對《物權法》第７６條和第８０條具體適用的質疑及修改建議

[摘要]本文認為物權法76條和80條的相關規定尚存在著可商榷之處，并導致其難以具體適用，故有必要對第76條和80條規定予以修改。

[關鍵詞] 物權法 專有部分 套內建筑面積 建筑面積

《物權法》已由第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，并自2007年10月1日起施行。筆者認為物權法76條和80條的相關規定尚存在著可商榷之處，并導致其難以具體適用，故有必要對第76條和80條規定予以修改。

一、對第76條的具體適用的質疑及修改建議

《物權法》第76條作了如下規定:“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則;（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;（六）改建、重建建筑物及其附屬設施;（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”

第76條是關于業主決定建筑區劃內的一般事項和重大事項表決權的規定。該規定表明業主行使共同管理的權利時既體現了“人合性”（人數比例上的要求），又兼顧了“物合性”（面積比例上的要求）；同時又對一般事項和重大事項進行了區分，使得業主委員會決議的通過分別采用了普通決（1/2以上）和多數決（2/3以上）。從而體現了立法上的科學性。鑒于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施是建筑區劃內較為重大的事項，關系到每個業主的切身利益。為了保證對這兩項決策的慎重，從而保證決策能夠獲得絕大多數業主的支持，其決議的通過采多數決無可厚非，體現了對業主合法權益保護的立法目的。

筆者走訪、調研了杭州相關樓盤，將其部分調研結果匯總如下（下述數據俱來源于中介房源房產證注明的面積）：

上述調研結果雖然體現的具體某套住宅中套內建筑面積占其建筑面積的比例，但根據物權法第70條“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的規定”，我們可知物權法所論及的專有部分面積在一定程度上就相當于套內建筑面積。故上述調研結果也反映了整幢建筑物中專有部分面積占建筑物總面積的比例。

從上述數據中，我們可以清晰地看到“對籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”這一規定太過于苛刻。甚至對某些高層住宅而言，如瑞騏大廈，即使所有業主都同意，專有部分占建筑物總面積的比例也不過63.97%，這也意味這即使所有業主都同意籌集維修資金，但也難達到“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”的要求。所有業主恐怕只能望房興嘆了。76條規定的立法目的是為了加強對業主合法權益的保護，但具體適用的后果卻可能出現與立法旨趣相悖離。

所以筆者對該條款修改建議為“決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占專有部分總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占專有部分總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”或者“決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經建筑面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經建筑面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”

二、對第80條具體適用的質疑及修改建議

物權法第80條規定如下:“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”這樣的規定筆者認為存在著先天性的邏輯缺陷。當業主對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項沒有作出明確約定的時候，如果按物權法第80條的規定按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定來確定就會出現一個非常奇怪的現象，即無法收足建筑物及其建筑物及其附屬設施的分攤費用。如果應分攤費用是100萬，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定80%來確定，最多只能收80萬，其余20萬不知該向何處去籌集。因此對物權法第80修改建議如下:“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占專有部分總面積的比例確定。”或:“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主建筑面積占建筑物總面積的比例確定。”

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