尤其是租期長的國有物業租賃，有時處于政策導向性因素，合同約定的租金收取遠低于同類型物業租賃金。此外，承租方若一味地拖欠租金，物業存在無法按時收取租金或者完全收不到租的現象，若不及時采取有關的法律追償，國有資產有損失的隱患；長此以往，也會給國有企業帶來一定的財務危機。

（四）出租未完全市場化。國有企業資產出租會有著一定的目的性，因此在出租時，會選擇不對外公布招租信息，也不將招租文件按照有關規定在公共交易平臺上掛網出租，更多的是把資產以協議出租的方式給特定的客戶群。有些國有企業為獲得一定租金來源，會把“老、舊”的國有物業局部整修、重新包裝，同時將企業財務報表美化，并將整體資產出租給政府，等真正出租時，再由政府與招標企業簽訂租賃合同，如此下來，雖融資情況有所改善，但國有資產的使用率并不高。

三、國有企業資產出租相應對策

（一）建立健全國有企業資產租賃制度。根據相關法律法規，結合國有企業的實際運營情況，制定相關資產租賃管理條例，并對其不斷完善，明確租賃范圍。且國有企業內不同部門在資產租賃環節中，要發揮出各自的優勢，履行各自職責，充分做好審批流程、租金收取、履行出租人義務與權力等多方面工作，為資產租賃管理提供良好的制度支持，規范國有企業資產租賃的一系列行為。

（二）規范國企內部資產出租管理環境。除了建立健全科學規范的國企物業出租管理體制機制，規范資產出租管理環境也是重要先導條件。各國有大中型企業應建立專職機構，履行特定職責，開展制度建設、物業評估、簽訂服務合同、更新物業信息臺賬、管理監督等職能，明確國有企業為資產出租管理第一責任人，并及時分解出租管理的工作任務，與員工績效考核工作掛鉤，積極開展考核結果運用。同時，對承租戶的規范管理要雙管齊下，從日常社會綜合治理、消防安全、衛生防疫、租金水電的及時繳納、規范承租戶的日常經營性行為，督促承租戶對國有資產的適當維護檢查。嚴格落實國有資產出租管理的有關制度，堵塞風險漏洞，防范可預見性風險，禁止未經國企內部集體統一決策，擅自將國有資產出租情況；禁止弄虛作假、惡意低價出租國有資產，導致國企利益受損的情況；禁止未按規定開展公開招租、私下協議出租等行為。

（三）提高國有資產出租率。國有企業如因地理位置問題導致難以招租的資產，可以加強對房產的營銷，采用商家聯合的方式，將閑置資產利用起來，并收取一定的資金，提升資產價值，為國有企業獲得一定的經濟利益。若資產租賃的金額較小，在租賃流程上可適當簡化流程，提高國有資產的出租率。另外，對于房產租賃人員可以制定一系列激勵制度，將資產租賃與個人利益聯系在一起，調動租賃人員的積極性，以此來提升租賃效率。除此之外，還需對以往盲目的建設進行合理規劃，根據資產使用率和閑置情況，重新對新項目進行規劃，從原來的只對企業承租可以轉變為公開招租，盡可能多的提高國有企業資產使用率。當外來企業入駐時，要不斷完善所有手續的內容，并確保在收取一定租金之后方可入駐，以往租金收取與政府優惠掛鉤，而經過制度改變，需要兩者無關聯管理，最終達到資產出租的目的，而租金也能與市場標準保持一致。

（四）嚴格管理租賃審批流程。首先要由國企租賃人員制定一套合理的出租方案，方案包括以下幾點內容：資產的基本情況、出租目的、可行性、用途、期限、承租條件、最低價等，在制定方案后，需要交由企業決策機構進行審核、授權，最后由機構進行資產審批。國有企業在資產租賃的過程中，要遵守公開、公平、公正的原則，通過公開招標等方式來選擇承租人。另外，承租公告與結果需要按照規定時間張貼出來，并詳細說明其中注意事項，當承租人租賃的一系列手續都完成后，可以簽訂租賃合同。資產出租的底價可以根據評估機構的結果來制定，為確保評估結果的科學性，可以同時選用兩家或三家機構，得到結果對比后，綜合考慮評估結果，再交由主觀部門進行備案，并按照“三重一大”的機制，并將其作為底價的參考。對于不同商業承租，應制定不同的底價，以此來獲得更好的出租收益，促進國有租賃租賃的價值提升。

（五）加強物業租金收入管理。在簽訂租賃合同后，后續需要嚴格按照合同上規定的金額定期收取租金，避免出現免租期的現象發生，而且承租人的消費支出不能用作抵減押金。要注重廣告、場地等費用的收取管理，確保將國有資產中所有租賃的部分全部收到足量的收益，提升國有資產租賃的顆粒度。實力較強的國有企業，可以自主搭建出租信息管理平臺，將日常業務與財務相連接，減少其他因素的影響。另外，對于出租人在租賃過程中違規操作的行為或故意不予承租人簽訂合同、自主減免租金的人，需要給予嚴厲處罰。若其行為已經造成對國有企業資產流失的現象，應立即移交司法部門進行處理。對于拖欠租金的承租人，應及時發出催收信息，提醒承租人收取資金；若多次提醒無果，必要時需采取法律手段來維護出租人的合法權益，并通過法律手段將其列入不合格承租人名單中。

（六）強化物業出租監督管理。堅持企業內部審計與財務、審計、組織巡察相結合，防止國有資產出租過程中出現的違紀違法行為，充分發揮紀檢、審計的內部監督執紀職能；夯實日常監督，制定專項監督方案，深入實地調研、查看出租全過程材料、開展談話了解。重點排查在國有資產出租中存在的空置、租金優惠、延長租期等風險點。督促管理部門落實有關責任人、完善出租過程決策程序，切實做到有章可循。加大對違規開展資產出租行為的問責力度，對不按制度規定和程序擅自出租，應責令馬上停止有關損害國有企業利益的行為，對已收取的出租收入及時上交，視情形追究國企從業人員的違規違紀責任。

（七）加強從業人員的合規意識。國企的性質決定了國企資產出租過程的風險防范必須在國家的法律法規之下，為進一步促進國有資產出租的合規性，一是要結合現行的有關法律法規，及時修訂完善企業內部的規章制度，動態調整，落實“事前排查、事中防范、事后監督”。二是切實加強國企從事資產出租管理工作人員的法治教育及風險意識防范，開展定期的系列的業務培訓，尤其是加大對國有資產出租法律法規的制度宣講、案例剖析，培養從業人員的辨識風險的能力，及時發現異常及違法活動，及時采取補救措施，充分運用法律這一武器，保障國有企業資產保障增值。三是倡導廉潔從業的企業氛圍。要求國企資產管理人員要堅持原則，嚴守工作紀律和底線思維，規范資產出租全過程管理，確保國有資產公開、公平、公正出租。

（八）加強資產出租信息管理。及時建立國有資產出租管理系統或臺賬管理，確保統一管理的出租物業信息的真實有效，做到動態更新，及時匯總，數據分析比對，定期對國有物業出租管理進行總結分析，形成物業出租管理的全閉環。企業內部審計定期開展出租物業額盤點監督，及時排查風險，堵塞漏洞，充分運用大數據分析及智慧物業系統的優勢，推動國有物業管理信息化建設，有效減少企業內部控制風險，有效提升企業內部管理效率；減少國企資產管理過程的暗箱操作風險，陽光公開，最大限度減少人為因素干擾，有效提升國企資產管理效率。

綜上所述，雖然國有企業資產租賃方面始終沒有得到妥善解決，但當前已經著力尋找解決之法，相信在不久的將來，會逐漸解決上述問題。為此，國有企業在資產租賃過程中，需要嚴格按照相關法律發條的要求，遵循公平、公開、公正的原則，進行良性招標，以此來提升國有資產的使用效益，實現國有企業資產價值的最大化。隨著市場競爭日漸激烈，國有企業資產租賃的方式和制度也要隨之改變，通過采取有效的策略盡可能規避風險，充分發揮出其自身價值，為國有企業帶來更多經濟效益。