加強和完善房地產財務管理的有效措施探討

趙軍恰

（河北澳鴻房地產開發有限公司，河北 石家莊 050000）

房地產企業的財務管理工作對房地產行業的穩健發展起到重要作用。面對激烈的競爭，房地產企業要實現長遠發展，必須提高財務管理水平。但是，目前大部分中小型房地產企業并沒有設立完整的財務管理體系，并且對財務理念的理解也不深，采用的方法較落后。本文分析了目前市場經濟體制下房地產企業在財務管理中存在的問題，提出了解決問題的措施策略。

一、財務管理對房地產企業的重要意義

1.有助于完善企業管理

目前，部分房地產企業都是屬于個人經營或者是家族成員共同管理的，在經營權與決定權集中在一人或家族某成員身上時，容易導致權力亂用、越權處事、財務信息虛假等財務現象的出現。同時，個體經營者為節省成本或者所謂的“財務保密性”，通常聘用有親屬關系的人員擔任財務管理崗位，該部分人員往往自身專業水平及職業素質不高，使得財務管理工作越加無章可循，很大程度上影響了企業的發展。

2.應對宏觀調控的需要

隨著我國資本市場的迅速發展，國家對各行各業的財務監控也越來越嚴格，要求財務審計工作必須符合事實。因此，房地產企業要完善財務管理措施，確保財務信息的編制是在事實的基礎上。房地產企業只有適應當前的政策要求，才利于長遠發展。

二、財務管理在房地產行業存在的問題

1.財務管理制度不完善

目前，我國房地產行業在自身方面存在著一定的局限性，大部分房地產企業還處于摸索探究的階段。企業管理模式的不健全，以及房地產企業財務管理制度的不完善主要表現在：一是房地產企業沒有制定明確的財務管理工作制度，其呈現的管理狀況也是極為凌亂。部分財務工作人員對崗位管理職責模糊，使得財務管理工作較為盲目，導致財務狀況一片混亂。二是財務管理制度被形式化。雖然部分企業制定了相關的財務制度，但多數只是字面上的制度，財務工作人員在執行過程中缺乏積極性和主動性，并沒有真正落實執行。由于缺乏執行力，使得財務管理制度形同虛設。

2.房地產企業的成本核算不合理

在房地產發展初期，房地產的整體利潤較高，而且競爭力小，風險低。因此，使得管理層對成本核算意識薄弱。隨著政府對房價控制日益嚴格，房地產企業管理人員必須加強控制經營成本。但目前房地產行業在財務成本核算中有所欠缺，主要表現為：

（1）未建立統一的成本核算對象。在房地產企業中存在著各種制約因素，如開發周期長、企業內部設計變更、人力、物力以及財力等各方面的資源，這些不確定的因素使得財務工作人員無法確定成本核算對象。同時，房地產開發中有高樓層建筑、多層樓建筑、商品用房、家住用房等，房地產企業在進行成本核算工作時，往往只是根據企業發展需要，以及財務工作人員的有限水平隨意確定核算對象。

（2）歸集與分配問題。房地產企業根據成本核算對象實行成本分配，但由于沒有具體實施的方法，一些企業為了追求當期利益而少分攤成本；一些企業則以減少稅收為目的而多分攤成本。另外，還有一些企業把銷售良好的產品多分攤成本，而銷量不好的則少分攤成本；完工和未完工產品的分配也不均勻，造成歸集與分配的混亂。

（3）在房地產企業的開發賬面上并不能如實地反映出真實成本。現時部分房地產企業的賬面成本數據都是以支付了的工程款項和收到的材料款項為基礎計算的開發成本。另外，房地產開發項目在完工時還會有一些未結算工程等等。而這些數據使得企業財務報表不能真實反映企業資產、負債和利潤情況。

3.房地產企業財務管理意識不強

目前，房地產企業管理者對財務管理問題不夠重視。在項目的投資和收益、項目利潤和成本、回收期以及收益率等方面沒有詳細的分析，從而導致成本超出預算，這些都是由于企業管理者不夠關注財務管理，忽視財務問題造成的。同時，房地產企業的經營決策、項目招標、項目設計方案等也沒有從財務管理方面著手，在項目開發過程中執行預算管理的力度不夠，無法調動各部門員工、相關管理者融入財務管理意識，從而使財務管理流于形式。

4.財務管理人員素質有待提高

由于我國房地產行業發展初期的門檻要求不高，企業招聘人員時只要具備一般的工作水平即可，因此房地產企業聘用的財務管理工作人員的素質水平也較一般。房地產企業財務管理人員的專業知識決定著企業的財務管理工作的質量，同時能夠為企業避開風險提供建議。此外，在當今政府對房地產企業干預力度加大的情況下，房地產企業之間的競爭也涉及人才競爭，因此需加強提高財務工作人員的素質。

5.融資存在一定的困難

房地產行業對資金需求量大，但是在房地產融資過程中由于財務管理本身不規范，部分企業提供的報表有弄虛作假的現象，導致信譽度下滑，銀行等金融機構對融資審核不通過，因此不能獲得貸款。

三、加強房地產財務管理的措施

1.建立健全房地產財務管理制度

房地產企業經營者要不斷地完善和提高財務管理水平，把完善財務管理制度工作視為房地產企業經營活動中的重要事項，并在完善財務管理過程中，大力執行房地產企業財務管理的相關制度。一是落實編制房地產企業財務管理制度規定，制成紅頭文件，并將其打印出來貼在財務辦公室墻上，務求讓每一個財務工作者都清楚了解自身的工作職能。二是落實財務工作人員的工作崗位職能與責任，實現合理分工，并設置詳細的財務管理目標。三是房地產企業結合自身的發展狀況，依據相關法律法規制定會計核算制度，確保財務管理工作的質量。

2.采用有效的成本核算方法

房地產企業為了強化經營成本，提高資源利用率，降低投資風險，就必須提高房地產財務管理水平，實現精細的成本管理，成本核算則成為成本管理的重點之一。

（1）明確成本核算對象

房地產企業應結合交付時間、產品業態、產品結構等因素確定成本核算對象。如同一交付時間的劃分為同一類；按業態如住宅、商業、辦公、車位等劃分為同一類；產品結構，如高層、洋房、別墅劃分為同一類。

（2）準確進行成本歸集與分配

單一的房地產項目直接歸集到成本核算對象，但是，大型的綜合性項目則需要通過一定的方法和程序來分配，然后間接地將成本計算對象歸集起來。直接歸集成本費用的，主要是以建筑安裝工程費用為主，而間接分配成本的費用則需要按日常歸集時，以各自的成本項目細目進行歸集核算，然后把各成本對象分配到相應的成本項目中。

（3）合理預計房地產項目的完工進度和結算成本。

房地產企業要定期根據完工進度預估成本，使賬面數據與工程進度相匹配。把預估已完工但未結算的成本對象，作為預估成本依據。在工程竣工后，沖銷預估成本，按差額計入相應的成本對象，使各成本對象完整可靠。

3.提高財務人員素質，加強管理意識

在房地產行業發展初期，房地產企業管理者認為財務管理工作就是會計工作，其主要工作內容只是營運資金的管理。但隨著時代的發展，財務管理逐漸成為企業的核心管理之一。因此，房地產企業若要取得長遠發展，企業管理者必須對財務預算工作、財務控制、資金營運等相關的財務管理工作加以重視，讓財務管理在企業管理工作顯示其重要的地位。同時，為了提升財務工作者的管理水平，還應注重培養財務工作人員的專業能力。財務工作人員除了具備專業的財務知識外，還要熟悉資金控制以及管理方面的版塊。比如，在資產的管理、項目投資、籌資的管理、經濟評價等方面要有較高的理論基礎，在此基礎上分析經濟活動走向，幫助企業制定更科學的決策，節約成本。因此，房地產企業需加強組織財務工作者參加財務專業培訓。

4.提高企業信用等級

資金作為企業經營的重要因素，若企業處于資金周轉困難局面，輕則影響企業經營活動，重則直接讓企業關閉。因此，一方面，房地產企業為尋求金融機構的融資，則必須加強企業的信用觀念以及提高信用評價等級，讓財務報表如實反映企業情況。同時，還可以主動與金融機構聯系，讓銀行把握企業的資金流向，采取誠實守信的經營理念取得銀行金融機構信任，從而獲得融資。另一方面，房地產企業也可以與信用度高的大企業聯手合作，借助大企業的良好信譽獲得銀行貸款。

5.建立信息化管理系統平臺

現代企業的重要管理工具之一是信息化管理。運用信息化管理可以把財務的各項數據，如預算、資金和人員等錄入到信息數據管理系統中。企業通過運用系統數據，能準確無誤地做出決策。信息管理平臺的應用能為房地產企業提高效率，減少成本，避開營運風險，提升房地產企業的競爭力。

6.充分發揮高級財務管理人員的作用

高級財務人員（如：注冊會計師、稅務師、高級會計師等專業度水平較高人才）對房地產企業的項目營運起著重要的作用。注冊會計師為企業提供的服務能讓企業在財務管理方面得到幫助，如：加強企業稅務管理、降低稅收負擔成本以及減少涉稅風險等。并且，注冊會計師能及時發現房地產企業在經營發展過程中出現的不足，為企業提供有力對策，促進房地產企業的持續發展。

四、結語

完善財務管理對房地產企業發展有著極其重要的意義。目前，房地產企業在財務管理上存在著一定的問題，企業管理者應盡早采取對應措施，針對財務管理過程中發現的問題，及時分析原因，提出解決辦法，從而提高房地產企業的財務管理水平，確保企業在激烈的競爭中保持良好的發展。