基于價值工程的房地產規劃設計方案選擇

劉瑩

（保利（江西）房地產開發有限公司，江西南昌 330000）

0 引言

對于房地產的開發，規劃設計是先決條件，主要是結合市場需求，來定位并研究房地產項目，在項目所有的工作中，規劃設計是非常重要的。在項目設計階段，往往會極大地影響工程成本，此外伴隨項目的推進，投資成本會漸漸提高，可以調動的資金漸漸變小，圖1為工程投資圖，其中：T-周期；C-項目成本。

圖1 工程投資

1 價值工程概述

價值工程最早出現于20世紀40年代，基于最低成本費用，進而達到必要功能，旨在功能分析的活動。可以通過V=F/C，對其中的關系進行表示。其中：C-成本；V-價值；F-功能。價值系數V等于F除以C；F-示產品的作用及用途；C-投入的成本。

分析三者關系得知，V和F、C息息相關。產品功能越高，所需投入越低，價值越高；與之相反，產品功能越低，所需投入越高，價值越低。當價值系數為1時，表明在房地產開發中，實際成本接近于目標成本，換句話來講，就是以合理成本，達到了最佳功能，用不著進行改進。當價值系數大于1時，有著以下情況。開發項目有著顯著優勢，價值系數越大，表明優勢越突出，用不著進行改進；評價值超過實現成本，換句話來講，投資成本較低，難以達到目標功能，需要分析并改進。當價值系數小于1時，有著以下情況。在開發項目中，有著抑制因素，或者沒有滿足開發要求，價值系數越小，差距越大；相比于評價值，實現成本較大，換句話來講，投入成本較高，產品功能較低。無論是哪一種情況，都需要進行改進。本文以價值工程原理為切入點，在設計評估研究中，有效融入價值工程。針對指標評價體系，依據其構建的原則，分解影響因素，并且制定合理的指標評價體系。

2 價值工程評價模型

基于指標值，開展歸一化處理，進而獲取因素價值分，用fij表示：

式中：Fij-第i個因素價值分；-指標最大值；-指標最小值。

基于獲取的價值分，開展相應的匯總，進而獲取價值分平均數：

基于分解因子，獲取成本評價系數：

明確因子權重αi，同時算出價值評價系數，用Vj表示：

結合式（1）～（4），算出價值評價系數，有效排序方案，選出價值最大的項目。

3 基于房地產開發項目，價值工程的應用

本規劃項目處于某縣開發區，依山帶水，環境優雅，交通發達，有著突出的區位優勢。規劃用地大概為28hm2，建筑密度低于45%，高度處于100m范圍以內。

3.1 市場環境

基于對該縣樓盤的研究對比，得出了以下結論，伴隨該縣的飛速發展，境內房地產市場近年來發展較好，在縣城中心地段，有著很多的房地產項目，城市向外擴散的趨勢較為突出，由此為本項目的開發，創造了有利機會。

3.2 策劃定位

本項目圍繞茶博匯建設，尋求更好發展，更好服務于茶博匯，升級小區功能，并優化小區環境。基于茶博匯項目的實施，圍繞兩個主體進行設計：①當地茶農茶商；②茶企員工。打造商業住房示范區，且具備濃烈的茶葉文化。

3.3 基地環境

對于基地環境而言，可稱得上依山傍水，東面是該縣的茶博匯址，將用地規劃為兩種，也就是商業與商住用地。基地周邊的交通較為發達，在規劃的范圍中，共有兩條主干路，該縣計劃在基地建設大橋，到時又增多了一條便捷通道。基地附近多數是居住用地，在規劃的范圍內，有著大量的景觀資源，而且具備較好的視線，能夠觀望遠處的山景，在景觀資源方面，有著較大的挖掘空間，資源品質較好。結合項目策劃定位，給出以下幾種設計方案：綜合分析商業街布置，將龍形商業街作為中心，與散裝地塊進行串聯，在后續運營過程中，能夠獲取較高的收益；一共分三期，對項目進行開發建設，將32層高層作為中心，輔之花園洋房，對于地塊的劃分，僅為4個區域；針對26～30層，將這樣的高層作為中心，借助兩個功能區：①環道功能區；②環廊功能區。針對小區交通，達到人車分離的目標，減少項目所需要的投入；重視步行，基于2km綠地步行帶，與活動區域進行串聯，在節能設計方面，包括多個系統，譬如通風系統；一共分四期，對項目進行開發建設，注重生活居住區，在豎向道路方面，借助道路坡道，對排水管線進行設計，以便節省項目造價。

3.4 案例應用

在建筑工程中，存在多種費用，其中主要的費用有兩種，也就是安裝費與土建費。為了便于進行分析，同時結合以上規劃方案，基于工程費用，選取有代表性的因素，結合多個方面進行評價，各方案影響因素見表1。

表1 各方案影響因素

表2 各因素價值分

基于獲取的價值分，開展相應的匯總，求出價值分平均數，通過式（2），求得F11=0.662。基于分解因子，求出成本評價系數，將數值代入式（3），求得C1=0.21。采用相同的方法，可以求出剩下因素的價值平均數及因素的成本評價系數，具體情況如表3所示。

求出評價系數Vj。綜合考慮因子相關性，并且通過專家評分，將因子權重確立為2:2:1:2:3。根據式（4），代入相關數據，求得為0.21，V1為1.832。采用相同的方法，可以求出剩下方案的評價系數，具體情況如表4所示。

表3 價值評分平均數

表4 價值系數評價

確定最佳方案。通過表4數據可以得知，方案1價值系數為1.832，遠遠大于1，在全方位分析影響因素之后得知，對于方案1的建筑面積而言，實現成本并不高，產品功能存在不足，需要提高成本投入，或者是降低建筑面積。方案4的價值系數為0.021，遠遠小于1，在全方位分析影響因素之后得知，對于產品功能的實現，需要投入較高的成本，在其他影響因素方面，相比其余的方案，有著一定的差距，需要深入改進方案。方案5的價值系數為1.032，與方案2、3相比，該方案的價值系數更加接近于1，表明在項目開發中，實際成本接近于目標成本，換句話來講，就是以合理成本，達到了最佳功能，用不著對方案進行改進，此方案是最合適的方案。

4 結論

在項目前期規劃中，方案的選擇是非常重要的，很大程度上能決定項目的成敗，在項目所有的工作中，設計方案的選擇是不可缺少的環節。所以在對設計方案進行選擇時，需要全方面考慮影響因素，制定科學的指標評價體系，選用更加有效的評價方法，促使方案更加可行、更加合理。在規劃設計階段，合理運用價值工程，有助于降低項目成本，有利于實現項目功能。具體應用中，需要嚴格遵循價值最大化原則，全方位分析影響因素，并且加以考慮項目成本，以提升性價比為切入點，制定科學的規劃設計，避免出現盲目投資現象。