房地產工程項目管理若干思考

李躍東

【摘要】在進行房地產項目管理時，必須嚴格監督管理人員的工作情況，同時要時刻關注工作人員的情緒，在員工需要幫助時給予幫助和鼓勵。一方面，必須結合工作人員的工作情況，就工作人員工作中存在的問題，制定相應的解決措施;另一方面，必須對所有工作流程進行監督，提高技術項目管理的效率，降低生產成本。

【關鍵詞】房地產工程;項目管理;措施

1、房地產工程項目管理的基本內容

1.1施工安全管理

建筑安全管理是房地產項目管理的重要內容之一，只有把建筑安全管理貫穿于房地產項目的開發全過程中，才能保證房地產項目的順利完成，但現階段的建筑安全管理還存在著諸多安全問題，這些安全問題的存在必然會對整個房地產項目的安全產生負面影響，進而影響到整個房地產項目的發展。如果對施工安全管理工作不負責任，就會造成施工過程的延誤，進而導致工程項目無法如期完成。因此，只有持續加強施工安全管理，嚴格控制每一個管理環節，才能保證施工的順利進行，大大提高房地產項目的經濟效益。

1.2工程質量管理

工程質量管理指由建設單位基于國家級地方工程規范與標準，針對施工方、監理方、項目部內業系統實行工程基本質量控制。工程驗收管理是現場質量管控的核心環節，要求房地產企業堅持技術方案與工程樣板先行，加強對設備原材料進場、施工關鍵工序的控制，落實施工現場日常巡視工作，完善設計變更與現場資料管理等內容。

1.3工程進度管理

工程進度管理應基于房地產企業經營目標設置工程管理行動計劃，結合施工工藝客觀需要、企業經營情況、項目融資階段、資源配置情況等完成《項目施工總進度計劃》的編制，交由建設單位、監理單位進行審核，并將其分解為每月進度計劃、資源供應計劃等，完成進度預警機制的設計。同時，企業需加強與施工方的溝通交流，及時掌握施工方的時間計劃安排，倘若涉及計劃變更的問題，需及時針對現場施工計劃、資源配置情況進行調整，保障與企業經營進度目標相一致。

1.4工程成本管理

投資控制是項目成本管理的核心。執行現場費用管理時，應按節點支付進度款，并在合同中列出重要節點和資源，以確保項目計劃的執行和項目的及時推進。在設計變更和現場變更方面，應注意建立項目簽證管理、合同較低記錄等制度，加大對項目簽證的審核力度，確保及時有效地辦理現場簽證。

2、現階段房地產項目管理中存在的問題

2.1 項目施工進度問題

房地產項目建設中一個重要的評價指標就是施工周期，這項要求在項目建設之前的合同中會有明確的體現。在房地產項目管理中，對施工進度進行管理，是一項十分重要的工作。然而從當前房地產項目施工中可以看出，大部分的房地產公司都是將主要精力放置在項目施工的經濟效益獲取上，而不太注重項目施工進度的管理。這樣就導致在項目施工過程中很難按規定時間完成既定的施工環節，而為了在規定時間完成整個項目的施工，不得不讓工人日夜加班趕工。這樣的施工方式，很難保證項目的質量。所以，在房地產項目管理中，加強對施工進度的管理，是一項亟需解決的問題。

2.2 項目施工質量問題

房地產項目管理最核心的工作就是項目施工質量的管理。只有項目質量管理到位，才能保證整個項目的順利進行，并且提升房地產公司在激烈市場中的核心競爭力。但是目前大多數房地產公司在施工質量上都存在一定的問題，其中最常見的是施工企業為了獲取更大的經濟效益而偷工減料。還有一部分施工單位為了在簽訂的施工工期內完成施工項目，要求工人夜間加班工作，在工人精力不足的情況下，難免會出現一定的質量問題。加強項目施工質量的管理，對房地產公司的發展具有非常重要的作用。

2.3 項目成本問題

房地產進行項目建設的最終目的就是要獲取一定的經濟效益。所以，控制項目的成本是房地產項目建設的一項重要工作。但是在實際的施工過程中，往往只對整個項目進行成本預算，沒有對每一個施工環節進行詳細的成本預算。這樣就導致預算成本在每一個施工環節控制不夠合理，造成整體的預算超高。

3、加強房地產工程項目科學管理的優化措施

3.1加強目標體系建設，注重基礎管理

一方面要加強房地產工程項目管理目標的科學編制，要明確具體的導向，結合房地產工程項目管理的要求等制定完善的目標方案，強化各類資料信息的采集和整合分析，針對各類因素等進行深入研究，并結合實際明確工程項目建設的目標要求、相關的管理要素、控制流程、確定具體的組織分工和明確的權責，從而確保嚴格按照既定的要求開展項目管理。另一方面要強化基礎管理。房地產工程項目管理涉及到前期勘察與設計、項目實施、項目驗收等多個環節，每一個環節都需要夯實基礎才能確保環環相扣。比如圍繞設計階段要做好前期的勘察，對市場等進行全面分析研究，加強項目建設前期勘察工作，全面了解各類相關要素的變化情況，注重利用信息技術等搜集更全面的房地產市場信息，進而結合房地產項目管理實際制定完善的管理機制和推進計劃，確保工程各個環節的有序開展。

3.2加強資源要素整合及信息化管理，強化精細化管控

一方面要對房地產工程項目管理各類要素進行全面分析，搭建良好的信息關聯服務平臺等，借助項目管理軟件等形成系統化的信息服務平臺體系，從而確保信息有效共享，及時減少溝通帶來的矛盾。另一方面要加強工作的精細化分析，落實到各個環節和具體的人員，對項目管控機制進行全面實施，創建WBS等提高項目精細化控制成效。要針對性圍繞房地產工程項目涉及到的各類技術、材料以及設備等要素，進行細化分類和研究，加強市場調研，注重了解和借鑒相關的先進要素管理模式，通過內部精細化管控等，確保各類要素發揮最大的效用，在保證建設質量的基礎上實現安全化管理、精益化管理。

3.3強化隊伍建設與技術創新

一方面要對房地產工程項目管理人員進行培訓，開展國家和行業相關的政策、項目管理技術及理念和方法等培訓，提高房地產工程項目管理人員的專業能力、素質等，注重各個環節之間的溝通協調，針對要素利用等方面存在的問題等動態調整，利用現代化信息技術平臺等進行共享平臺的建設，全面夯實工程項目管理基礎。另一方面要進行技術創新，圍繞項目管理的要求加強技術的深度探索，融入更多的專業項目管理軟件來探索試點應用，從而及時發現工程項目管理存在的問題或缺陷，設計更加完善的科學的模型等指導項目管理活動的有序開展。另外，對施工作業人員加強管理、專業體系的培訓，加強其相關工作執行力。

結語：

房地產項目管理工作的好壞會直接影響后期工作的進行，在討論房地產項目中遇到的問題時，必須了解當前項目管理中的問題，提出解決方案并創造良好的管理環境。從房地產項目的角度看，項目管理與施工細節之間的復雜性導致工作人員容易在工作中出現失誤，降低施工項目的效率。房地產項目人員應系統地、科學地制訂合理的管理計劃，盡可能避免施工管理中的不利影響，同時對工作中可能出現的問題提前做好預防措施。現階段，房地產業務在發展過程中，房地產項目管理工作是必不可少的，企業應與相關的監管機構和執法機構進行溝通，加深理解，進一步提高管理水平。

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