上海最大家居城“改造升級”

張鳳玲

目前，上海最大的家居城——上海吉盛偉邦綠地國際家具村（以下簡稱“吉盛偉邦家具村”）多個展廳已經撤場。

吉盛偉邦家具村緊鄰上海虹橋綜合交通樞紐，總規模42萬平方米。據其官方信息顯示，吉盛偉邦家具村是目前上海乃至全國首屈一指的家居行業中心，也是全國最大的家居商業集群，擁有慕思凱奇、美夢思、朗樂福、艾力斯特等世界知名品牌。

2019年9月17日，上市公司綠地控股發布公告稱，公司全資子公司上海綠地商業（集團）有限公司于近期收購上海吉盛偉邦家居市場經營管理有限公司持有的上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司50%股權，成交價為23.49億元。收購完成后，綠地控股持有吉盛偉邦家具村100%股權。

按照綠地集團的規劃，上海最大的家居城——吉盛偉邦家具村從2019年11月開始，進行升級改造。改造之后，吉盛偉邦家具村將不再經營家具，而是調整為人工智能創新中心“市西科技園”，包括辦公樓、酒店公寓、配套商業和鄰里中心等業態。

這一舉動，立即引發商戶的反彈。過去一年，在各部門介入、雙方多輪談判之后，還有不少商戶并未和綠地商業達成一致協議，并沒有離場。

股權轉讓

上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是鄒文龍。

鄒文龍來自東北長春，并有著北方人特有的執著肯干。

1989年，鄒文龍在吉林長春創建了第一家高檔家具店吉盛商場。

1996年，鄒文龍第一次把目光從東北轉向了上海，在上海發展4個大型家具連鎖營銷店，并在上海開創了家具、房地產、裝璜“三位一體”跨行業聯合的經營模式。

2006年，鄒文龍看上了上海西郊青浦區這塊土地，并認為與上海綠地集團合作，該公司是吉盛偉邦與綠地集團的合資公司，名字就是上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經營管理有限公司，雙方各持股50%，各占一半的股權。得益于2009年到2019年，家居行業的穩健發展，加上地鐵開通、商業配套逐步完善等因素，吉盛偉邦家具村現金流非常穩健，客流量日趨增加。土地資源

據綠地控股此前披露的信息，吉盛偉邦家具村2016年-2018年間實現的凈利潤分別為511.25萬元、3897.89萬元、4272萬元，整體呈上升態勢，規模擴張愈加緩慢。

至2019年上半年，家具村擁有42萬平米營業面積（其中有10萬余平米為臨時建筑），500多家品牌展廳，涵蓋建材、家具、燈飾、軟裝等眾多品類。至2019年6月末，總資產為14.46億元，凈資產為6.4億元，營業收入1.52億元，凈利潤2586萬元。

根據市場評估，家具村股東權益賬面值為6.14億元，評估值為48.38億元，評估增值額42.24億元，增值率687.63%。評估增值主要來自家具村自持經營的投資性房地產，列入評估范圍的建筑面積共計30.50萬平方米。由于家具村獲得上述房地產時間較早，房地產市場持續上漲導致評估增值較大。

綠地商業的告知函稱，這次升級改造的背景和規劃是：“在青浦區政府的支持下，發揮在產業、商業及科研等多平臺的資源優勢，將對上海吉盛偉邦國際家具村進行定位調整和升級改造，在原址上打造集產學研一體、產業生態完備、領先科技實力的百萬方世界級人工智能創新中心——‘市西科技園，同步引進總部辦公、酒店公寓、配套商業、鄰里中心等功能業態”。

據上海市政府官網信息，市西軟件信息園是上海“十三五”軟件和信息服務業布局的重大項目，成立于2017年12月，園區聚焦物聯網、云計算、工業軟件等軟件產業。而浦西軟件園核心區選址就定于青浦區趙巷鎮——這也是家具村所在區。

綠地方面稱，對其進行升級改造提升商業附加值，實現土地價值收益的最大化。

雙方態度

就是在這樣的背景下，2019年9月16日，綠地商業向各個商戶發放升級改造告知函，稱綠地已經完成對家具村的收購，將對其進行升級改造，在原址上打造產學研一體的世界級人工智能創新中心“市西科技園”及配套商業，該項目自2019年11月開始，計劃周期約4年，希望商戶配合。

該函一出，立即引發眾多商戶的劇烈反彈。

因為有些商戶，全家指望一個門店來維生，有的投資巨大、甚至舉債經營，有的2019年上半年才簽的合同、門店還在裝修，尚未正式營業……突如其來的變化，對不同商戶影響不盡相同，但他們無一例外對此并無心理準備。而據綠地商業提供的數據，家具村合同簽約期限多數為一年一簽。

基于合同一年一簽，2019年1-8月，大部分商戶在并不知曉家具村“升級改造”計劃的前提下完成新簽、續約。

雙方矛盾產生。

商戶希望得到的賠償項目主要有：非常規運營期間的房租和物業管理費的減免、門店裝修補償或折舊、預期利潤損失、人員遣散費、授權經營損失等。

綠地方面稱，一戶一議、不考慮預期經營損失等“不合理”訴求。

《合同法》第229條規定買賣不破租賃原則一一“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”