大型商業綜合體項目不間斷運營改建關鍵技術研究與實踐

陳 穎（上海建工四建集團有限公司，上海 201103）

近年來，城市更新作為城市發展的新增長點，是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新激發。由于長期使用導致建筑老化和功能下降，越來越多的大型商業綜合體面臨升級改造、業態提升等需求，而停業改建將會對城市功能和社會經濟造成重大影響，于是不間斷運營改建成為普遍需求。

核心商圈內的大型商業綜合體項目在更新改造過程中，除了面臨一般既有建筑改造常遇到的工況復雜、過程繁瑣等問題，還面臨不間斷運營、人流密集程度高、資料缺失、環境制約明顯等難題。在改建過程中為保證商場客流不減小，改建對商場的運營環境影響最小，須要對環境及交通流量進行深入分析評估后，采取相應的技術措施，并做好細致的組織和規劃。本文以上海某商業廣場局部改建項目為案例，研究不間斷運營狀態下人流密集型核心商圈內的大型商業綜合體項目的改建技術。

1 工程概況

上海某商業廣場地處上海徐家匯核心商業圈，是上海人氣較旺的大型綜合型購物中心，同時也是地鐵 1 號線、9 號線、11 號線的交匯處，商場內不僅有地鐵出入口，還有橫穿整個地下空間的地鐵換乘通道，人流、車流密集。2017 年，該商業廣場迎來了開業以來最大的一次不間斷運營升級改造，主要的改建內容見表 1。

表1 上海某商業廣場地改建內容

2 大型商業綜合體項目不間斷運營改建技術

2.1 交通流量監測及仿真分析與預測技術

該商業廣場的不間斷運營改建，特別是主入口大臺階的改造，直接影響原有道路、通道、出入口的正常使用，致使人流、車流需要重新組織和分配。在原有交通流線被打破的前提下，交通秩序的重新建立和穩定，是保障建筑功能持續運行的必要條件。這些都必須建立在對交通流量及環境分析評估的基礎之上。

因此，在項目策劃之初，對其幾個主要出入口的人流及車流進行了監測統計。該商業廣場日客流量約 1.6 萬人次，日車流量約 2 500 輛。入口 1 是商場的人流主入口，人流量巨大，幾乎占總人流的 40%。同時入口 1 也是地鐵 1 號、9 號線徐家匯站通向該商業廣場的接入口，承擔的人流導入量最大。見圖 1。

圖1 G 層人/車流量監測點布置圖

以人車流密度監測數據為基礎，確定了適用于不間斷運營改建的交通仿真分析與預測方法，建立交通仿真模型，模擬時空變化條件下車輛、行人、道路以及交通特征，通過虛擬現實技術手段，直觀表現路網中人流、車輛的運行情況，預測改建施工工況下運營區域交通流線、擁堵、人車流量分配等情況，為交通的重新規劃、組織與管理，以及物資運輸流量合理化提供方向，進而為不間斷運營改建總體路線的制訂提供決策依據。交通仿真分析與評估流程見圖 2。

圖2 交通仿真分析與評估流程圖

2.2 基于最小干預原則的施工區動態劃分技術

本工程改建內容包括主樓 1～6 層中庭的裝修。在施工的同時，樓層內其余商鋪仍在營業中，主樓中庭裝飾施工時，預估該商業廣場的最大人流量約 69 218 人次/d（周末）。中庭裝飾階段，把施工對商場運營區域的干擾降低到最小，保障商場購物環境，不破壞原有的濃厚商業氣氛是中庭裝飾施工時面臨的最大難題。

在方案策劃階段，以最小干預為原則，面向最優功能需求，對改建過程中施工與運營區域進行動態劃分，把主樓中庭裝飾作業面分為 HQ 區（虹橋長廊）、HS 區（華山長廊）、A 區（Atrium中庭） 3 個板塊，在保證進度的前提下細分為 24 個區域，分 6 個階段完成。見圖 3。

各區域各工況有序轉換，保障了商場運營功能的持續正常。同時，為了兼顧顧客上下通行順暢，每個作業面盡量只關閉一個自動扶梯，觀光電梯翻交施工，保障上下通行。改建施工錯峰作業，室內裝飾施工在商場營業結束以后開始,時間控制在 23:00～6:00，實現對運營環境的最小干預，實現了商場功能運營最優化目標。

圖3 上海某商業廣場中庭施工分區示意圖

2.3 動態的交通補償與切換技術

該商業廣場主出入口的改建，不僅涉及標志性的大臺階的拆除，還包括地鐵出入口的改造，旨在實現經由現狀主通道進出軌道交通 1 號線徐家匯站的出入口功能，并將地鐵 12 號出入口由既有樓梯迂回出地面的形式，改造為兩側直接出地面的形式，并設自動扶梯。

因此，該商業廣場主入口的改建，將直接影響原道路、通道、地鐵連通道的正常使用。在人員高度密集、道路網絡復雜、環境制約明顯、原交通流線被打破的不利條件下，交通秩序的重新建立和穩定，是保障建筑功能持續運行的必要條件。因此，要以維持交通流量和穩定交通秩序為原則，通過對交通流線的重新組織和規劃，形成以道路翻交和切換補償為主要措施的動態交通組織與保障技術。

在主出入口大臺階結構拆除前，為了保證主出入口改建期間商場及地鐵人流的正常通行需求，為了保障 B 層人流進出商場的通暢與安全，在 B 層入口處搭設鋼平臺，設置臨時人行通道作為補償措施，不僅保證了商場主出入口的暢通，而且確保了整個施工期間進出人員的安全。見圖 4。

圖4 B 層鋼平臺搭設示意圖

對于地鐵 12 號改造涉及的兩個連通口的施工，采取了翻交的措施。首先封閉原有通往虹橋路的出口，完成虹橋路連通口的更新施工，同時保證華山路連通道的正常通行。在虹橋路連通道改造完成并可正常通行后，封閉原有通往華山路的出口，進行華山路地鐵連通道的改造。見圖 5、圖 6。

圖5 虹橋路連通道改建期間人流通行情況

圖6 華山路連通口改建期間人流通行情況

2.4 信息不完備條件下設備管線甄別與補償技術

本工程受到改建區域影響的通風及空調系統、給排水系統、消防系統、強電系統、弱電系統等機電均須改造更新，但是由于該商場建成已有多年，其間又經歷過多次機電改建，諸多設備管線圖紙資料缺失，設備管線的識別和分析存在困難。而且設備管線系統龐雜，與運營區域的功能需求關系錯綜復雜，設備管線既要完成更新改造，但又不能影響運營區域的正常工作，是本工程施工中的另外一個難點。

針對圖紙資料缺失、信息不完備等情況，采用人工甄別與三維掃描技術相結合的方法，對改建區域的設備容量、機房布置、原有機房管線、預留空間及使用情況等，進行詳細的排摸、梳理，并在此基礎上進行深化設計。

以最小干預、快速切換、區域化更新為原則，根據運營區域建筑功能運行需求，通過新增永久或臨時設備、管線，采取以新代舊或新舊結合的方式，解決部分設備管線停止使用狀態下的性能補償問題，實現設備管線的零中斷切換，保障運營區域的建筑功能持續正常。見圖 7。

圖7 改建項目機電管線切換示意圖

在完成局部改造后對各個子系統分別進行調試，對各系統進行完整性、符合性的檢查與修改完善，避免影響第二天的運營。整體改造完成后進行工程整體聯動調試，協調各方關系，組織工程的驗收工作。

2.5 與商場運營環境相融合的腳手體系及防塵降噪措施

為與商場運營環境相融合，主樓中庭改造采用裝配式鋼平臺腳手架體系。鋼平臺在工廠組裝完成，運至施工現場利用簡易起吊設備安裝，節點采用高強螺栓連接，無需焊接。在鋼平臺上搭設腳手架，腳手架外立面懸掛商業廣告增強商業氣氛。見圖 8。

圖8 裝配式鋼平臺腳手架

鋼平臺既作為人員通行通道的隔離平臺，又作為腳手架的基礎，安裝時無需焊接，晚上商場停止營業后能夠快捷的安裝和便捷的拆除，做到高效、安全。傳統的腳手架密目網由于外觀欠妥，與商場內部的商業氣氛不協調，且不能有效控制揚塵。為了與商場購物環境相和諧，且能有效地控制揚塵，室內腳手架隔離圍擋采用了密閉廣告網，并在上面噴涂與商場營業環境相融洽的廣告圖片，優化購物環境。

通過設置在室內（4 個角落各設置一個）的聲級計對噪聲進行測量，測量結果：室內裝飾施工時，平均噪聲聲級峰值 35 dB；這與同類型室內裝飾工程平均噪聲聲級峰值 50 dB 相比，最大降噪率可達 30%。

室內裝飾施工中，從營業區中觀察，肉眼觀測不到明顯揚塵冒出?，F場測定的產塵量為上風側40 m 處15 μg/m3；下風側 41 m 處 21μg/m3。與類似室內裝飾工程產塵量 2 300 mg/m3相比，產塵量顯著下降。

2.6 與核心商業區相和諧的綠色安全防護體系

該商業廣場主入口及外幕墻的改造，涉及周邊道路以及地鐵出入口通道，因此在改造施工時如何保障行人車輛的安全，同時又做好綠色文明施工，確保與徐家匯繁華商圈的環境相和諧是本工程的重中之重。

在本工程的施工中，大量運用了與運營環境相融洽的防護隔離技術，降低改建施工光、粉塵污染，降低施工作業對運營環境舒的影響。研發建立了綠色化安全保障系統，集區域隔離、安全防護、施工作業、人員通道等多功能于一體，有效提高綠色改建施工水平。

外立面幕墻的改建施工嚴格執行上海市有關環境保護的規定，避免噪聲、揚塵等影響，對建筑物的外立面采用廣告布覆蓋，進行全封閉施工。在底層設置 3.5 m 高鋼平臺人行通道，鋼平臺上立腳手立桿，保障外立面幕墻改造期間的底層商業活動的安全。商場 5 號、7 號入口由于考慮車行通道，搭設 8 m 高鋼平臺，兼顧幕墻改建和入口處的頂棚裝飾施工。

在 B 1 層地鐵 12 號口換乘通道里設置人行鋼平臺，鋼平臺四周封閉，有防墜、防水功能，保障頂板補缺施工階段地鐵 12 號口換乘通道的通暢。為了確保該商業廣場的購物環境的和諧，人行鋼平臺進行內部裝修。施工圍墻高度為 3.2 m，圍墻上方設置噴淋裝置控制揚塵。圍墻外側設置綠色植物生態墻、工藝廣告牌等美化環境，保持與徐家匯商圈購物環境的和諧統一。

3 結 語

本文總結了上海某商業廣場不間斷運營改建過程中的經驗，研究探索了不間斷運營狀態下、人流密集型核心商圈內的大型商業綜合體項目的改建技術，包括交通流量監測及仿真分析與預測技術，基于最小干預原則的施工區動態劃分技術，動態的交通補償與切換技術，信息不完備條件下設備管線甄別與補償技術，不間斷運營條件下的綠色施工與安全保障技術等，可為后續類似工程提供一定的借鑒經驗。