房產地企業全過程運營風險管控及納稅籌劃對策

簡曉燕

（明昇集團有限公司，廣東 深圳 518000）

在房地產開發建設中，投放的資產數量大，建設周期長，面臨的風險因素多。為了維護房地產企業經濟效益，需要加強風險管控工作，科學編制稅收籌劃方案，減少房地產企業資金消耗，增強企業競爭優勢，為房地產企業健康發展奠定扎實基礎。

一、房地產公司全程面臨的主要風險

1.決策階段的風險

在房地產開發建設中，決策環節作為重要內容，是房地產開發建設中具有最多不確定性、風險發生幾率最高的階段。項目開發決策是否合理，將會給房地產項目建設效果帶來直接影響，制定的決策方案，需要與企業經營規模和項目規模相迎合。比如，若房地產項目土地選擇錯誤，使得項目在后期運行中就會處于被動局面，面臨的風險主要有政策風險、投資風險、環境風險等。并且，該階段的地價與城市規劃，也會給項目決策制定帶來一定影響，在沒有深入研究其變化趨勢的情況下，容易引發各種風險。

2.前期階段的風險

對于前期階段存在的風險，具體表現在以下幾個方面。首先是市場研究和產品定位風險。市場研究和產品定位風險主要是指市場研究調查不充分，或者產品定位不精準而引發的風險。在項目細分市場調查和產品定位中，所有和項目定位、目標消費群體定位、價格定位等相關要求，都要在規劃方案中進行展現。其次是前期手續審批和規劃風險。前期手續審核和規劃風險也就是指項目設計與項目定位的統一性、項目規劃和各個報批文件的合理性和合法性、政府審批部門嚴謹性和審批人員差異性而產生的風險。最后是施工圖設計風險。施工圖設計風險一般是因為設計單位選擇不合理、不當的施工圖紙，技術不完善等對項目安全性、經濟性造成的風險。風險因素有設計單位選擇風險，不滿足規范標準，設計安全系數偏高，導致不能實施或者在實施中存在安全隱患。

3.建設階段的風險

建設階段的風險是指房地產開發項目從正式施工建設入手，到工程竣工結束的整個過程中的潛在風險。在該環節中，面臨的風險主要包括施工過程中因為管理不當，或者采取的方法不合理，從而引發的技術風險或者決策風險等。

二、房地產公司開發全過程的風險管理

1.在項目取得與地塊研究階段的風險管理

不管是土地獲得還是土地研究，都需要在企業獲得土地之前或者之后進行。在投資決策前或初步決策后，對準備開發的工程項目進行分析和探究。根據以往的工作經驗，采取專業的評價方式，尋找較為合適的市場目標及市場定位，采取可以獲得收益的開發經營模式，得出對應的評價指標，以確定該項目是否具有可行性。其研究成果將會給后續房地產項目建設開發，起到引導作用。在該階段中可能面臨的風險有：社會風險、政策風險、法律風險等。對于這些風險，需要結合實際情況采取有效措施進行處理，通過在項目所在區域，一定時間范疇，從社會、經濟、法律等方面進行市場調查，在對市場發展趨勢有充分了解的情況下，判斷該項目可行性。

2.建設期階段的風險管理

為保證房地產項目能夠按規定期限順利開工，需要做好房地產開發建設過程中全方位管理工作。對于該階段的風險，在工程項目施工建設中，容易出現事前無法預測的內外影響因素，這些因素也就是風險。在任何工程項目中，都會面臨一些風險，如工程期限延長、施工成本增加、工程變更等，這些都會讓工程效益隨之下降，甚至面臨工程失敗。正是因為風險會導致經濟損失，故風險管理成為工程項目管理中的重要內容。良好的風險管理，能夠提高工程整體效益，增強企業管理能力。為了做好對這些風險的防范與管理，主要方法是承包商出具投標保函、履行保函、預付款保函和質量擔保保函等。在實際開發建設中，應采取各種有效管理對策，保證工程期限、工程質量及施工成本管理目標順利完成。

3.項目銷售階段的風險管理

對于房地產開發工作來說，其作為一項系統性工作，在開發交易中會涉及諸多法律內容，是其他行業無法比擬的。根據工作經驗，在銷售工程中，面臨的問題具體表現在以下幾個方面：不實廣告宣傳問題、認購書效力及定金問題、《商品房買賣合同》設計不合理問題、不實內容風險防控問題、逾期付款及逾期辦理房貸手續問題、面積誤差問題等。

三、房地產開發企業有效實施納稅籌劃的對策

1.完善稅務管理體系

隨著稅制深入改革，為了減少稅務風險出現，保證企業納稅的合理性與合法性，房地產開發企業在開展納稅籌劃工作時，需要結合實際情況加強內部組織管理，做好深入改革工作，提高政策的適應性和匹配性。房地產開發企業內部組織應該根據稅制改革要求，做好轉型創新工作，完善企業現有的稅務管理體系。在房地產項目設計與開發過程中，產生的各種費用支出，盡量以增值稅專用發票的形式來開具。與此同時，在企業現有財務管理體系中應結合稅制改革要求，加強財務人員專業培訓，強化其專業意識和納稅籌劃理念。房地產開發企業需要結合財務人員整體情況，定期組織開展各種培訓工作，要求財務人員對新稅制和財務知識深入學習，其中包含房產地城市更新法律法規、最新稅法及發票管理方式等。企業應該保證稅法政策管理的專業性，要求財務人員熟練掌握各種稅務優惠政策，并以此為依據，強化企業現有的稅務管理體系，特別是根據按期申報稅款和納稅內容，要求財務人員在發票管理中對發票進行統一管理，保證能夠取得增值稅專用發票并予以抵扣。除此之外，房地產開發企業在加強稅務管理宣傳的同時，還要做好風險防控工作，通過構建完善的稅務風險管理體系，在財務管理活動中及時識別存在的風險問題，加強風險預警，降低風險給企業帶來的不良影響。

2.加強材料供應商的選擇

對于材料供應商的選擇與管理，需要結合實際情況適當調整工作內容。在實際中，房地產開發企業需要對材料供應商的資質、信譽等情況進行調查，設定對應的標準。這樣不但能夠保證企業以合理的價格選擇出高品質的施工材料，保證工程施工質量，同時也能通過招標形式，對參與競標的供應商進行嚴格選擇，從而防止出于只考慮成本而輕視材料質量去選擇供應商。這樣在保證企業獲得優質材料的同時，也能及時取得進項稅，從而減少稅收成本。

3.做好稅費抵扣工作

對于房地產開發企業來說，應該結合實際情況選擇適宜的繳稅方式，從而實現稅費的抵扣。在具體操作中，房地產開發企業需要加強合同管理，嚴格按照合同要求執行首付款項目。并且，在開展稅收收費抵扣業務時，企業要求材料供應商出具增值稅專用發票，并對其嚴格把關，做好發票管理工作。與此同時，房地產企業需要對發票內容進行嚴格審核，確定與實際情況相符，從而實現稅務風險的把控。房地產企業應與施工企業進行有效交流，保證在工程項目驗收以后，對財務事項進行嚴格管理，按照新稅制要求做好抵扣工作。總之，企業通過完善事務管理，在相關法律范疇內實現稅費的抵扣，從而減少企業經營成本，提高財務管理效益。

4.提高財務人員的綜合素質

房地產開發企業除了要做好稅務風險管理工作之外，還要對財務人員進行專業培訓，讓其對最新稅制內容有充分了解，具備專業的業務能力。房地產開發企業需要建立完善的稅務管理體系，對企業經營發展狀況進行稅務分析，得出企業稅負比例，并與相同發展規模的房地產開發企業比較，及時找出企業在經營管理上存在的弊端。通過數據反饋，企業應該加強稅務改革制度的執行，并在合理范疇內做好納稅籌劃工作，從而減少稅務風險的出現。對于虛假發票要及時處理，防止潛在稅務風險問題出現，減少不必要的人為因素造成的稅務風險。

四、結語

在當前我國社會經濟高質量發展的背景下，商業地產快速發展中存在的風險問題，成為當前房地產企業經營發展中重點關注的內容。房地產開發企業要加強經營管理，制定詳細的管理對策，編制科學的納稅籌劃方案，在減少企業稅負的同時，促進房地產行業穩定發展。