住宅商用可能要承擔法律責任

3年前，叢怡在北京買了一套住宅，入住后發現樓里面有理發店、美容院、瑜伽館、托管班、培訓機構、快遞公司等各種機構。

“這些非住宅功能，嚴重影響了我們的正常生活，感覺小區也很不安全。”叢怡說。

叢怡認為這種情況不合理，也試圖通過種種方式維權，但都未果。

剛剛頒布的民法典，對這種情況進行了約束。

民法典第279條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

在全國各地，住宅商用并不鮮見，不少人為了節約資金，用自己的房子或租來的住宅當作辦公室。

北京市民李旭告訴記者，她們家對面長期處于無人居住狀態，后來業主租給了一家公司，每天都有人站在樓道里抽煙，李旭的家里也經常可以聞到濃濃的煙味。

李旭曾經向物業反映此事，也未能得到有效解決。

北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌說，事實上現行物權法已經對類似情況有所規定，要求業主將住宅改為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意，但這一規定可能很多業主不知道，導致有業主用住宅開工前未經正常法律程序，而其他業主發現鄰居把住宅商用后也不知該如何解決。

民法典在措辭上，把“經有利害關系的業主同意”，改為“經有利害關系的業主一致同意”。

在郭韌看來，這樣的措辭變化，增加了法條的確定性。

至于民法典所指的利害關系人，郭韌認為泛指全體業主，狹義理解則是指改變房屋用途的行為導致權利受到侵害的業主。具體還要看公司性質和影響范圍，比如，公司是一家小型企業，人員流動量小，對周邊穩定生活環境產生的改變較少或可以忽略不計，利害關系人可能僅指代對門、樓上、樓下的鄰居或指“同幢樓房里其他的業主”，但如果公司人員流動量大，對周邊生活環境產生重大改變，則利害關系人除了“同幢樓房里其他的業主”，也包括“其他樓房里受到影響的業主”，甚至擴大到全體業主。

“這個規定本身，是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現。如果相關的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作經營性用房。”郭韌認為，隨著法條影響力的擴大和群眾法律意識的提高，再出現住宅商用的，有利害關系的業主可以要求改房屋用途的業主承擔排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的責任。

（摘自《法治周末》）