土地利用轉(zhuǎn)型與農(nóng)村土地資源管理對策研究

張華

【摘要】隨著社會經(jīng)濟(jì)與城鄉(xiāng)一體化不斷迅速發(fā)展的影響下，農(nóng)村城市化建設(shè)水平也迅速提升，建設(shè)用地的需求量在不斷上漲，合理規(guī)劃土地資源已經(jīng)成為了現(xiàn)階段土地資源管理中重中之重的任務(wù)。因而應(yīng)合理化運(yùn)用土地資源，促使土地利轉(zhuǎn)型對于土地資源管理也有著積極影響。

【關(guān)鍵詞】土地利用;農(nóng)村;資源管理? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.015

城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的保障與支柱就是土地資源，土地資源也是地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。現(xiàn)階段越來越多的人關(guān)注與重視土地利用轉(zhuǎn)型，本文以東營市為例，需要合理土地資源，并制定出具體規(guī)劃，將土地資源管理的相關(guān)政策落到實(shí)處，促使土地資源利用能夠達(dá)到效益最大化，促使東營市科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展。

1、土地利用轉(zhuǎn)型與農(nóng)村土地資源管理概述

土地利用轉(zhuǎn)型是在不同時(shí)間段土地有著不一樣的利用形態(tài)，現(xiàn)階段在城市中土地利用轉(zhuǎn)型較為常見，特別是在一線與二線城市。這些城市會有著較大的外來人口數(shù)量，因而需要對周邊土地性質(zhì)進(jìn)行不斷變更，有些是將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換成住宅用地或者是商業(yè)用地，土地利用轉(zhuǎn)型一般都和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系。土地資源管理是由政府或相關(guān)部門制定出一系列的政策，合理利用與規(guī)劃土地，進(jìn)而能夠保護(hù)與合理利用地方土地資源。不僅能夠推動經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，還可以保護(hù)林業(yè)與農(nóng)業(yè)發(fā)展，并能夠?qū)⒖沙掷m(xù)發(fā)展政策進(jìn)行落實(shí)。

2、東營市概況

應(yīng)先透徹了解東營市的基本情況，如地理位置和區(qū)位條件、人口發(fā)展與城市化進(jìn)程、中心城區(qū)的土地市場供需情況以及房地產(chǎn)的開發(fā)投資與銷售情況。

2.1東營市的地理位置和區(qū)位條件

東營市在山東省的北部，位于黃河入海口三角洲地帶，全市包括三區(qū)與兩縣，三區(qū)分別為東營、河口與墾利;兩縣為利津與廣饒，總面積為7923平方千米。東營市區(qū)有著較為明顯的優(yōu)勢，其東靠渤海，和韓國、日本隔海相望，北連京津唐經(jīng)濟(jì)區(qū)，南臨山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū);并且是在連接京津唐經(jīng)濟(jì)區(qū)、膠東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)樞紐位置上，東營市有著輻射周邊以及促進(jìn)區(qū)域發(fā)展區(qū)位條件。

2.2東營市的人口發(fā)展與城市化進(jìn)程

2019年末東營市常駐人口為217.97萬人，和2018年末比增長0.67萬人。東營市城鎮(zhèn)常駐人口為150.93萬人，常駐人口的城鎮(zhèn)化比率是69.24%。2012年到2019年，東營市的城鎮(zhèn)化率從62.08%上升到69.24%，而山東省的城鎮(zhèn)化率從52.45%上升到61.18%，從數(shù)據(jù)可以看出東營市的城鎮(zhèn)化增長率比山東省的城鎮(zhèn)化增長率低。由2019年東營市的統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)行的1%抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)可知，東營區(qū)城鎮(zhèn)化率是85.21%，東營市的城鎮(zhèn)化將近70%，結(jié)合城鎮(zhèn)化的“S”型曲線規(guī)律可知，現(xiàn)階段東營市的城鎮(zhèn)化是在一個(gè)相對穩(wěn)定的發(fā)展階段。

2.3中心城區(qū)的土地市場供需情況

通過相關(guān)數(shù)據(jù)可知，從2008年到2019年，這期間東營市共批準(zhǔn)建設(shè)用地為267畝，實(shí)際供應(yīng)為19452畝，可以發(fā)現(xiàn)東營市中心城區(qū)有著較為成熟的配套條件，但可供應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的用地卻十分稀缺，中心城區(qū)有著較大的土地供給壓力。

根據(jù)土地市場的供給可以發(fā)現(xiàn)，2009年到2018年中心城區(qū)的供地總量是109694畝，其中在2009年到2013年中心城區(qū)的土地市場實(shí)際需求量處于穩(wěn)態(tài)發(fā)展的狀態(tài)，在2011年的時(shí)候達(dá)到了最大值;從2014年開始，土地市場的需求量又開始下降，直到2016年下降到市場最低谷，到了2017年需求量又開始呈現(xiàn)上升趨勢。東營市的房地產(chǎn)市場在2014年到2015年處于低谷，這段時(shí)間內(nèi)有著較少的市場需求，隨著資金壓力日益上升，致使土地的市場需求嚴(yán)重不足;到了2016年市場有開始升溫，房價(jià)有著較快的漲幅，促進(jìn)了土地市場發(fā)展，在2016年土地市場就逐漸開始穩(wěn)定并回升，2018年時(shí)需求才有了明顯回升。

2.4 2019年房地產(chǎn)的開發(fā)投資與銷售情況

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，東營市在2019年房地產(chǎn)的完成投資為185.41億元，其中住宅投資占比為84.98%;商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資占比為7.09%;辦公樓的開發(fā)投資占比為2.85%;其他的開發(fā)投資占比5.08%。結(jié)合數(shù)據(jù)可知，東營市在2019年的房地產(chǎn)投資主要以商品住宅為主。

2019年商品房的銷售面積達(dá)到2644504平方米，其中住宅銷售占比為93.79%;商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積占比1.31%;辦公樓的銷售面積占比2.49%。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)銷售主要為住宅，與開發(fā)投資情況相符。在房地產(chǎn)市場并不景氣的背景下，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出供過于求的情況，較多的房地產(chǎn)出現(xiàn)閑置情況，進(jìn)而浪費(fèi)了資源。

3、土地利用現(xiàn)狀

隨著人們對土地利用的重視程度逐漸增加，也促進(jìn)了土地利用不斷優(yōu)化與發(fā)展。然而現(xiàn)階段東營市在實(shí)際土地利用的過程中，還存在一些困難與挑戰(zhàn)，還應(yīng)積極面對。

3.1片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)有待加強(qiáng)

結(jié)合中心城區(qū)實(shí)際居住用地的利用程度可以發(fā)現(xiàn)，對于不同片區(qū)的居住用地并未能使用因地制宜對策，如對于東城片區(qū)應(yīng)進(jìn)行適量開發(fā);對于西城片區(qū)應(yīng)進(jìn)行舊城改造，進(jìn)而將居住密度降低;對于新區(qū)片區(qū)應(yīng)適當(dāng)提升開發(fā)強(qiáng)度;對于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)使用工業(yè)用地置換的方法，適當(dāng)開發(fā)居住用地;對于金湖銀河區(qū)應(yīng)以高品質(zhì)的住宅區(qū)開發(fā)為主。然而現(xiàn)階段并未能結(jié)合各個(gè)片區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行合理開發(fā)，致使房地產(chǎn)開發(fā)中對于土地的優(yōu)化、整合程度均有待提升，無法充分將土地環(huán)境效益、社會效益以及經(jīng)濟(jì)效益充分發(fā)揮出來。

3.2土地有加大的利用空間

結(jié)合中心城區(qū)情況可以發(fā)現(xiàn)，居住用地屬于集約利用，還有許多居住用地是在中、高潛力區(qū)，進(jìn)而也說明未能充分利用居住用地，土地具有很大的利用空間與挖掘潛力。并且東營市也有著較多的未建、在建以及新建居住用地，因而大量居住用地還有待開發(fā)與完善，特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與金湖銀河區(qū)，應(yīng)提升其集約利用的程度。

3.3居住功能的人口密度與容積率相對較低

現(xiàn)階段，東營區(qū)居住功能區(qū)人口密度與容積率都相對較低。東營市有著較為明顯的人少地多特點(diǎn)，并且東營市的房價(jià)浮動范圍相對合理，因而人們?yōu)榱送顿Y房產(chǎn)或者是追求高質(zhì)量生活，進(jìn)而進(jìn)行購置房產(chǎn)，致使東營市人口密度相對較低。除此之外，東營市的主要居住用地大部分為多層住宅，高層住宅較新且較少，因而致使容積率相對較低。

4、土地利用轉(zhuǎn)型與農(nóng)村土地資源管理對策

應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，不斷積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，選擇恰當(dāng)?shù)膶Σ呒訌?qiáng)土地利用轉(zhuǎn)型以及農(nóng)村土地資源管理。

4.1優(yōu)化城市布局

應(yīng)強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，完善城市布局，應(yīng)合理編制城市與土地利用的總體規(guī)劃，將城市用地分布明確下來。應(yīng)將城市的生產(chǎn)空間、生活空間以及生態(tài)空間分別明確下來，促使片區(qū)中心能夠因地制宜并且與現(xiàn)實(shí)發(fā)展相符，進(jìn)而構(gòu)建出工作之城、生活之城與居住之城。應(yīng)對“兩組團(tuán)五片區(qū)多地區(qū)中心”發(fā)展模式進(jìn)行深入研究，進(jìn)而能夠進(jìn)行各功能的科學(xué)布局。還應(yīng)強(qiáng)化對中潛力區(qū)與高潛力區(qū)的居住用地再利用，促使挖掘潛力能夠有所提升。還應(yīng)加強(qiáng)城中村的集中安置、綜合配套以及統(tǒng)籌規(guī)劃;也應(yīng)合理運(yùn)用南部與北部的森林公園與濕地，促使居住用地能夠具有更高的品質(zhì)與環(huán)境。

4.2強(qiáng)化片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)

也應(yīng)積極進(jìn)行片區(qū)的統(tǒng)籌開發(fā)工作，結(jié)合實(shí)際情況制定出具體的規(guī)劃以及實(shí)施方案，將不同片區(qū)發(fā)展定位與配套標(biāo)準(zhǔn)確定下來。適當(dāng)提升土地的配套標(biāo)準(zhǔn)。以確保市政設(shè)施配套為基礎(chǔ)，進(jìn)行提供公共服務(wù)、景觀等配套資源，促使土地價(jià)值能夠有所提升，并且在最佳時(shí)期進(jìn)行土地供應(yīng)。除此之外，還應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化體育、教育、養(yǎng)老、未能健康等公共服務(wù)，提高城市的品質(zhì)。

4.3合理把控土地利用力度

對于東營市的各個(gè)片區(qū)土地的利用現(xiàn)狀，應(yīng)選擇適宜的措施。東城、西城、新區(qū)以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)都有著較高的居住用地的集約度，因而應(yīng)合理把控土地利用程度。應(yīng)加強(qiáng)對建筑密度與容積率的控制，加大基礎(chǔ)與公共服務(wù)設(shè)施的投入，擴(kuò)大綠化面積，改善環(huán)境。而金湖銀河區(qū)的集約度并不高，因而應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)利用該片區(qū)，優(yōu)化交通條件，加大公共設(shè)施的投入。

4.4進(jìn)行土地資產(chǎn)性評價(jià)

土地利用轉(zhuǎn)型應(yīng)具有利用價(jià)值與切實(shí)利益，主要是對土地每年的土地稅與年產(chǎn)值等進(jìn)行考慮，還應(yīng)結(jié)合自然條件所帶來的影響。如果在自然條件相對較差的情況下，不適合種植地區(qū)則可以進(jìn)而工業(yè)基地建設(shè)，進(jìn)而將土地利用類型有所改變，提升土地的實(shí)際利用率。應(yīng)先在小范圍內(nèi)進(jìn)行模擬測試，對轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的價(jià)值進(jìn)行評估，既可以維持正常利益輸送，還可以將風(fēng)險(xiǎn)降低。除此之外，還應(yīng)科學(xué)合理的評估土地資產(chǎn)性，盡可能運(yùn)用真實(shí)的數(shù)據(jù)，以此為基礎(chǔ)加以分析，不可以僅僅參考前期數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷，應(yīng)做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作，進(jìn)而可以更加合理的利用土地資源。

4.5土地轉(zhuǎn)型以及城市擴(kuò)展

部分地區(qū)是由于城市的過快發(fā)展才進(jìn)行土地轉(zhuǎn)型和城市擴(kuò)展的，應(yīng)結(jié)合實(shí)際發(fā)展需求，對城市擴(kuò)展的影響進(jìn)行判斷，并且研究人口的遷移規(guī)劃，合理對城市的建筑面積與人口的容納數(shù)量等進(jìn)行預(yù)估。以經(jīng)濟(jì)能夠正常發(fā)展為前提，對周邊土地進(jìn)行轉(zhuǎn)型，將未劃分成商業(yè)、住宅用地進(jìn)行恰當(dāng)?shù)霓r(nóng)業(yè)規(guī)劃。除此之外，在城市擴(kuò)建的過程中還應(yīng)盡可能朝著農(nóng)業(yè)發(fā)展較為薄弱方向開展，進(jìn)而將貧瘠土地最大化利用。

結(jié)束語：

總而言之，土地資源管理逐漸被人們廣泛關(guān)注，其中農(nóng)村土地管理更是國土資源管理中核心內(nèi)容，因而應(yīng)合理進(jìn)行土地利用轉(zhuǎn)型，提升土地資源管理的水平與質(zhì)量，合理利用土地資源。應(yīng)運(yùn)用科學(xué)合理的策略加強(qiáng)土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理，優(yōu)化城市布局，強(qiáng)化片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)，合理把控土地利用力度，進(jìn)行土地資產(chǎn)性評價(jià)，土地轉(zhuǎn)型以及城市擴(kuò)展，進(jìn)而合理利用土地資源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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