論我國居住權制度的立法完善

何江

摘 要：我國《民法典》中設立了居住權，但是僅限于自然人，對于共同居住人并沒有規定，設立的形式只規定了合同、遺囑兩種形式，沒有為特殊群體設立法定居住權。在居住權客體方面，我國民法典僅允許對他人的住宅設立居住權，對自己的住宅不能設立居住權，無法解決“以房養老”等問題。此外，我國居住權制度限制居住權流通，對于住宅界定不明，不利于居住權市場的培育。因此，我國法律亟需完善這些問題。

關鍵詞：民法典;居住權;制度;立法;完善

我國《民法典》設立了居住權制度，但和德、法等國的居住權制度相比，還比較保守，不允許居住權流通，同時，對于主客體的規定過于簡單，法律適用過錯中亟需明確。這些問題的解決，有必要對我國居住權制度進行分析，找到解決之道。

一、居住權制度的由來及概念

居住權來源于古羅馬人的生活習慣，后來被寫入法律，《尤士丁尼法典》最先用成文的形式確定下來，屬人役權的一種，后被各國所繼承，很多大陸法系國家和英美法系國家的法律中都有居住權，但也有國家認為不需要居住權而沒有入法，我國《民法典》編纂過程中爭議極大，甚至一度曾將其刪除，后保留了下來。國內外法律對居住權的概念有所不同，不同的學者也持不同的觀點。我國《民法典》第366 條規定，“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”。本文認為，居住權是特定的人對某一住宅享有占有、使用的一種用益物權。

二、我居住權制度簡述

我國《民法典》中居住權的兩種設立方式——合同與遺囑。

2.1通過合同方式設立居住權。我國《民法典》中設立居住權時，需要以書面形式簽訂居住權合同，合同內容必須包括當事人姓名、具體位置、居住期限以及其他條件等。引出了能否附條件或附期限問題。根據《民法典》的規定，民事法律行為可以附條件或附期限，但根據居住權合同的性質是不允許附條件或附期限的，這是為了保護當事人的人身利益，居住權本是為了當事人因為居住關系而設立的，不涉及到當事人的身份行為。因此，在居住權通過合同設立的過程中不允許附條件或附期限。

通過合同設立居住權一般有以下幾個表現形式，房屋所有權持有者與房屋買受人單一簽訂的居住權合同是最為普遍的表現形式，此時兩者之間只存在合同關系;房屋所有權持有者與房屋買受人簽訂了房屋買賣合同及房屋居住權合同，這是兩者之間的關系較為復雜，房屋持有者為出售人與居住權人，房屋買受人同時也是合同中權利的設立人;房屋持有者將房屋所有權轉給買受人，并將居住權授予第三人。

2.2通過遺囑的方式設立居住權。我國《民法典》中規定可以通過遺囑的方式來設立居住權，主要有以下特點：遺囑屬于民事法律行為，在當事人死亡以后遺囑才開始生效。《民法典》規定居住權從遺囑開始生效時進行設立，而不是以登記作為設立居住權的條件。也有學者認為居住權既可以通過遺囑來設立，又可以通過遺贈的方式來設立。本文認為，遺贈不是我國當前居住權制度的設立形式，遺囑與遺贈不是并列的關系，他們是互相獨立的。遺囑繼承指的是當事人通過遺囑的方式將財產由指定的繼承人來繼承，而遺贈則是當事人將個人財產捐贈給國家或指定繼承人以外的組織或個人。

三、我國居住權制度存在的問題

3.1主體只能為自然人。我國《民法典》中居住權的主體只能是自然人。對于自然人的理解，當然不包括法人和其他組織，但是立法的本意并沒有排除和自然人一起居住的共同居住人，這是我國當前居住權制度存在的漏洞。

3.2只規定了意定居住權。? ?我國《民法典》只規定了合同、遺囑這兩種意定的方式設立居住權，并沒有規定法定居住權。很多時候，為了保護特定的弱勢群體，比如離婚后無住所的另一方和子女，當然還有老年人，這也體現我國法律當前對弱勢群體考慮不足。

3.3僅限他人住宅。我國《民法典》中的居住權僅限于他人的住宅，實際上，現實生活中還存在對自己的住宅設定居住權的情形，比如以房養老就是非常典型的問題，說明我國居住權制度還沒有解決當下社會群眾非常迫切希望解決的問題。

3.4限制居住權流通。我國《民法典》中的居住權僅限于滿足個人的生活需要，限制居住權流通，出發點是為保護特定的群體，但是實際生活中，產權式酒店、合作建房、共享公寓等等新生事物的出現，實際上限制了投資人的權利。

3.5對住宅的界定不明。對于我國居住權制度中的住宅是否包括附屬物，以及是否可以對住宅的一部分設定居住權，法律并沒有明晰，但實際生活中卻存在這樣的情況，比如農村住宅分家后幾兄弟共住一宅，就會遇到分割住宅的問題，當然，附屬物更好理解，比如茅廁。

四、我國居住權制度的立法完善

4.1明確共同居住人可以享有居住權。將共同居住人納入我國居住權制度保護的范疇并不是要為共同居住權人設定居住權，而是將居住權人的權能進行擴展。對于需要和居住權人共同居住的家屬，當然對于需要特殊照顧的人群，比如殘疾人的護理人員，讓他們享有居住權符合人們生產、生活需要。

4.2設立法定居住權。對于特殊的人群，比如未成年人、老人，為解決離婚后子女無處居住，以及老人無人贍養，可以由法律明確規定直接享有居住權。此外，可以和《民法典·婚姻篇》中為離婚后沒有能力的一方解決居住權問題相統一，填補婚姻法中不足。

4.3不限于他人住宅。應當允許權利人在自己的住宅之上設立居住權，這樣不僅可以盤活資產，而且對于老年人等特殊人群，可以通過“以房養老”等特殊形式處分自己的住宅，實現將來才可能實現的財產權益。

4.4應當允許居住權轉讓或繼承。居住權的流通不僅可以激活共享公寓等一系列新興住房市場，而且可以通過居住權市場的培育，解決空置率問題。對于特定的居住權，比如公房，在居住權人去世后，沒有勞動能力的配偶等人繼承居住權，也有利于填補法律空白。

4.5明確對住宅的部分及附屬物均可設立居住權。對于我國居住權制度目前并沒有提及的部分及附屬物是否可以設定居住權問題，及時出臺司法解釋，對于有需要為部分設立居住權的住宅，可以根據特殊情況設立居住權，對于設立居住權的住宅是否及于附屬物，看是否是權利人使用住宅所必須，及時彌補法律漏洞。

五、結語

我國《民法典》制定過程中，居住權制度從爭論到列入其中，經歷了很大波折，居住權制度的幾個條文來之不易。但是，從條文包含的意思來看，對于自然人、住宅，主客體的理解容易產生歧義，需要及時通過司法解釋彌補漏洞，而對于，是否可以設立法定居住權，是否可以在自己的住宅上設立居住權以及允許居住權流通問題，則可以通過今后的法律修改予以完善，希望本文所提出的問題能為我國居住權制度的立法完善添磚加瓦。

參考文獻

[1] 馬新彥： 《居住權立法與繼承編的制度創新》，載《清華法學》2018 年第 2 期;

[2] 溫世揚： 《從 〈物權法〉到 “物權編”———我國用益物權制度的完善》，載《法律科學》2018 年第 6 期。