老舊小區加裝電梯存在的主要問題及對策分析

董樂明

摘 要：隨著中國逐漸進入老齡化社會，老年人口迅速增加，沒有電梯的老舊小區老年人上下樓不便成為重要的現實問題。通過對老舊小區樓加裝電梯，可以有效解決年老體弱業主出行難等問題，并在一定程度上改善和提升住宅的居住品質、完善住宅的使用功能、提高居民的生活質量，因此，老舊小區加裝電梯有著積極的社會意義和經濟意義。

關鍵詞：老舊小區;加裝電梯;對策

中圖分類號：F294? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）32-0046-02

2019年6月19日國家召開了國務院常務會議，會議提出，“部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件?！睂吓f小區進行改造，既是重大民生工程和發展工程，也是一步“穩投資”的好棋，不僅可以改善和提升居民生活質量，更可以有效帶動投資，提升城市吸引力。改造老舊小區，其中一項重要工作就是為舊樓加裝電梯，這一舉措既滿足群眾期盼，又有利于拓展內需促進消費，可以很大程度提升居民的生活幸福水平、促進經濟發展。

一、老舊小區加裝電梯必要性分析

隨著老齡化社會日趨嚴重，越來越多的老年人不得不面對上下樓難題。給舊樓加裝電梯，是一個行之有效的解決辦法。以西安市為例，西安市現存舊樓3萬余棟，2/3沒有電梯。這些樓房建設年代久遠，居住在這里的多為老年人。因為沒有電梯，老年人上下樓極為不便，不少老人甚至成為了“懸空老人”，很少下樓。而給老舊小區加裝電梯就是一個讓老人們輕松“落地”的好辦法。

另外，舊樓沒有電梯，也給一些危重病人的救治工作增加了難度，像孕婦，以及腦溢血、心力衰竭、哮喘等病癥患者必須采用半臥在擔架上或固定在椅子上的方式抬下樓，不能背下樓。在病人發病時，既要爭分奪秒把病人送下樓，又要保證運送安全，而若樓宇沒有電梯設備，此項任務難度極大，不利于病人的救治。

老舊小區改造是一項民生工程，同時也是國家“穩投資、促消費”的一項重要舉措。據統計，全國需改造的老舊小區近17萬個，建筑面積約為40億平方米，涉及居民4 200萬戶，初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可能高達4萬億元。舊樓加裝電梯投資周期短、資金周轉快，可迅速轉化為消費能力，有利于穩投資、促消費。

老舊小區加裝電梯對改善和提升住宅的居住品質、完善住宅的使用功能、提高居民的生活質量，有著積極的社會意義。同時，作為經濟發展的準確切入點，既能滿足民生期盼，有利于開拓內需、促進消費，又不會導致重復建設，有利于推動相關產業經濟發展。

二、老舊小區加裝電梯難點分析

（一）業主訴求難以協調一致

給舊樓加裝電梯，老舊小區業主尤其是高樓層業主意愿強烈，但低樓層業主一般都積極性不高。由于低樓層業主不存在上下樓問題，有無電梯設備對其生活基本不造成影響。相反，低樓層業主考慮到采光、噪音、通風等因素，往往不同意加裝電梯。

根據《中華人民共和國物權法》，加裝電梯須達到本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意方可進行。但在實際中，只要一戶反對，往往整個單元就沒法安裝電梯。這就導致雖然加裝電梯的呼聲很高，但真正能加裝完成的卻很少。以西安市為例，2000年之前建成的老舊小區超過3 800個，截至2019年3月，僅有11個小區加裝了65部電梯。如何協調好業主訴求，做通反對業主的思想工作，是擺在老舊小區加裝電梯工作前的門檻性問題。

（二）加裝電梯費用難落實

業主是否愿意加裝電梯的另一個重要因素就是加裝電梯產生的費用問題。老式住宅樓加裝電梯的費用主要包括電梯設備、安裝和土建鋼結構三部分，其中，電梯設備及安裝需約15萬元，電梯土建鋼結構需約12萬元，加上施工等其他費用，加裝一部電梯至少需要花費30萬元。加建電梯的費用從何而來，成為了老舊小區加裝電梯的第二大難題。

（三）辦理相關審批程序較為復雜

老舊小區加裝電梯的辦理規劃審批程序較為復雜，項目實施前，要對現有的住宅及周圍環境進行現場實測，聯系設計院設計加裝電梯方案。基礎性摸排工作完成后，要向規劃部門提交申請材料，等待審批結果。除此之外，加裝電梯還涉及住建、消防、質監等部門，加裝電梯的方案經過所有相關部門審批通過后方可進行。但是，電梯審批手續比較復雜且專業性較強，業主若無有效組織，加裝電梯過程中的聯系聯絡、準備材料和辦理審批手續等相關工作就無從談起，工作就無法向前推進。

（四）電梯日常維保如何保障

舊樓在加裝電梯之后還需要長期的維修和保養。電梯屬于特種設備，所以它也同樣具有設備的特點，那就是三分制造，剩下的七分則需要依靠保養和維修[1]。另外，電梯每年都要在質監部門進行質量檢測，期間還有可能要更換部分零件。而實際情況是，老舊多層住宅多為單位家屬院，其中不少小區甚至連物業公司都沒有。電梯加裝完成后，如果沒有物業，隨后電梯的維護保養和管理問題由誰負責也是極為重要和需要妥善解決的問題。

三、解決老舊小區加裝電梯難問題的對策及建議

（一）創新管理規定，主動協調溝通，具體問題具體分析

針對加裝電梯訴求協調難的問題，政府管理部門可嘗試出臺新規，給獲得2/3以上業主同意的加裝電梯申請小區發放規劃許可，不需要全部業主同意。小區建設者提交申請時，可同時附帶由街道出具的協商解決居民異議的承諾書，即發生信訪、矛盾時，街道承諾牽頭協調解決。這樣，既符合法律規定，又能主動發揮基層管理組織作用，從管理層面給加裝電梯松綁。另一方面，街道管理部門、小區物業和居民鄰里可以聯合起來向反對業主做思想工作，陳述利弊，持續不斷地打理性牌、感情牌和耐心牌，逐步解決問題。最主要的是，老舊小區情況各異，業主訴求也各不相同，實際工作中應具體問題具體分析，協調好業主訴求，跨出加建電梯的第一步。

（二）多渠道籌措資金，合理分攤費用，創新投融資機制

加裝電梯，錢從哪里來？2019年6月19日國家召開的國務院常務會議提出了解決方案：“創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。”[2]綜合各地實踐經驗，加裝電梯所需費用可以由以下幾個方面組成。

第一，政府補貼。現在國內多個城市已經針對老舊小區加裝電梯給出了優惠政策。以西安市為例，2017年西安市下發了《西安市老舊住宅小區加裝電梯試點工作實施方案》，在城六區內支持房屋產權單位和業主開展老舊小區加裝電梯工作，符合條件小區每部電梯將可得到15萬元的財政補貼。

第二，公共維修基金。住建部和財政部2015年發出通知：“未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現行有關規定的，可以使用維修資金加裝電梯?！?/p>

第三，業主分攤。費用分攤應本著“受益多、投入多”的原則，對電梯設備的采購及安裝費用進行分攤[3]。以西安市為例，西安市建委給出了指導性意見，提供了每層樓的分攤系數供參考。

第四，創新投融資機制。創新加裝電梯模式，運用市場化方式吸引社會力量參與共同建設。西安市已有多個小區采取了“企業免費安裝，業主有償使用”的加裝電梯模式，投資方式為企業免費安裝，業主有償使用，等企業將成本和利潤收回后將產權交給業主。

（三）簡化審批程序，專事專人辦理，透明公開信息

政府可組織相關部門及專家研究制定老舊多層住宅電梯加裝管理政策，在滿足既有相關法律法規的前提下，盡可能簡化審批流程，方便相關手續的辦理。另外，由于電梯審批手續的辦理相對復雜且專業性較強，小區物業和街道辦可聯合創立“專辦員”制度，由小區物業和街道辦安排加裝電梯專辦員，代辦電梯加裝過程中的全部審批手續，并實時向業主公開和公示相關審批信息，讓業主及時、全面地了解加裝電梯的全流程信息。

（四）完善物業功能，保障電梯維保，促進良性發展

電梯加裝完成后，電梯的年檢、日常維保以及維修等工作需要給予一定的重視和關注。明確電梯運行的費用分擔方式是保證電梯的長期穩定運行的基礎[4]。和新小區一樣，老舊小區也要在物業費中加收電梯運行費，這是保障電梯安全運行的重要保障，費用標準可參考當地物價部門指導價格。而對于沒有物業的老舊小區，應完善小區物業管理功能，由物業公司對電梯進行日常管理和維護，保證電梯的后續正常運行。另一層面上，通過引入優質物業，通過二次開發和改造，提升小區居住環境，縮小與周邊新小區的差距，提升老舊小區房屋價值，促進小區良性發展。

結語

老舊小區加裝電梯，是符合群眾期盼、利于拓展內需促消費，又不會導致重復建設的重大民生項目，可取得穩增長、調結構、惠民生等一舉多得的效果。老舊小區加裝電梯要提速，關鍵在于協調好各方要素，尋找各方利益的最大公約數，靠政府托底，靠市場托舉，采取“政府引導+市場化運作”的模式創新工作思路，這樣才能確保老舊小區電梯加裝工作的有效開展。

參考文獻：

[1]? 周哲.物業小區舊樓加裝電梯難點剖析[J].科技創新導報，2017，61（27）：61，64.

[2]? 中國政府網.李克強主持召開國務院常務會議 部署推進城鎮老舊小區改造等[EB/OL].（2019-06-19）.http：//www.gov.cn/xinwen/2019-07/01/content_5404912.htm

[3]? 郭成軍.老舊住宅加裝電梯工程實例分析[J].山西建筑，2018，42（12）：78-80.

[4]? 王健.老舊小區加裝電梯途徑探討[J].城鄉建設，2016，（7）：20-21.