居住權主體問題探析

摘 要 民法典將居住權定位為用益物權，但在居住權制度的具體設計上，仍存有不足，特別是在關涉主體設計問題上，范圍界定過于模糊，以致在司法實踐中可能會存在諸多障礙，如何通過主體范圍的正確解讀，實現當代技術性功能與價值的突破，給投資性居住權以及消費性居住權預留空間，是當下居住權制度設計中亟需探索的難題，關涉我國民法典時期的居住權定位。

關鍵詞 居住權制度 人役性 居住權主體

作者簡介：劉秀，甘肅政法大學，碩士。

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.003

一、居住權主體規定之探析

（一）域外居住權主體之規定

1.大陸法系國家[1]。居住權脫胎于羅馬婚姻家庭領域，與財產繼承制度緊密相關[2]。作為人役權的一部分，主要發揮扶養和救助功能，以滿足家長制背景下無繼承權的配偶之居住利益。強烈的人身專屬性之限制，使得居住權自創設伊始便被貼上了為較狹窄范圍主體提供生活保障權利的人役權、保障性權利的標簽。[3]

《法國民法典》全面移植了羅馬法對居住權等人役權之規定。受羅馬法的影響，居住權在性質上類似于使用權，限于居住權人及其家庭居住之必要。

2.英美法系國家。英國是典型的判例法國家，在居住權上對特定群體的保護主要集中在婚姻家庭領域[4]。如《1967年結婚住宅法》就規定了妻子的居住權利;1996年的《家庭法案》，規定了家庭住宅的居住制度，對配偶、前配偶、同居人、前同居人的居住權做出了規定，以“程序優先于權利”的方式規定了通過“占有令狀”和“無妨礙令狀”取得居住權之規定。

由上述國家關于居住權的規定可以看出，居住權制度在現代社會雖然被賦予了更多的社會功能，如德國將法人納入居住權主體范疇，使其具有財產性的投資功能，但對特定身份群體居住利益的保護仍是其核心所在，具有很強的人身專屬性。

（二）我國居住權主體之現狀

1.民法典編纂完成前：理論界對我國是否設立居住權制度存在諸多爭議，主要集中在對居住權價值定位的爭議和對其主體的爭議上。對居住權主體范圍的界定存在不同觀點，具體分為兩派意見：一派認為應當遵守居住權人役性特征，實現對特定身份主體的居住利益保護，具體代表學者有江平、陳華彬、申衛星、王軼、王利明、錢明星等人。另一派則認為司法解釋對相關主體保護問題已作出過回應，對于離婚的女方，通過婚姻法相關司法解釋進行保護即可。[5]

2.民法典編纂完成后：增設了居住權制度，首次以立法形式予以肯認。該制度之設的根本原因在于《物權法》上的用益物權均為土地用益物權，建筑物用益物權徹底缺失，現實迫切地需要民法提供住房居住方面的制度供給，而民法典物權編中的居住權作為唯一的建筑物用益物權，此種定位決定了其必須遵循物盡其用原則。然，在房屋所有權權能與居住權權能兩權分離的情形下，居住權制度在其設計本身和適用中皆存在許多障礙。在制度設計層面最有爭議的內容當屬居住權主體的范圍界定，學界存在“主體嚴格法定”和“主體擴充”兩種觀點。

3.適用層面的障礙也主要圍繞主體的界定和保護展開，如在所有權與居住權兩權分離的情形下，所有權的權能只剩收益和處分。規定的居住權成立要件是登記生效，但由于對居住權人范圍界定不明，在此情形下，對于此要件能否因主體不同而有所差異，甚至于在抵押、繼承、房屋買賣上設有居住權時，如何處理？因為目前由于主體界定和范圍界定不明晰，規則適用尚付闕如，如何進行主體利益衡量，實現對居住權人的有效保護皆是該制度設立后的理論難題，也是未來在居住權制度中需要亟待解決的難點和熱點。

二、我國民法典居住權主體分析

肇始于羅馬法的居住權制度，從創設伊始即帶有強烈的人役權色彩，后世各國在移植適用該制度的過程中弊端顯現，有的國家根據本國實際制定居住權制度，以彌補居住權之弊端，如德國法中規定的限制人役權，長期居住權以及分時段居住權，通過對居住權主體的固有范圍突破，實現居住權功能定位之轉型。正如梅因所說，社會發展是一個從“身份到契約”的過程，放在居住權視角下更是如此，它本身就是一種身份權利的延伸，帶有極其強烈的人身專屬性特征和倫理色彩。我國居住權制度在增設之前，司法實踐中已然存在關涉居住權益的糾紛問題，有學者通過研究對比，發現糾紛主要發生在房屋所有權人及與其有特殊身份關系的人之間，限于當時物權法定之規則，法官只能在主體利益權衡及公序良俗之間尋求出路。據學者不完全統計，發生居住權糾紛的案件主要集中在婚姻家庭領域，也有少部分源于監護撫養，贍養以及基于人道主義的保姆居住問題，也正是基于案件數量不多，主體利益可找尋他途救濟，我國居住權制度是否需要設立一直存有爭議。在民法典編纂契機之下，尋找制度供給層面的住房居住需求，解決“住有所居”問題、盤活房地產市場，成為新時代的課題。我國民法典首次以立法形式對居住權制度予以肯認，為后續解決住房需求提供了立法依據。

（一）理論界關于主體范圍界定之分析

我國居住權制度設立的初衷在于對特定身份主體的居住利益之保護，以此來回應社會關于“以房養老、住有所居”的民生熱點。到底誰愿意把自己的房屋使用權讓與他人，以及誰可以享有居住權？這些都會是未來一段時間理論界需要探索的新課題。我國《民法典》關于主體的規定所涉條文主要是第366條提到的“居住權人”;第367條提到的居住權合同中所涉的雙方當事人、居住權合同條款中關于當事人姓名或名稱的規定;第370條關于居住權的出租約定以及第371條關于遺囑的規定等等;寥寥數字，期望將居住權主體范圍界定清楚，幾乎是不科學的，因此需要對制度設計本身之不足以及適用規則闕如問題予以完善。

1.居住權設立主體范圍是否限定之分析。居住權設立主體，存在嚴格限定于自然人和擴充至法人、其他組織范疇兩種觀點。嚴格限定于自然人的觀點，體現了生活性居住權特征而忽視了新時代賦予居住權制度的新含義，從我國民法典居住權制度在用益物權一章的設立就可以窺見居住權制度功能定位之轉換，也是基于此，在我國立法欠缺商事用益權的情況下，借助物權編草案編纂契機。社會賦予了其更多的內涵，社會性居住、投資性居住以及消費性居住的出現皆是佐證。功能定位之嬗變，要求設立主體不得再嚴守自然人觀點，而應將主體擴充至法人、非法人組織，發揮建筑物用益物權之功能，盤活房地產市場，以此解決住房緊缺難題，真正實現“住有所居”。但是即使該觀點適用，仍需做進一步的探索：因為法人、非法人組織的資金相較于自然人而言會更雄厚一點，如果全面擴充設立主體，對用益性允許法人或者非法人組織進行居住權的設立，可能又會滋生新的問題：以居住權功能轉換為例，允許約定對居住房屋的收益行為，“炒房”現象可能更甚，如何杜絕這一現象的再現，設立主體是法人時有無權利限制，如何限制？居住權設立的客體有無范圍和其他界限限制等等，都是今后研究的課題。

2.居住權人范圍是否限定之分析。目前學界對于居住權人之界定，存在普遍共識，皆認定為自然人，因為只要自然人才有居住需求，《民法典》第370條似乎也佐證了這一觀點;至于居住權人是否限于具有特定身份的個人、是否包括近親屬、護理人員、是否將居住權人范圍擴充至非特定身份說法不一。

將居住權人嚴格限定于特定身份群體，是對傳統居住權制度的承襲，也是居住權生活居住功能定位之貫徹;然則，該制度在后世各國移植適用中，弊端就已經暴露，特別是在房屋供給需求緊缺的當下，只為特定身份群體實現家庭居住需要服務，更是過于僵化和不切實際;而居住權人受益主體擴充至近親屬、護理人員本是民法典增設居住權制度的應有之意，是生活居住功能之體現。但是由于不得轉讓、繼承，出租需約定，使得居住權用益性功能缺失，在一定程度上也算是對傳統居住權之繼承，由此，即使居住權人范圍擴充。

（二）我國居住權主體之選擇

1. 設立主體范圍之選擇。通過對居住權設立主體是否擴充以及擴充后的因素考量進行分析，發現設立主體的擴充是現代社會用益性居住權發展的必然趨勢，賦予法人設立主體的資格，是對社會中出現投資性居住、消費性居住現象的正確回應，相較于債權處理規則而言，更有利于各方主體的利益保護，但也正是由于法人的資金實力相較于自然人更雄厚，在居住權設立問題上更具優勢，為杜絕出現“炒房”現象，對其權利限制會更加嚴格，因此對這一類法人能否具備設立資格應當慎之又慎;非營利法人不允許成為設立主體。相較于法人而言，非法人組織無嚴格的設立程序，也沒有其獨立的資格，而居住權作為一個限權性質的權利，應在設立資格問題上區別看待。

2.居住權人范圍之選擇。通過對《民法典》第 366條的分析，可以發現立法者繼續沿襲傳統居住權制度人役性的定位，將居住權的權利主體以及房屋所有權人限定為具有特定身份的自然人，而德國立法中傳統人役權制度造成立法重大不適以及后來對該制度立法突破就是例證。居住權制度在發展中具有的身份性和保障性特征不容忽視，但在民法典時期，仍將居住權定位為保障性權利，服務于特定的身份主體，那么居住權的適用范圍及功能將大打折扣，也會削減這一制度的實際價值。因此，筆者認為居住權的主體不應局限于特定身份個體，而應將居住權人范圍擴充至非特定身份群體，真正實現“住有所居、以房養老”，實現用益性居住權在當代社會的價值。

三、結語

隨著市場經濟發展，建筑物用益物權制度缺失，社會迫切需要民法提供制度供給，居住權制度被重拾議題，納入民法典框架，但作為對所有權權利負擔的居住權制度，在一定程度上具有架空所有權、擔保物權的特性，如何對現有居住權制度及其相關問題進行正確解讀和運用，破解住房問題的同時，盤活房地產市場，實現經濟的再增長，會是未來很長一段時間居住權的研究課題，特別是居住權制度設計中關涉居住權主體及功能問題，一直以來都存在爭議，回應現實中已然存在的投資性居住權、消費性居住權等現實問題，對主體范圍進行解讀和對功能進行再定位，對于居住權制度在實踐中的價值發揮影響深遠。

參考文獻：

[1] 陳華彬.民法物權[M].民法物權.北京：經濟科學出版社，2016.

[2] 申衛星.物權法原理（第二版）[M].北京：中國人民大學出版社，2016.

[3] 周枏.羅馬法原論（上冊）[M].北京：商務印書館，2014.

[4] 李永軍.論我國民法典用益物權的內涵與外延[J].清華法學，2020，14（03）：78-92.

[5] 房紹坤.民法典物權編之檢視[J].東方法學，2020（04）：74- 89.