長租公寓運行模式問題及防范措施——以青客為例

文/朱慧婷（華東交通大學經濟管理學院）

一、青客公司簡介

青客隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司，2012年成立于上海，專注于白領公寓租賃和提供物業管理，正如它的名字一樣，勵志為青年人才解決住房問題。青客運用物聯網技術對業務流、信息流、資金流將人與物、物與物實現萬物互聯，用科技徹底顛覆了傳統公寓行業。從創立之初，青客公司便開始借力資本，融資金額已累計超過1億美元。美國東部時間2019年11月5日，青客公司（QK）在納斯達克成功上市。市場的選擇導致了頭部效應明顯，唯有搶先一步上市，在未來租賃市場才能贏得更多的資源。

二、青客公司存在的問題

（一）前期投入較大，回收周期長

據青客的招股書，2019年上半年每間的平均月租為1149元，租金價差為25%，每間房每月差價為287元，而平均裝修成本為1.47萬元。即使未來租金存在上漲趨勢，裝修成本的回收也需要4-5年，而這還不包括期間的費用等。青客公司最新只公布了2020年一季度季報，疫情的影響仍未解除，盡管虧損金額-4.17億元，較上季度相比虧損降低，但虧損金額較高，短期內仍有盈利壓力。

（二）高入住率、低續租率，公寓品質和服務能力有待提升

長租公寓整體入住率達到90%，可能對這個單體項目來說就是虧損的。青客公司整體入住率2017年、2018年、2019年6月30日前9個月分別僅為89%、91.6%、90.6%。在無法帶來盈利的入住率的情況下，青客公司的續租率也非常低。截至2019年，青客公司與租戶的已終止租賃期不足12個月，47.3%的租戶在合同鎖定期到期之前終止，僅5.1%的租戶續租，相比于另一上市長租公寓蛋殼51%的續租率，青客公司的服務能力與租房體驗可能不盡如人意。續租率低使得公寓空置期變長，不僅無法取得該段期間內的租金收入，尋找新的租客還使得其在營銷費用和管理費用上投入增加。

（三）“租金貸”成為主要資金來源，潛在風險高

青客公司平臺鼓勵租戶向金融機構借款，其中65%左右的用戶使用了租金貸。租金貸的介入使得青客公司借力不斷擴張收房，控制大量房源，并且其成為流動資金主要來源。近年來，青客公司經營活動和投資活動的凈額仍為負值，一旦政策轉向、運營不善出現問題極其易造成資金鏈斷裂。2018年9月，青客公司就高占比租金貸付款模式問題被約談。2019年年底，住建部等六部門發布新規，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年年底前調整到位。這一規定使得青客在未來通過租金貸獲得的資金將大大縮減。2019財年前9個月，青客公司分期付款的利息高達0.54億元，租金收入雖能覆蓋承租房源的租金費用和利息支出之和，但后期運營費用仍較高，盈利空間不大。

（四）資金池“守夜人”角色缺失

青客公司從金融機構處一次性拿到租客的全年租金，卻是按季或按月支付給房東，不斷期限錯配產生了大量資金沉淀，形成“資金池”。青客將預收租金和租房貸款作為底層資產用于融資，資金用來爭取和改造更多的房源，進一步擴張市場規模。此時，長租公寓看似為“租賃企業”實則為“金融企業”。且青客公司運營商的資金來源非唯一，與11家提供租金貸的金融機構合作，包括銀行、消費金融公司、小貸公司、P2P等。由于青客公司資產及運營情況不透明，政府單方無法全面掌握相關信息，難以實現對資金池的有效監控。

三、未來發展

長租公寓在房屋租賃上相對更專業，不僅能夠同時給租客和房東帶來便利，還為整個房屋租賃行業帶來了運行模式上的活力和創新思路。更難得的是，長租公寓在國家相關政策的支持下，在城市新青年就業、人才引進等方面提供了保障。長租公寓更需要從業者從長期主義出發，而不是如前期大多數企業的競爭策略追求規模和市場加快投入資金的回收。長租公寓行業的本質是民生行業，因此也不可能獲取暴利。盡管目前市場上許多長租公寓的爆雷、跑路引發公眾對這一行業的信任危機，但是我們相信通過未來創造切實的用戶價值與社會價值，將重建行業聲譽。水大魚大，只有行業信譽變好，整體市場變大，行業中的企業才能擁有更大的空間。宏觀經濟發展、消費水平升級、流動人口遷徙以及房地交易市場的共同作用下，房屋租賃市場大有潛力。在長租公寓的影響下，該領域必將不斷拓展能力半徑，在保障民生、助力城市發展方面扮演至關重要的角色。