業主代表如何做好項目工程建設管理工作

林美江

漳州發展地產集團有限公司（363000）

1 建設單位業主代表職責

業主代表作為建設項目工程管理的核心，對建設單位活動的開展尤為重要，在項目工程管理中，單位業主代表是建設單位的代表，代表建設單位業主負責組織、協調、管理、勘察、設計、施工、監理等參建工作。 業主代表主要職責包括以下內容。

1）組織協調。 與政府部門溝通聯系，協調工程所在地群眾與參建單位關系，保障工程項目順利開展。

2）現場管理。 通過對現場人員、設備、工藝、監理程序等檢查監督，定期通報工程建設情況、違章處罰情況，警示參建單位規范化操作。

3）合同管理。 熟悉合同文件，檢查監督合同文件執行情況，落實參建主體質量、進度、安全、文明施工和環保責任，對監理、承包商違規行為進行處罰。

4）技術服務。協調解決工程項目一般性技術問題， 針對項目建設中一般性技術問題進行協調、解決，并將工程項目建設重大技術性問題向業主單位匯報，便于開展圖紙技術會審、技術方案確定。

5）變更管理。 根據工程項目管理辦法，業主代表負責工程施工過程中變更、報批、審核等工作，建立健全工程設計變更臺賬。

6）質量管理。建設項目工程質量是業主代表工作的重中之重，業主代表應牢固樹立“質量第一”的管理理念，落實重點部位、重點工序、隱藏工程檢查驗收工作，確保工程質量驗收信息真實可靠。

7）進度管理。 負責工程項目進度管理，按工程進度計劃進行實際進度檢查、督促，確保工程進度計劃符合工程文件要求。

8）計量與支付管理。在工程量清單模式和總承包模式下， 承包單位依據工程量和工程施工實際情況申請工程款項支付。 為保證款項數據準確、真實，業主代表應落實現場工程量清單數量、 現場計量等工作， 并建立工程價款支付逐級簽字確認和支付臺賬制度，根據合同文件約定支付價款。

9）建立健全請示報告制度。 建立健全階段工作安排、總結會議制度，定期、不定期向業主單位出具現場質量、進度、投資、環保、安全等情況書面報告。

10）廉政建設。 嚴格執行建筑工程廉政管理制度，嚴格履行廉政合同義務，秉公處理建筑工程管理中各項活動，以業主單位利益為導向，切實發揮業主代表監管職能。

11）加強精神文明建設。 結合住建部、地方政府關于建設工地有關政策要求，落實揚塵治理、文明施工等要求。

12）資料管理。 負責竣工驗收、材料整理、匯總、審查等工作，檢查監督移交材料完整性、全面性，并代表業主單位負責竣工材料接收工作。

13）安全管理。 負責檢查監督工程項目安全管理，檢查監督監理單位、承包單位安全管理工作，督促建立健全安全生產規章制度， 識別工程項目安全風險并制訂切實有效的防范措施， 避免不安全施工事故發生[1]。

2 建設單位業主代表在工程管理中存在的問題

現階段業主代表建設項目工程管理仍存在一些問題，如業主代表管理意識不足、管理內容及策略不科學、統籌協調能力不強等，一定程度上影響了建設項目工程管理水平的提升。

2.1 業主代表管理意識不足

任何建設單位在項目工程管理過程中會存在一定風險，應做好建設項目工程管理，但大多數業主代表在進行建設項目工程建設管理時，雖然采取了一定的管理措施，但流于形式，并未將建設項目工程管理工作落到實處。 業主代表管理意識較為淡薄，責任意識不強，未盡心履職，難以實現對建設項目的有效管理，使建設項目安全存在一定風險性。

2.2 管理策略不科學

業主代表作為建設項目工程管理的核心，其在管理中應全方位考慮，不僅要注重質量與投資控制的管理，還應注重工程進度的管理。 從目前情況來看，在工程建設中，業主代表在建設項目工程管理中過分關注質量和投資方面的管理，忽視了對工程建設進度的管理，在工程進度管理方面存在明顯不足。 個別業主代表為縮短施工工期，強行要求施工單位加快工程建設進度， 這會造成施工質量欠佳，致使整個建設項目工程存在較多的安全隱患，甚至會出現返工情況，進而導致項目建設進程延緩。

2.3 統籌協調能力不強

業主代表作為建設項目工程管理的具體執行者，在項目工程管理過程中承擔著統籌協調工程管理的橫向和縱向聯系，既要做好與地方各級政府相關部門的聯系，協調好工程所在地群眾及參建單位的關系，又要解決和處理好現場施工過程中出現的各種問題，保障工程建設的和諧環境[2]。這就對業主代表的統籌協調能力提出了較高的要求，如果業主代表的統籌協調能力不強，勢必會影響整個建設項目工程管理水平。

3 提升單位業主代表進行建設項目工程管理的策略

3.1 安全文明管理要認真

安全文明管理是業主代表做好建設項目工程管理中質量管理、投資管理及進度管理的前提。 首先，業主代表應了解建設項目工程管理的相關法律法規，根據法律法規要求辦理各種相關安全及環境保護的手續。 其次，業主代表應適當放權，將建設項目工程管理交付于監理單位及施工單位，督促其認真履行各自職責。 再次，核驗建設項目資金是否落實到位，若存在資金空缺，業主代表應及時找到資金管理部門進行資金核對，盡量彌補資金空缺。

業主代表具體的安全管理工作包括發包工程時，在招標文件編寫審查階段，要根據建設項目規模、特點，將安全文明管理相關要求明確到招標文件（施工、監理合同）中，以便在工程管理中貫徹執行；要嚴格按照建設安全文明施工標準進行，不可隨意降低安全文明施工標準要求， 做到不要求、不強迫施工方降低設計、施工標準；業主代表應遵循建設項目施工工期，不可根據自己的需求或者喜好壓縮施工工期，不做對建設工程質量安全有損的事情。

3.2 投資管理要有效

投資管理貫穿建設項目管理的全過程，從項目決策開始到項目投入使用的每個環節都離不開投資管理，投資管理主要包括設計階段的投資管理和施工階段的投資管理。 業主代表應在項目前期階段作好投資估算，在設計階段，推行設計招標，選擇優秀的設計單位，并進行限額設計，以對建設工程作出更好的規劃，在保障建設工程使用功能和技術要求的前提下進行科學分工、優化設計、降低工程造價。 在施工階段，應控制工程變更，盡量確保工程按照之前的設計計劃或設計方案進行，若工程發生變更， 需依據工程變更的內容仔細核對工程量清單，并估算工程變更的價格，比較工程分項單價、數量和金額的變化情況，并按照承包合同中工程變更價格條款確定工程變更價格，估計工程變更對投資的影響[3]。

3.3 進度控制到位

進度控制是指對工程實施階段的工作時間、工作內容、工作次序進行籌劃，并根據籌劃方案進行施工，在施工過程中檢查工程施工的實際進度，若存在進度偏差則應采取施工調整，對原施工進度進行修改后再付諸實施，如此循環，直至施工結束。

就業主而言，拖延施工進度勢必會造成投資增加，造成資金赤字，若縮減施工工期也會增大施工投資。 因此，在施工進度控制方面，業主代表應注意以下幾點。

1）對承包商制訂的施工規劃及施工進度進行審查確定， 將建設項目管理權利下放給監理單位后，督促監理單位做好施工進度控制，制定工作實施細則，并督促監理單位在實際的監理過程中努力落實監理。

2）與各單位組織開展會議，討論各方提出的與合同實施有關的難題，參加監理單位召開的有關會議，對于工程施工進度的相關問題進行討論，并提出解決辦法，必要時可以對施工資源、施工組織、施工工期等進行變更。

3）按時撥付工程款。 工程款是保證施工正常運行的基礎，若不按時撥付工程款，就會影響施工材料的購買，造成施工人員停工、罷工現象，導致工程施工的不正常運轉，最終給業主帶來巨大損失。 因此，為保證施工進度，提高施工質量，須按時撥付工程款。

3.4 質量控制是重點

質量是每個建設工程必須追求的，是工程建設的核心。 業主代表作為建設項目管理的集大成者，應有效應用質量管理和質量控制的基本原理和方法，組織建設項目的各個參與方共同為建設項目質量管理作貢獻。 在建設工程項目質量控制中，業主代表應做到以下兩點。

1）作好施工質量管理。 承包商應嚴格按照施工圖紙進行施工，監理單位隨時檢查承包商是否按照設計圖紙進行施工，并將檢查結果及時匯報給業主代表，對于建立過程中發現的難題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由承包商承擔。

2）加大對隱蔽工程的檢查驗收力度。 工程施工中存在隱蔽部位，該部位通常由承包商自檢，并在48 h 內將自檢結果通知業主代表，請求業主代表進行驗收。 若驗收合格，業主代表需在驗收記錄上簽字，之后方可繼續施工。 若驗收不合格，承包商需要在限期內進行施工修正，再次自檢，后由業主代表重新驗收。

3.5 合同管理要細致

合同管理是建設項目管理中的重要內容，是降低工程成本、提升經濟效益的可行性辦法。 項目合同管理期限為合同談判至保修期結束，在項目合同管理的整個過程中，業主代表應密切注意履行合同的效果，防止被對方索賠。

首先，業主代表應熟悉合同內容，包括熟悉合同的各種附加文件，如技術條款、商務條款、招投標文件等，并針對合同作出細致分析，對合同中存在的關鍵條款可能引發債務糾紛做到心中有數。

其次，樹立強烈的合同意識。 在合同面簽，業主和承包商的地位是平等的， 業主代表不可仗勢欺人，逼迫承包商接受合同內容意外的附加條件，倘若是承包商提出的相關建議， 業主代表應謹慎思考，在遵守合同條約的基礎對承包商提出的建議進行考量。

3.6 提高業主代表的信息、協調等管理能力

在建筑工程項目管理中，業主代表肩負著項目信息上傳下達、組織協調等職責，業主代表要協調政府部門、周圍群眾、參建單位、監理單位等主體的關系，深入工程項目建設全過程、全方位，總體協調把握項目質量、安全、進度、成本控制、合同履行等情況。

業主代表應具備良好的信息溝通、傳達能力和協調管理能力。 為保障工程項目順利開展，業主單位應加強對業主代表能力培養，通過BIM 信息模型進行培訓， 借助信息化技術提高業主代表專項技能，提高業主代表信息分析、識別、傳遞能力，確保項目信息傳遞準確、真實、可靠。

同時，業主代表應加強與各主體溝通協調，結合項目開展過程中出現的各種問題，積極與各主體溝通、協調，并在監理單位、承包單位的支持下協調各方關系，促進建設過程中各方主體關系協調。 認真研究政府有關環保、安全、質量等方面政策文件，與政府主管部門接洽、溝通，并督促參建主體落實政策要求，定期開展文明施工、環保等專項檢查活動，為工程項目建設提供和諧、穩定的外部、內部環境。

4 結語

業主代表作為建設項目管理的核心，應發揮其應有的價值，盡心履職，積極協調各組織部門之間的工作，使其各司其職，認真貫徹執行相關規定。 業主代表應積極主動地參與建設項目管理工作，在實踐中不斷探索出新的現代工程項目管理模式，不斷把項目管理工作做得更好，以適應社會生產力的發展和市場經濟建設的需要。