基礎設施REITs發展情況研究及相關思考

叢鵬 劉金濤

摘要：4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。同時，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）。二者對公募基礎設施REITs的試點范圍、項目要求、融資用途、產品設計等方面做出相應規定，標志著國內公募REITs拉開序幕。

關鍵詞：基礎設施建設REITs 公募 權益屬性

4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（簡稱“《試點通知》”），同時，證監會就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》（簡稱“《基金指引》”）公開征求意見，拉開了我國在基礎設施領域建設公募REITs市場的帷幕。本文梳理了國內外REITs發展情況，并對基礎設施REITs發展做出相關思考。

一、REITs概述

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信托基金）是一種權益投資產品，通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

REITs投資的不動產類型主要包括：購物中心、公寓、醫療中心、辦公大樓、工業廠房、飯店、游樂區或混合型態等商業不動產，目前已逐步拓展至倉儲物流物業、收費公路、水電氣熱基礎設施、數據中心等物業或基礎設施。

根據法律主體組織形式不同，REITs可以分為公司型和信托型（契約型）：公司型REITs以《公司法》為依據，通過發行股份設立投資公司，具有獨立的法人資格，自主進行基金運作，籌集的資金用于投資不動產等底層資產，其運營多以不斷提高盈利水平，為股東謀求長期回報為目的?！?br>