對廣東五大房地產上市公司的主營業務變化趨勢分析

林東武 王保衛

摘要：本文通過研究分析廣東五大地產公司主營業務收入、結算面積、在建面積等數據變化，通過以微見著的方式探索房地產開發是否發生了內在變化。

關鍵詞：地產公司 ?經營分析

2020年1月，“新冠肺炎”疫情對中國經濟建設造成了巨大的沖擊，導致第一季度GDP同比增長為-6.8%，在如此艱難的經營環境下，我們仍然能看到一些熱門城市房價逆勢上漲的新聞，吸引了眾多老百姓的目光。據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本數據，2020年5月同比上漲2.99%，6月同比上漲3.16%①。有人說樓市已飽和很快會迎來房價下跌拐點;也有人說目前城鎮化只有60.59%②，房價仍然有上漲空間。春江水暖鴨先知，作為先知先覺的房地產開發商，是嗅到了商機還是危機？

本文拋開老生常談的房價漲跌話題，以廣東省主要上市地產公司主營業務的經營變化為著眼點，探索房地產開發企業內部經營是否發生了悄然變化。

一、地產公司樣本的選取

通過國泰安數據查詢，截至2019年末在中國境內上市的，并按照證監會2012版的行業分類為房地產業的企業共計有144家，其中有32家注冊地在廣東省。數據顯示，2019年全年收入位列前五的廣東房地產公司分別為萬科A（股票代碼000002）、保利地產（股票代碼600048）、招商蛇口（股票代碼001979）、金地集團（股票代碼600383）和華僑城A（股票代碼000069），營業收入合計為82，460，886.07萬元，相當于廣東32家上市地產公司營業收入的85.94%，對這五家地產公司的研究具有一定代表性（見圖1）。

本文選取上述五家地產公司近三年經營數據變化進行分析，在一定程度上說明了公司經營業務的變化趨勢。

二、對主營業務的經營分析

企業成長過程中的主營業務轉型研究就是基于實現本土化研究的基礎上產生的，它也是產業組織和戰略管理領域的一個嶄新課題[1]。主營業務不僅是企業生存的基礎，而且是企業發展的關鍵。企業處在動態的經濟環境中，面對不斷變化的資源條件和復雜的市場競爭，它要求企業隨著經濟形勢變化及時做出戰略調整。這是研究這五家地產公司主營業務變化的意義所在。

在對萬科A、保利地產等五家公司的經營方向是否發生變化進行分析時，本文選取與地產開發業務密切相關的財務指標和業績指標，財務指標主要包括主營業務收入（房地產開發），業績指標主要包括結算面積、在建面積和待開發面積。文中數據均引自2016年至2019年各自公司的年度報告，且在確保數據可靠的情況下剔除境外收入（如有的話）。對獲取華僑城A的結算面積、在建面積和待開發面積等數據不夠充分，因此不對這三項指標展開分析。

（一）財務指標的分析

對地產公司財務指標的分析，主要從主營業務入手，尤其是地產開發收入與營業收入的占比，它體現著企業主營業務的變化趨勢。

1.不同地產公司之間的經營定位。翻閱這五家地產公司的2019年公司年度報告，可以發現雖然主營業務都是房地產開發，但是對經營定位和經營策略還是稍有差異。

萬科A在2018年開始將公司定位為“城鄉建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師、實體經濟生力軍、創新探索試驗田、和諧生態建設者。公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。近年來，公司在鞏固住宅開發和物業服務的基礎上，進入商業開發和運營、租賃住宅、物流倉儲服務、標準辦公與產業園、冰雪度假、教育等領域。

保利地產專注于房地產開發及銷售，以綜合服務與不動產金融為翼的業務板塊布局。重點培育房地產多元化業務板塊，搭建了覆蓋物業管理、銷售代理、商業管理等十余個綜合服務板塊，以及以房地產基金、普惠金融為主的不動產金融平臺。

招商蛇口以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位。公司業務覆蓋教育、文化、寫字樓、園區、文創、特色產城、長租公寓、住宅、酒店、綜合體、商業、郵輪、健康、養老等14個業務領域。

金地集團的業務板塊分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務費等。目前已形成華南、華北、華東、華中、西部、東北、東南七大區域的全國化布局。

華僑城A則是以“主題公園領導者、旅游產業領軍者、城鎮化價值實現者”為戰略定位，2019年度報告的紙包裝業務收入降為零，意味著公司進一步強化以文化旅游、房地產為主營業務，同時發力文化旅游和房地產兩大主營業務板塊。

2.地產開發占營業收入的變化趨勢。通過2016年至2019年的數據可看，華僑城A與其他四家公司相比，房地產開發收入占營業收入的比例明顯偏低，近四年占營業收入的平均值為53.84%。以2019年為例，旅游綜合業務占到51.46%，而房地產開發只占48.54%，旅游綜合業務份額首度超過房地產開發。而萬科A、保利地產、招商蛇口和金地集團的地產開發收入比例則維持相對高位，近四年房地產收入占比的平均數分別為96.19%、93.99%、88.88%和91.80%。以下通過兩個方式進行比較：

第一，將地產公司2016年與2019年的經營變化進行直接比較，會發現保利公司地產開發收入占營業收入的比重只增加了0.03%，而同期的萬科A和招商蛇口地產開發收入比重分別降低了1.51%、1.74%，金地集團和華僑城A地產開發收入占比下降的比較多，分別達到-3.54%、-4.86%。

第二，以各公司近四年地產開發收入平均值作為界線，與每年的地產收入占比進行比較，數據顯示萬科A、保利地產、金地集團近三年分別下降1.17%、0.67%、2.71%，下跌平均數為-1.52%，而招商蛇口、華僑城A則分別稍微上漲0.57%、0.45%，上漲平均數為0.51%。近四年華僑城A的文化旅游與房地產兩大主營業務板塊出現了“一進一退”的趨勢，但值得注意的是該公司地產開發中包含了旅游地產。

通過上述兩組數據分析發現，雖然漲跌有稍微分化，但能看出地產收入占比下降的公司數量較多，而且下降比例較大。整體而言，地產公司的地產開發收入占比出現了比較緩慢的下降趨勢，而房地產開發以外的物業管理、地產金融、旅游服務、酒店服務等服務板塊業務份額正在逐漸增加。

（二）業績指標的分析

1.結算面積的變化趨勢。在2017年至2019年期間，保利地產的房地產開發結算面積平緩增長，同比增長分別是9.72%、9.53%、16.57%。萬科A可能受到“萬寶之爭”的影響，2017年結算面積同比減少3.54%，但在2018年起保持和保利地產相似的增長速度，同比增長分別為-3.54%、10.65%、12.27%。招商蛇口自2015年12月30日與招商地產吸收合并后，房地產開發的結算面積得到提升，同比增長為：1.60%、16.24%和43.73%，在2018、2019年逐步與萬科A、保利地產拉開距離。而金地集團在期間內的房地產開發結算面積則是呈現突飛猛進的態勢，從2017年同比減少40.56%，到2018年同比減少1.33%，再到2019年同比增加53.83%。萬科A、保利地產、招商蛇口和金地集團近三年同比增長的平均值分別為6.46%、11.94%、20.52%和3.98%（見圖3）。

整體而言，萬科A、保利地產的房地產開發結算面積增長平緩，而招商蛇口和金地集團的結算面積增加速度則比較明顯，尤其是金地集團的增速更加顯著。

2.在建面積的變化趨勢。在2017年至2019年數據期間，與房地產開發結算面積變化不同的是，萬科A 、保利地產、招商蛇口和金地集團在經歷2018年在建面積的增長之后，2019年均出現了不同程度的回落。萬科A和金地集團近三年的在建面積增長變化比較大，同比增長分別為16.41%、36.73%、-15.06%和4.95%、62.27%、35.01%，呈現拱形的增長變化。保利地產和招商蛇口的在建面積變化比較平緩，同比增長分別為31.55%、38.51%、26.55%和35.92%、44.68%、21.62%（見圖4）。萬科A 、保利地產、招商蛇口和金地集團近三年同比增長平均值分別為12.70%、32.20%、34.07%和34.08%。

通過數據顯示，萬科A 、保利地產、招商蛇口和金地集團的在建面積不約而同的呈現下降趨勢，萬科A的下降趨勢最快，其次是金地集團，招商蛇口和保利集團的下降趨勢則顯得稍微平緩。

3.待開發面積的變化趨勢。在2017年至2019年期間，萬科A和保利地產待開發面積呈現減少的趨勢，同比增長分別為19.35%、-6.1%、-9.13%和43.30%、0.58%、-11.58%。金地集團的待開發面積則保持相對平穩，同比增長分別為27.80%、16.71%、18.93%。招商蛇口的待開發面積數據呈現U字形上漲趨勢，從2017年同比增長45.45%，到2018年同比減少12.12%，再到2019年同比增長49.58%（見圖5）。

數據顯示萬科A 、保利地產、招商蛇口和金地集團的在建面積變化情況出現了分化，萬科A、保利地產呈現下降趨勢，金地集團顯得緩慢下降，招商蛇口則是在2018年后觸底反彈。

三、結語與啟示

（一）結語

通過上述2017年至2019年的數據可見，萬科A的地產開發收入占營業收入的比重呈現下降趨勢，但下降速度非常小。待開發面積和在建面積數據下降比較明顯，結算面積有上升后呈平緩的趨勢，意味著拿地速度放緩，以及在建工作量減少，并提高了銷售結轉的速度。

保利地產的地產開發收入占營業收入的比重保持相對平緩，待開發面積和在建面積呈現下降趨勢，結算面積有稍微上升的趨勢，這種趨勢變化與萬科A有著異曲同工之處。

招商蛇口的地產開發收入占營業收入的比重呈現緩慢下降趨勢，結算面積和待開發面積呈現上升態勢，而在建面積則是經歷2018年稍微上漲后轉為下降趨勢。

金地集團的地產開發收入占營業收入的比重同樣呈現緩慢下降趨勢，待開發面積在近兩年保持平緩，結算面積呈現明顯上升趨勢，在建面積在2018年上漲后轉為下降趨勢。

華僑城A的地產開發收入占營業收入的比重則出現明顯下降，地產開發以外的旅游綜合服務收入份額顯著增加。

（二）啟示

在過去的20多年中，我國的房地產業發展迅速，對改善人民生活水平，擴大內需和刺激投資增長做出了巨大貢獻。中國已進入“十三五”規劃最后攻堅的一年，國內經濟結構與經濟改革之初已經有了質的變化。

曾經有學者基于2003～2017年全國281個地級及以上城市的數據，探究地區經濟增長對房地產投資依賴度的變化，并運用空間杜賓模型，對房地產投資拉動經濟增長的區域特征及其空間溢出效應進行探討。結果顯示：我國大部分城市的經濟增長對房地產投資的依賴度仍然較大，不僅存在自身的時間慣性依賴，還存在近鄰空間依賴[2]。但是隨著國家“房住不炒”的政策理念深入人心，老百姓會逐漸擺正心態，以理性態度購買房產，地產開發商也正逐步、緩慢地進行經營轉型，只是企業經濟體量太大，這種轉型速度會顯得稍微慢一些。但在樓市長效機制形成之前，只要樓市能帶來超額利益，仍然難以阻擋老百姓一擁而入競相炒房的態勢。最后，為了促使當前房地產業的經濟地位和持續健康發展，我們有必要對經濟環境、政策趨勢做出全面認識和正確判斷。

注釋：

①引自中國房地產指數系統百城價格指數。

②引自國家統計局2019年數據。

參考文獻：

[1]王靜起.企業成長過程中的主營業務轉型研究[M].北京：科學出版社.2007：99-101.

[2]趙偉，欒玉蓉.城市經濟增長對房地產開發投資依賴度的時空演變趨勢——基于281個城市面板數據的空間計量分析[J].工業技術經濟，2020，39（02）：92-100.

林東武單位：深圳市安聯稅務師事務所;王保衛單位：深圳大學