宏觀調控環境下房地產營銷策略創新研究

孫婷婷

摘要：當前，我國正處于經濟社會發展的新階段，房地產行業的市場競爭越來越激烈，面臨很多新挑戰的同時也迎來了不少機遇。隨著國家對房地產行業宏觀調控力度的加強，房地產企業更需要積極適應宏觀調控環境，不斷創新市場營銷策略，在激烈的競爭下實現可持續的健康發展。因此，在新的形勢下，積極開展對房地產營銷策略創新研究，對推動房地產健康發展有重要價值。

關鍵詞：宏觀調控環;房地產營銷;策略創新

引言：

在新的時代發展過程中，房地差企業在市場營銷中心只有注重創新和改革，不斷完善市場營銷策略，注重市場營銷工作的實效性，這樣就能在日益激烈的市場競爭中確保房地產企業站穩腳跟，這樣就能促進房地產企業得到良好的發展。

一、當前房地產所處的宏觀調控環境

隨著我國房價快速增長，社會大量資金流入房地產領域，引發市場的一系列連鎖反應，為此，政府部門需要進行宏觀調控和干預，以緩解這種增長趨勢，從而保障國民經濟的健康成長。我國從2016年開始陸續出臺新的房地產調控政策，對購房數量和房貸提出了限制，以抑制房地產價格的增長。中央多次強調房屋的居住屬性，杜絕炒房行為，利用政府部門政策手段，綜合整治市場。根據我國經濟發展現狀，制定長期房地產管理措施，保證房地產行業的健康發展。近幾年房價回調，增加了商業銀行風險。在商業銀行面臨信貸緊縮的環境中，為了保障資金收益，制定信貸政策需要更加小心。未來很長一段時間，房地產政策會持續收緊，對房產信貸進行嚴格控制，打擊高杠桿炒房現象，對房地產企業營銷產生不利影響。

二、宏觀調控對房地產營銷策略的影響

（一）價格營銷 ，自從國家發布宏觀調控政策，提出限購、限價、限貸、限售等 四個調控手段對購房主體進行限制后， 造成房地產交易量大幅 度下滑，很多企業在售項目和備案項目無法漲價，加劇了房地產 企業之間的競爭。再加上多數消費者更多關注樓盤位置、價格信 息，很多非一線房企，為了提高銷量，選擇主動降價。 （二）渠道影響 ，房地產行業營銷環節是影響企業利潤的核心環節。 如果市 場需求旺盛，大部分開發商會選擇更加直接的營銷方式，但市場 需求薄弱時，消費者購房多為剛性需求，房地產企業則要不斷擴 展客戶資源，才能提高經濟利潤。 受到宏觀調控的影響，房地產 企業從線下銷售，逐漸轉變為銷售中介、網絡銷售等多種渠道。（三）市場定位 ，受到宏觀調控政策的影響，信貸政策緊縮，低價樓盤更受市 場歡迎，對高價樓盤造成沖擊。 高價樓盤銷售情況不理想，房產 市場更加理性，消費者從多個角度對比，由于很多非一線房企市 場知名度低，在同等價位上，消費者更多選擇一線房企，也造成 非一線房企項目銷量受打擊， 因此這類企業需要重新選擇適應 房地產市場的合理定位。

三、基于宏觀調整政策下房地產市場營銷中遇到的問題

（一）房地產市場營銷策略在制定前市場調查工作不到位

房地產企業在具體的發展工作中，一些房地產開發生因為前期的市場調查工作不重視，往往使得市場調查工作流于形式，對市場營銷策略的制定起不到應有的作用，特別是對市場需求和客戶需求缺乏基本的了解。這樣就促使很多房地產企業是按照自身的喜好來開發和建設房地產產品的，就使得所開發的樓盤將不能更好地滿足市場和客戶的需求，直接影響到房地產產品的市場競爭力，容易使得房地產樓盤出現滯銷的狀態，將造成房地產企業資源嚴重的浪費，影響到資金的回籠，嚴重地將導致房地產企業在市場競爭中出局。

（二）不能深入理解房地產市場營銷策略

一些房地產企業不能深入理解市場營銷策略，單一地認為市場營銷管理是房地產企業在樓盤開售之前的工作，這種認識是錯誤的。房地產企業在樓盤開盤籌備的時候，為了將產品更好地推向市場而對營銷團隊進行選擇的做法將是錯誤的。因為這個時候房地產樓盤產品已經定型了，對產品中的問題和風險已經不能進行調整的。后面的市場營銷工作也是一些事后的補救舉措，將對房地產樓盤產品和市場的供求關系無法做到真正地調整。也是的房地產市場營銷工作對市場風險不能有效地預測，也不能有效地幫助房地產企業開展產品的銷售工作，這樣就能實現預期的銷售目標。

四、宏觀調控環境下房地產營銷的創新策略

（一）促銷策略

房地產產品和市場上其他產品不同，其價格高昂，消費者購 買時更加理性，多需要經過篩選、對比后才能決策。 因此在促銷 上，利用廣告形式宣傳，提高房地產產品的知名度。 在廣告中強 調價格和質量優勢，能夠吸引購房者關注。廣告宣傳重點選擇新 媒體平臺，可在微信平臺、微博平臺、APP 軟件等購買開屏廣告， 全面性推廣，提高房地產品牌在消費者心理的知名度，擴大品牌 影響力和吸引力，才能大量投放，吸引更多觀眾購買。 房地產企 業也要重視線下廣告的投放，制作具有創意性，突出房地產廣告 的產品質量和價格優勢。如在當地投放地鐵廣告、公交站牌廣告 等，地面推廣產品，讓廣告傳播范圍更廣。 此外也要增加客戶經 理宣傳精力，要以主動服務方式向客戶提供服務?？蛻艚浝碜鳛?企業和客戶之間銜接者角色， 需要充分發揮出客戶經理業務能 力，能夠積極維護客戶關系，在服務過程中向客戶精準宣傳，提 高客戶的關注度，在客戶心中留下深刻的印象。房地產公司要重 視培訓客戶經理，保證客戶經理能夠勝任營銷工作，具備專業的 知識和服務態度，能夠積極解答客戶提出的問題，在客戶心里建 立專業形象，有助于強化宣傳效果。在銷售中心可適當舉行抽獎 活動，利用小禮品吸引客戶粘度，獲得更多關注度，可提高房地 產企業的知名度。

（二）明確目標市場

房地產企業首先需要明確目標市場，根據市場潛力制定營銷計劃，才能在營銷中取得成功。在投資前詳細了解地區發展趨勢以及市場吸引力，利用自身資源進行科學管理。由于目標市場定位不同，企業發展戰略也有所區別，只有選擇與自身相適應的目標市場，才能實現雙贏。高標準房地產公司要優先選擇發達城市，開發經濟有限的公司可選擇中小城市，以獲得更多客戶源。在產品設計上，主城區中端產品具有更大的市場前景，20～30歲人群購房需求最大，他們更加重視產品價格，90m2左右兩居室需求量最大。而30～40歲群體具備一定經濟實力，家庭成員多，更偏好于100m2以上的產品。綜合上述因素進行目標市場的確定，能夠為營銷工作奠定良好的基礎。

（三）實施科學化和有效化的房地產市場調研工作

房地產企業在樓盤開發過程中，前期要注重做好有效的、科學的市場調查工作，對當期的房地產市場以及具體的發展形勢、地方政府的調控政策要展開全方位的調查，這樣才能為房地產企業樓盤項目的開展提供更加真實、有效的參考數據，更好地促進房地產企業樓盤產品的發展，同時做好房地產企業后續的樓盤銷售和管理工作。如果房地產企業面臨著已經建設好的樓盤，但是在銷售方面遇到困難，也要注重采取更加有笑話的舉措來強化市場營銷工作，促使房地產企業更好地將資金進行回籠，增強房地產企業的市場核心競爭力。

（四）產品策略

房地產公司應當始終堅持房產居住的屬性，根據市場需要， 設計更符合人們居住條件的產品。 目前住房需求更大的是年輕 人，20～30 歲群體，由于年輕人經濟能力有限，更多追求小戶型。

根據宏觀調控政策，著重設計兩居室、小三居等戶型產品。 目前， 我國房地產行業發展迅速， 越來越多房地產企業進入市場，對 此，應當建立品牌意識，在產品品質提升上下功夫，以需求為導 向積極開發滿足市場偏好的產品。其次，要注重與其他企業產品 的差異化問題，避免同質化競爭，從而影響到產品的市場發展。 此外，還需要積極進行市場調研，了解房地產市場上產品信息及市場占有率，在此基礎上積極開發，才能提高住房質量。

（五）明確市場定位

房地產企業需要根據自身定位，對市場環境、居住需要、消費要求等信息展開全面調查，才能合理規劃自身項目、確定實施方案，對建筑風格、材料、產品面積等精心策劃，結合內部資源情況，不斷推動企業品牌化發展，提高企業的社會影響力。房地產企業只有樹立良好的社會形象，以品牌戰略展開營銷才能取得積極成效。

（六）文化策略

在房地產營銷中可積極融入文化內涵， 將文化內涵注入房 地產產品開發， 讓文化內涵成為市場營銷的特點， 提高營銷效 果。我國房地產市場面臨著激烈的市場競爭，造成房地產營銷取 向從凸顯功能逐漸過渡到文化價值上。 文化價值逐漸成為產品 差異化，在競爭中獲取有利地位的重要工具。 在房地產營銷中， 從文化訴求切入，能夠滿足消費者情感需要和精神需要。如今人 們的精神需要不斷增長，對房產的要求逐漸提高，房屋不再是生 活場所，也將成為蘊含文化氣息的空間。對房地產的營銷應當以 人為本，給消費者提供良好的環境居住，體現出人文情懷。

結束語：

綜上所述，我國出臺的房地產宏觀調控政策，給房地產企業營銷帶來了巨大挑戰，面對激烈市場競爭，房地產企業需要關注市場需求，把握政府政策走向，加大宣傳營銷力度，擴展客戶群體，提高產品銷量。未來還需要重視對目標群體的細分，加強市場品牌定位，加強宣傳推廣力度，在產品、價格、促銷上持續性優化，提高房地產產品的競爭力，推動房地產企業發展。

參考文獻

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