芻議房地產企業融資和現金流管理

盧玉慧

(海南佳元房地產開發有限公司，海南 海口 570000)

近幾年來，房地產企業在我國GDP中的貢獻率在逐年升高，甚至達到了10%。由此可見，從國家層面來說，房地產行業對國家經濟有著極大的影響。同時，從人民的層面來說，房子是大部分人大半生的追求，它是永遠不會過時的一種必須品。房地產企業需要在保證建筑數量的同時，保證質量，從而實現穩定發展。在這個過程中，現金流的管理是一個非常重要的環節，它在房地產企業的發展中起著決定性的作用。同時，由于房地產行業的熱門，資產也在逐步地涌入房地產行業，大部分房地產企業都會進行大量的融資[1]。但這種大量資金的注入可能會損害企業本身的利益。因此，房地產企業需要做好融資和現金流管理，為企業發展提供助力。

一、房地產企業融資和現金流管理的概念

1.融資

融資是企業的一種資金來源。它代表著企業籌集資金的這個行為，包括在這個行為中所使用的手段。房地產屬于資金密集型行業，前期投入資金量大；房地產企業在發展初期，由于資金不足，需要向外籌集資金，以保證企業能夠得到發展，這個過程就叫做融資。一般來說，融資的資金主要包括股權資金和債券資金兩大類[2]。股權資金指的是企業的股份持有人向企業注入資金，保證企業能夠正常運行。債券資金指的是企業向外部機構，比如銀行或者投資機構進行融資。這種類資金來源都屬于融資，也各有特點。股權資金由于是股份持有人的資金，因此風險比較低，但是對股東資金需求量大，通常不是每一位股東都能按其股權份額等比例投入需求資金，因此需要對外融資。而債券資金，由于是向外部籌集資金，融資成本比較高，并且一般需要資產進行抵押，因此其融資風險較高，常常會有因還不上資金而被迫轉讓資產或股權的情況出現。資金，尤其是可用資金，是保證房地產企業能夠正常運行的關鍵。房地產只有通過融資的方式，才能獲取大量的可用資金。但是在選擇融資方式時，企業需要綜合考慮各種融資方式的利和弊，并結合企業自身的實際情況，選出當前最為適合的一種融資方式。

2.現金流管理

現金流是一個企業能夠正常進行生產活動的基礎，如果企業缺乏現金流，將會導致企業無法正常運轉。現金流管理，就是企業財務管理人員根據企業的發展目標，結合企業當前的經營活動，對企業一段時間內的現金資產進行規劃。現金流管理能夠保證企業有充足的可流動資金去進行活動，降低企業的經營風險。房地產企業的現金流管理需要更為注意，因為房地產企業的項目周期長，收益期長，如果缺乏足夠的現金流，很可能使得企業陷入資金不足的風險。在房地產企業中，現金流管理有兩個重點。一個是房屋建筑時期。房地產企業在進行房屋建設時，大致有兩種建設方式，一種是由企業獨自承擔建設工作，另一種是部分承包給其他企業[3]。不同的建設方式，對現金流的需求量、需求時間是不同的，房地產企業需要制定有針對性的現金流管理模式。另一個就是籌資融資時期。當前，大部分房地產企業都會進行融資，在融資時，需要根據企業當前情況選擇適當的融資方式，房地產項目資金回籠的時間比較長，如果在融資時選擇了還債時間短的融資方式，企業可能面臨極大風險。因此，在融資過程中，房地產企業需要根據自身的現金流來選擇融資的周期以及方式。

3.融資和現金流管理之間的聯系

現金流管理能夠體現出房地產企業的綜合實力。一般來說，在融資時，投資單位會考慮被投資單位的還款能力。如果企業的現金流管理做好了，給投資單位呈現出強大的實力，可增加融資成功的概率。通過融資，增加房地產企業的現金流。從這個方面來說，有了融資，可以促進房地產企業的現金流管理。融資和現金流管理本就是相輔相成的。

二、房地產企業融資方式的分類

近些年來，融資渠道的緊縮和整個房地產市場的飽和，使得房地產企業從其他渠道獲得資金的難度加大，企業要想擴大收益，就要向銷售端要現金。應當意識到現金流管理對房地產企業的生存和發展發揮著重要的作用,要加大力度投入到現金流管理當中，以期促進房地產企業的持續健康發展。融資方式作為企業籌集資金的具體形式，一個企業存在多樣的融資方式，也就可以說明可供企業選擇的融資機會就更多，能夠籌集到更多的資金。房地產企業需要大量的資金，如果不借助于各種融資手段，僅僅依靠自身的資本，企業的發展將步履維艱。企業融資方式通常包括以下兩大類：債務性融資和權益性融資。

1.債務性融資渠道

(1)預收房款。對于房地產企業而言，預收房款是當前買賣雙方可默認的付款模式，買家在簽訂購房合同之后，普遍選擇全款交付或者貸款買房，即先交一部分定金，剩下的部分慢慢償還。這種模式下，預收房款收到的資金可以用于接下來的工程建設，能夠減少企業自身需要的資本壓力。因而對于企業而言，銷售及時回籠是效率最高、風險最低的方法。在這一方式下，想要獲得更多的預收房款，就需要賣出更多的房子，所以需要市場的買房需求大，房產前景好。(2)建設單位墊資。房地產企業通常選擇和專業的建筑商合作開發，選擇外包其工程建設項目。建設單位一部分通過提供建筑材料，另一部分通過讓房地產企業延期支付工程款能夠暫緩房地產企業資金困難的處境，來實現房地產企業融資的目的。但是，建筑商作為項目建設的外包單位，和房地產企業不是同根同源的，因此能夠解決的資金也是有限的。并且國家也出臺了“121號文件”對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，這也意味著房地產企業日后想通過這種模式籌集資金會難上加難。(3)銀行貸款。作為所有企業的最普遍的融資方式，房地產企業也不例外，一直以來這是他們最主要的融資渠道。相關數據顯示，房地產開發資金中至少有70%來源于銀行貸款，這足以看出房地產企業高度依賴銀行的貸款。而近些年來，國家為了抑制炒房熱，實現“房是用來住的，不是用來炒的”這一愿景，國家針對銀行信貸方面相繼出臺了一系列的緊縮政策，這也意味著房地產企業日后想要從銀行這邊貸款只會更加困難。銀行也會嚴格貸款的要求，對房地產企業的品牌、收益會評估之后再確定貸款政策，因此房地產企業亟須開拓新的融資渠道。但是，不可否認的是，銀行貸款仍然是我國房地產企業籌集自有資金的首選方式。

2.權益性融資渠道

上市融資。雖然房地產企業通過上市可以迅速籌集到大量資金，但是只有一些資本較大的企業才符合條件要求能夠上市，上市的門檻比較高。并且不同于債務性融資渠道的是，權益性融資普遍存在的優勢就是沒有固定的還款期限，反而可以緩解企業的現金流困難。此外，通過上市融資，不僅可以獲得資金，還可以擴大企業的知名度，也可以獲得更多的資源，創新商業模式，這些都是債權融資遠遠無法達到的效果。

總之，無論是債務性融資渠道，還是權益性融資渠道，房地產行業融資渠道收緊是大趨勢。

三、房地產企業現金流管理重要性

1.現金流管理方法

在財會領域，“現金為王”這句話深入人心，廣為流傳。現金流管理是以現金流量作為管理的重心，為了實現企業價值最大化，圍繞企業經營活動、投資活動和籌資活動，對當前和未來一段時期內的企業的現金數量和時間作出全面系統的管理。在企業作出投資決策時，要充分考慮現金流和貨幣的時間價值，來為企業創造價值。貼現現金流法能為投資項目的評估與選擇提供客觀的基礎，通常包括三種具體的方法：內部回報率法、凈現值法和盈利指數法。

2.房地產企業現金流管理的特點

(1)現金流出量較大。房地產企業作為資本密集型的企業，以不動產為主要的投資對象，且資金回籠周期長，在整個項目開發建設的周期內，都需要耗費大量資金的投入，并且資金一旦投入，資金收回期較長，通常以年為單位。僅僅依靠企業自身的資金，項目的運營會十分困難。(2)現金流入較慢。建設周期較長也就不可避免地存在將來資金收回期長。此外，在房地產企業進行融資籌款的同時，財務費用也隨之增加。任一環節一旦資金鏈斷裂，后續所有環節都將被影響。因而企業為了保持持續運作，只好不斷地投入資金，這也就導致了房地產企業資本回收較為苦難，并且存在巨大的風險。

3.現金流管理的重要性

受傳統理念的影響，雖然仍有很多管理層將利潤作為衡量判斷企業發展的關鍵因素，但是利潤受核算方法和會計政策的影響，無法真實地反映當前企業的財務狀況。而通過企業的現金流量，能夠真實地反映企業的經營情況，可以更好地評估企業流動性和收益性質量，現金流量是企業把控財務風險的重要內容。加強現金流管理是保證企業健康、穩定運營的要求。企業的現金流一旦出現問題，后續將會出現很多問題。現金流讓我們活下去，只有活下去才能追求活得更好，也就是追求利潤。事實也是如此，在降杠桿的社會大潮流下,房地產企業難以通過融資獲得更多資金，就不得不把目光轉向現金流管理，無論是現金流的流入還是流出，重要性都不容忽視，通過對現金流的管理，提高資金的利用率，增強企業的競爭力。

四、房地產企業融資和現金流管理中存在的問題

融資和現金流管理是房地產企業繞不開的兩項工作，它們能夠促進房地產企業的發展。但與之相反的，當前在房地產企業中，融資和現金流管理工作中還存在著較多的問題，不將這些問題進行解決，房地產企業的發展將會受到限制。

1.缺乏整體管理意識。

對于房地產企業來說，由于其資金占用時間非常得長，在這個期間，如果沒有做好現金流的管理，可能導致房地產企業的資金鏈斷裂，帶來較大的經營風險[4]。當前，部分房地產企業在現金流管理方面并沒有一個整體的管理意識，只是認為這種資金管理是簡單地管錢，沒有做好現金流的統籌管理，從而導致企業大部分的資金都被項目工程占據，無法進行其他的經營活動。

2.資金流動的管理缺乏。

房地產企業大都認識到了現金流管理的重要性，但是在實際的管理中，大部分企業都缺乏完善的管理制度與計劃性，導致企業在資金流動上缺乏管理，常常出現依據催款緊慢程度支付款項而不是根據經營重要程度進行付款，在被動記賬的財務管理情況下，無法呈現企業經營實際情況。這種情況下，財務管理人員都只是簡單地記賬，甚至還容易出現錯誤的數據，更別說通過數據信息進行整體的資金流動把控了。這樣會陷企業于危險之中，甚至導致現金流無法滿足緊急重要付款需求，造成企業現金流斷裂。

3.融資渠道比較單一

融資是房地產企業保證自身擁有足夠多現金流的一種方式，如果企業能夠獲得足夠多的融資，那么就能夠擁有更多的現金流去進行各種活動。但是在實際中，房地產企業的融資渠道相對比較單一。目前，大部分房地產企業融資的方式都是銀行貸款。隨著我國政策的變化，銀行貸款的難度在逐年加大，房地產企業融資越來越難。雖然還能通過發行股票等方式來進行融資，但是對于中小型房地產企業來說，它們不具備發行股票的資格。至于債券，門檻更高。雖然還有信托、民間借款等融資方式，但是這種方式融資成本高，周期短，會導致企業面臨極大風險。綜合來看，大部分房地產企業其實只能通過銀行貸款的方式進行融資，融資渠道非常單一，房地產企業的資金面臨著極大的風險。

4.市場競爭加劇，資金回籠困難

隨著房地產行業的發展，房地產企業的數量也在不斷增加。這就導致房地產企業面臨的市場競爭加劇。在這種情況下，房地產企業的開發和銷售都面臨著更大的競爭。從開發方面來講，更多的企業來爭搶一個開發項目，項目的獲得變得非常困難。從銷售方面來看，雖然在我國，房子是大部分人都要買的。但由于我國的限購政策和房價的升高，對于很多人來說，買房之事緩了又緩。在這種情況下，市場已經變成了供大于求，房地產企業的銷售周期隨之變長，銷售回款難度增大。從這兩方面來看，房地產企業的資金占用時間較長，并且后續的資金回籠變得比較困難，大大降低了房地產的支付和還債能力。

5.預算能力缺乏

房地產企業在進行任何經營活動之前，都需要進行資金預算，保證資金能夠正常流轉。但是在實際中，我們發現部分房地產對于預算都不夠重視，缺乏完善的預算管理機制，從而導致企業對于資金的整體把控能力不強，要么是大量的可流動資金被閑置，要么是資金周轉困難。此外，由于預算能力缺乏，導致大部分企業同時進行多個經營活動，現金流被大量占用，容易導致企業現金流出現問題，從而導致資金鏈斷裂。

五、房地產企業融資和現金流管理優化策略

1.提高財務風險意識

融資和現金流管理最重要的就是降低企業在經營過程中的財務風險，也就是說，這些活動，都是在風險意識下進行的。這就要求房地產企業具有財務風險意識，能夠知道融資活動和現金流管理中可能遇到的財務風險，從而在融資活動以及現金流管理中合理地控制風險。要提高企業的財務風險意識，就需要讓企業的管理者和職工了解到企業可能面臨的風險，通過潛移默化的影響提升他們的風險意識。

2.完善現金流管理制度

房地產企業知道現金流管理的重要性，但是在實際的管理中，他們缺乏完善的現金流管理制度，導致現金流管理并沒有起到實際的作用。因此，房地產企業需要完善現金流管理制度。完善現金流管理制度，需要從兩個方面進行。首先是從企業的經營來說，需要保證企業能夠正常運行，通過完善的現金流理制度，為企業發展做好保障。其次是從企業的發展戰略來看。每個企業都會設定某一個時間段的發展計劃，現金流管理需要從這個發展計劃出發，制定出合理的制度，最大限度地確保企業的目標能夠實現。

3.做好預算管理

在現金流管理中，預算也是非常重要的一部分工作，它能夠有計劃性地讓企業保持可流動的資金。因此，房地產企業一定要做好預算管理。在決定進行每一個經營活動之前，都需要從自身的實際情況出發，經過科學的分析，再決定是否進行這個活動。同時，在活動之前，需要做好成本預算，盡量將活動成本控制在合理的范圍內，從而減少企業的預算外支出。此外，在預算超出限制之后，企業還需要有一定的調整制度來調整，從而保證企業的現金流始終在流轉的狀態。只有做好了預算管理，才能對企業的現金流進行整體把控。

4.增加融資方式

只通過銀行貸款來進行融資，將會大大降低融資的金額以及周期。房地產企業為了增加自身的現金流，促進自身的發展，需要盡可能地增加融資方式。在銀行貸款之外，可通過與其他企業進行合作開發方式，減輕資金壓力，這也是融資的一種方式。此外，為了能夠通過發行股票或者債券進行融資，房地產企業需要盡可能地讓自己能夠上市。當然，在互聯網金融發展的背景下，房地產企業也可以根據自身的需求，從互聯網金融方面來進行融資。對于某些企業，如果只能夠通過銀行進行融資，那么要盡可能地和銀行維持好關系，從而增加融資成功的可能性。

5.加強審計監督。

為了保證現金流管理制度能夠真正地落實到位，企業需要加強對現金流管理的監督。房地產企業可建立獨立的審計監督部門，該部門和其他部門不產生利益關系，保證部門的獨立性。采用定期或者不定期或者日常審計監督的方式對企業的現金流管理進行監督。同時，定期對專項的現金流管理進行審計監督。為了保證審計工作能夠更加的有效，審計人員也需要對房地產企業當前的活動進行參與，了解其經營狀況，這樣才能更好地進行審計監督工作。通過加強審計監督工作，房地產企業的現金流管理能夠得到保障，企業融資也能夠有所依據，可大大降低房地產企業所面臨的資金風險。

六、結語

房地產行業和人們的生活息息相關，它的發展情況能夠對我國的總體經濟產生較大的影響。在大量融資的背景下，房地產企業的現金流管理面臨著一些問題。通過加強審計監督、提高風險意識、增加融資方式、完善現金流管理制度等方式能夠加強房地產企業的現金流管理，降低企業經營活動中面臨的風險，提高企業的管理水平，從而促進房地產企業的發展，保證我國整體經濟始終向好。