南京金茂廣場商業升級改造設計重點淺析

何欣

【摘要】隨著國內商業的高速發展，行業競爭越來越激烈，如何保持和提升自己的品牌形象和收益率，是擺在投資者和經營者面前一個很嚴峻的問題。越來越多的商場、購物中心近幾年掀起升級改造熱潮，這不僅是時代發展的需要，更是迫在眉睫的需求。下面就淺談下本人參與南京金茂廣場升級改造過程中的一些心得體會。

【關鍵詞】商業升級改造;商業業態及動線改造;商業外立面改造

1、項目概況、工作范圍及項目調研

1.1項目概況及工作范圍

南京金茂廣場位于南京市鼓樓區，基地東臨中央路，南面是童家巷，北鄰馬家街，該項目包括商場、酒店、寫字樓、公寓和住宅，建筑面積總計480，000平方米;項目分兩期開發，一期項目已完工，商場地上八層，地下一層，總建筑面積80，000平方米，已于2015年9月26日開業。隨著近幾年國內商業的高速發展和南京商圈日新月異的變化，最初的商場業態已不能滿足市場的需要，2019年初，投資方南京國際集團決定對現有商場進行業態調整和局部樓層升級改造，計劃用兩年的時間，將金茂廣場打造成一個集精品零售、餐飲、休閑及運動時尚于一體的潮牌聚集地。本次具體工作范圍為金茂廣場地下一層、四層、六層（局部）、中庭以及局部外立面升級改造，改造區域總建筑面積15，072.90平方米。本次升級改造除了對商場之前的設計缺陷進行改善以外，為配合業主方的運營需要，在優化商業動線的同時，也對部分防火分區進行了調整，例如：地下一層現狀為商業營業廳（含餐飲和超市），改造后為餐飲美食街，對部分防火分區進行了調整;四層現狀為零售，改造后為運動主題館，對商業動線、店鋪劃分及防火分區做了調整;六層業態和防火分區未變，部分品牌做了調整。

1.2項目調研

項目實地考察和基礎資料整理，是開始工作的第一步，也是非常重要的一步。根據業主方提供的施工圖電子文件和竣工藍圖，結合實地考察后，我們對商場存在的問題進行了梳理，形成項目現狀調查報告。

2、現狀問題診斷、改造業態規劃及改造方案設計

2.1現狀問題診斷

根據上一階段的實地調研，我們從商業設計的角度出發，對商場現狀的商業動線，垂直交通，室內空間和外立面展示等方面進行綜合研究與評估，形成現狀問題診斷報告，概括如下：

2.1.1 地下一層現狀問題診斷

（1） 地鐵出入口附近商業通道單調狹窄，缺乏空間縮放性;

（2） 沿下沉廣場店鋪沒有很好利用下沉廣場的室外空間;

（3）超市改造成街區后動線較深，缺乏有效的商業動線組織;

（4）商業動線和商場豎向交通關系不合理。

2.1.2標準層現狀問題診斷

（1）小中庭空間效果過于狹窄;

（2）左右兩側商用客梯識別度差，容易造成商場運力不均，中間商用客梯過載;

（3）三組自動扶梯相距太近;

（4）中庭附近柱子過多，影響店鋪的展示效果。

2.1.3主中庭現狀問題診斷

（1）中庭2-6層自動扶梯過多，影響中庭視覺通透性，且與兩側扶梯間距過近;

（2）中庭空間缺乏特色性，各樓層業態特點無法通過中庭表達;

（3）相對于8層的空間高度，中庭尺度過小，顯得空間略狹窄。

2.1.4立面現狀問題診斷

（1）現狀立面方案過于注重整體和優雅，立面元素缺少活躍的商業氣氛;

（2）玻璃襯板顏色較暗，日間效果比較沉悶，且過于封閉，影響內部餐飲業態的

景觀視線需求。夜間燈光效果不夠活躍和突出;

（3）主入口體量以及商場標志不明顯，缺乏識別度，門廳內部空間缺乏特色;

（4）沿街界面上商業氛圍有待進一步提升。

2.2改造商業業態規劃

當甲方決定對其商業項目進行升級改造時，多是因為原有的商業業態組合出了問題，需要重新進行業態規劃和品牌招商，準確的商業業態定位是一個項目升級改造成功的關鍵。本項目中甲方聘請了專業的招商策劃顧問，確定了金茂廣場新的商業業態和品牌定位，作為本次升級改造的設計依據。升級改造后，地下一層將成為由主題餐飲、音樂酒吧、年輕生活方式體驗區、MINI超市等組成的青年市集;四層將成為由運動體驗區、運動品牌旗艦店和水吧組成的運動主題館;六層將成為以特色餐飲為主題的“圈子”生活中心。

2.3改造方案設計

2.3.1地下一層改造方案設計

基于對上一階段診斷問題的分析，以及和甲方、商業顧問團隊多輪溝通，我們對地下一層平面進行了設計優化，主要內容包括調整店鋪邊線，適當擴大連通地鐵出入口的商業通道，增加交通節點;在下沉廣場一側增加開口，方便人流導入;超市區改造而成的美食街以環形交通動線組織，增加可達性;適當擴展豎向交通周圍的空間區域，增加中島店鋪。同時根據“青年市集”年輕、文藝、放松、慢節奏的主題風格定位進行室內精裝修設計。

2.3.2四層改造方案設計

同樣基于對上一階段診斷問題的分析，以及和甲方、商業顧問團隊多輪溝通，我們對四層平面進行了設計優化，主要內容包括把四層平面劃分成社交區、休閑+公共交通區和文娛活動區，在兩組自動扶梯形成的垂直交通兩側，布置島柜式冰淇淋店和DJ酒吧，在社交區增設運動展示走廊和休憩區，在文娛活動區增設攝影圖片展示走廊等，并根據“運動主題館”流行、時尚、碰撞、能量傳播的主題風格定位進行室內精裝修設計。

2.3.3主中庭改造方案設計（包含垂直交通動線優化）

本項目原設計存在的一個主要問題就是垂直交通流線不順暢，自動扶梯不能便捷地把人向上引到各層去，在進行主中庭改造設計的同時，我們對商場的垂直交通動線進行了優化設計，建議拆除部分無效的自動扶梯。在五層和六層之間增加一組自動扶梯，封堵二層南北兩側和五層南側的洞口給商業島柜使用，并在主中庭首層二層之間增加一組自動扶梯。同時調整主中庭在各層的洞口輪廓，引入“飄帶”概念，突出動感和流暢的線條美感，增強主中庭的視覺沖擊力。

2.3.4立面改造方案設計

根據上一階段的分析，我們與甲方和商業顧問團隊一起制定了立面優化策略，主要內容包括：最大化首二層沿街立面的通透性和商業氛圍，突出入口門廳的通透性和識別度，置入雨篷體量來分隔首二層的沿街商業展示面與上部立面，并在入口處考慮標志性商場標識，改善主入口上方立面的通透性并增加商業氛圍。增強整體立面視覺沖擊力。在研究白天視覺效果的同時，考慮晚間商業主入口的燈光照明，使之同樣可以成為人們視線的焦點。

結論：

綜上所述，南京金茂匯經過本次升級改造，將極大地解決原商業在使用過程中存在的各種問題，結合商業業態的優化調整，使商業動線組織更加合理，建筑主入口更具視覺沖擊力、商業空間也更加主題化、潮流化，更加適應年輕人追求時尚品味的需求。本項目目前已進入竣工驗收階段，升級改造后的南京金茂匯將更名為南京覽秀城，將在2020年年底與大家見面，敬請期待！