焦作市老舊小區微改造策略研究

（焦作大學，河南 焦作 454002）

一、焦作市老舊小區概況

焦作市地處河南省西北部，北依太行，南鄰黃河，是全國著名的“百年煤城”和老工業基地，常住人口359.71 萬人，人口密度較大。焦作市制定的《焦作市老舊小區改造提質工作實施方案》中，提出于2021 年6 月30 日前完成老舊小區改造提質項目1142 個，其中2019 年、2020 年度焦作市老舊小區改造提質任務共858 個，涉及8.9 萬戶、2687 棟，老舊小區普遍存在數量大、年代久、產權性質多樣等問題。

二、焦作市老舊小區現狀問題

（一）基礎設施老化缺失，影響居民生活質量

焦作市老舊小區由于早期的建設標準較現行的低，使用年限長，基礎設施出現了不同程度的老化損壞。主要問題集中在：排水設施不完善、雨污混流、場地排水不足、屋面排水失效、化糞池淤塞與老化、消防系統不完善、缺乏垃圾分類設施，照明設施的老化和缺失，部分老舊小區還未安裝燃氣和供暖設施。

（二）公共空間匱乏，道路交通不暢

在公共空間方面，大多數老舊小區無公共空間與綠地，公共空間被機動車、市政設施、居民日常生活侵占嚴重，居民缺乏適當的交往和活動場所，使得老舊小區公共空間功能單一、缺少活力。

在交通道路方面，機動車停車位的建設量遠遠小于現今的需求量，汽車的亂停亂放和人車混行現象影響居民的日常出行、鄰里間的關系和睦，消防通道通行，存在較大的安全隱患。

（三）建筑性能退化，存在安全隱患

由于老舊小區使用年限長，均不同程度地出現了的外墻體變色或風化脫落、建筑構件破損、屋面漏水、公共門窗破舊或缺失、私搭亂建現象普遍，“三線”亂拉亂掛情況嚴重，致使建筑立面形態極為混亂。樓道內設施陳舊與樓梯踏步殘損、沒有設置無障礙通道等情況，使居民居住的舒適度和安全性大大降低。

（四）文化營造淡薄，居民參與不足

焦作市多數老舊小區無對講系統、無智能門禁系統、無監控系統、無物業管理，主要原因是居民不具備足夠的參與管理意識，公共意識不高，鄰里關系冷漠，未成立業主管理委員會，缺乏與物業公司的溝通交流，導致物業管理的空缺，缺少對公共環境和建筑的維護和管理，進而加速了小區的老化進程。小區的老化促使了原住民的搬離，越來越多的租戶進駐，引發了老舊小區治安管理、環境衛生等多方面的問題。

三、焦作市老舊小區微改造具體策略

（一）基礎設施微改造具體策略

基礎設施包含電、水、氣、照明、消防、垃圾處理六個方面。具體策略如下：

1.電

對于老舊小區內線路（包括電力線、電話線、網絡線等）中已報廢的線路進行拆除，剩余管線入管入盒，按照標準貼墻捆扎，保證其安全性的同時實現外觀美化。

2.水

對于供水管出現老化破損的情況，進行維修或更換，保證水表分表入戶；排水上應做到雨污分流，補充雨水管道，保證老舊小區雨水的正常排放。

3.氣

對未安裝燃氣的老舊小區，依據實際情況選擇適合的安裝方法。對于已安裝燃氣的老舊小區，應核查燃氣管道的老化程度和安全性，保證小區居民的生產生活安全。

4.照明

針對老舊小區公共空間的照明盲區，補充照明設施，優先選擇節能、易于維護的燈具。對于因污跡導致影響正常使用的照明設施，應進行清理。因人為破壞或自然老化不能繼續使用的照明設施，應及時更換。

5.消防

按照消防規范，小區內消防設施數量不足的予以增補；被遮擋影響正常使用的，應清除障礙物；樓道內滅火器材已經損壞的，應及時更新，確保滿足基本消防需求。

6.垃圾處理

老舊小區內的垃圾收集點設置圍蔽設施，其使用地面應進行硬化處理，便于垃圾的清運。缺少垃圾分類設施的，應及時補充，保證小區居民生活環境的良好衛生。

（二）公共空間微改造具體策略

在老舊小區中，公共空間承載者居民的日常交流和交通通行等活動，也是塑造鄰里關系的關鍵。現針對不同類型的老舊小區，提出以下具體的微改造策略。

1.建設口袋公園

針對一些公共空間用地緊張的老舊小區，可以利用老舊小區中建筑間空地或散落在小區結構中的空地，設計口袋公園，豐富原有空間的功能，對公共活動空間進行增補。

2.活化公共空間

具有大型開敞場地的老舊小區，可將大型開敞場地化整為零，設置休息區、小品雕塑區、健身運動區等層次豐富的空間，作為整個小區的大型活動場所。

3.營造特色街巷

對老舊小區中的線性公共空間，可以對普通的街巷進行立面粉飾美化或增加趣味小品，達到營造特色街巷空間的效果。

4.修復道路系統

老舊小區交通系統的微改造首要解決的問題就是道路修復。對于只是面層開裂、道路基礎墊層質量較好的道路，可對其進行局部面層鏟除，進行面層材料鋪設修補。對于破損嚴重的道路，可根據道路性質的荷載要求對其進行重新鋪設。

5.解決停車問題

明確道路層級，重新規劃老舊小區的機動車和非機動車車位，盡可能實現車位的增加，緩解老舊小區的停車需求，創造良好的公共環境，減少居民間矛盾的產生。

6.增設無障礙設施

根據老舊小區的居住人群中包含了大量的老年人這一特征，可考慮在公共空間和道路出現較大高差的位置、單元樓道口增設或整改無障礙坡道。

（三）建筑主體微改造具體策略

建筑主體微改造是在保證建筑結構完好的情況下，對建筑外立面、屋面、建筑構件、樓道內部等進行更新改造，具體策略包括：

1.外立面整治

老舊小區建筑外立面微改造主張，對于僅有由于雨水造成的污跡發霉情況，可采用外墻清洗的方法；對于局部出現面層破損的建筑外立面，采用與原墻相同或接近的材料進行修補；對于大面積脫落，無法修復的建筑外立面，應全部鏟除后，重新進行防水和粉飾。

2.屋面防水處理

屋面防水改造具體策略可以在原有建筑結構基礎之上，根據現狀對屋面進行不同層面的防水處理，從根本上解決滲漏問題，保證居民后續的正常使用。

3.構件修繕

建筑構件受室外因素影響，出現不同程度的老化，具有一定的安全隱患。在微改造的過程中，應對已經失去使用功能的構件予以拆除，對破損的建筑構件進行修繕。

4.樓道整治

老舊小區的樓道微改造，能夠提升空間的可識別性，還能排除小區的安全隱患。具體的微改造內容主要包括：

進行樓棟門修繕、更換或增設，實現建筑內公共空間的封閉管理，提升小區居民的安全感；對占用公共通道的雜物和垃圾進行清理，保障樓道良好衛生環境和交通通行；對殘舊破損的樓道踏步和欄桿扶手，進行修補或改造；對老年人居多或不具備加裝電梯的老舊小區可考慮增設適老化的樓梯扶手或家裝座椅式電梯，方便老年人出行；對于樓道內墻面破損脫落的，應進行翻新粉飾。

（四）文化營造微改造具體策略

1.成立自治組織

提高小區居民的參與度，小區居民內部依法成立業主管理委員會，結合網格員，強化小區的管理。

2.引進物業管理

引進物業公司為業主委員會分擔日常小區管理事務，有條件的老舊小區應配置相應的物業管理用房。

3.打造智慧管理

充分利用數字化、信息化手段對老舊小區進行智慧管理，如建立小區微信公眾號，采用智能門禁系統，使用APP 管理等，達到節約人力和能源、提高生活便捷性的效果。

四、結語

本文從焦作市山陽區老舊小區中取樣，根據老舊小區概況，分析其現狀問題，創造性地從基礎設施、公共空間、建筑主體、文化營造四個方面提出具體的微改造策略，希望提供的“微改造”這一新思路，能為我市老舊小區改造提供邏輯清晰、行之有效的參考，切實幫助居民改善居住條件，提高生活品質，提升居民的幸福感。