不動產登記中的困境與對策研究

溫童媛

（招遠市自然資源和規劃局，山東 招遠 265400）

1 不動產登記中存在的困難之處

1.1 登記過程中土地信息的準確度還有所欠缺

不動產證是一種在原有房產信息的基礎上再增加一項土地信息使房子的信息能夠保持完整的一種證書形式。城市中高層住宅房屋的每套房都對應有相應的土地面積，這些信息就如同房產信息，可以清晰的辨識土地信息。當前不動產證書要求圖既要準確無誤，保證面積的大小的同時，又要準確的標明坐標位置以及鄰近的建筑等。然而，目前的大多數建筑都沒有保證這一點，這樣的登記方式使得土地信息這一部分完全失真。成為一種理論上有的東西，而實際并不存在的一種抽象概念和空泛概念。與此同時，業主也存在著一系列的疑問。比如，業主向開發商支付了相應的費用，而沒有得到相應的實際物體。如果沒有實物，業主就不能進行買賣交易，以及將其用于抵押以及用于流通。還有一點就是，房價中價格占比最大的是地價，業主如果購買了房屋以及土地，就應當對其擁有所有權，也應該擁有支配權以及使用權。如果土地信息失真，這些業主所擔憂的問題將會變成現實。

1.2 新建商品房的地下車位存在著缺陷

近些年來隨著人民生活水平的不斷提高，家家戶戶對于車位的要求也愈加迫切，尤其是在大中型城市當中車位的數量與供求關系的矛盾日漸突出。眾所周知，商品房地下配有停車場在人們進行購房的過程中，開發商往往向業主出售地下停車位。停車位準確來說是歸全體業主所有，而且在地下空間建設過程當中所產生的費用已全部加入房價被業主所承擔。業主如果購買單元房之后，還需要再花錢進行購買車位顯然進行了雙重付費，這是相當不合理的。而且房管部門并沒有對業主所購買的車位進行準確的登記。購買車位的業主只能手持購車協議而沒有什么辦法去解決，這完全違背了《中華人民共和國憲法》。但是對于地下車位的屬權如何進行劃定從目前總體上來看，雖然有部分城市對于地下車的車位進行了一些登記。對于目前停車位雙重收費的問題，并沒有進行明確統一的規定，從而導致問題并未解決。

1.3 用途不一致缺乏正確的依據

不動產登記機構必須要保證權利主體的一致以及用途的以相一致。權利主體一致必須要求房屋的所有權和土地的使用權的主人必須是同一個人。在國家頒布的一些相關法令之中也有明確的要求。這項一致性原則主要體現出的一個作用就是兩個主權必須同時轉讓，或者是一個主權轉讓的同時，另一個也隨之轉讓，和兩者之間的用途是不是一樣關系并不大。

在實際的項目規劃過程當中，必須要保證國家相關文件的要求。通過制定以及控制詳細規劃作為前提，不斷提高各種企業的用地容積率，通過不斷調整用低結構，以此來不斷增加制造業企業的服務設施和經營場所必須要設置，保障建筑面積和總建筑面積的比例不超過15%為準。通過限制性措施保證原有使用土地的用途，保證土地不被分割以及轉讓。政策制定的主要目的是鼓勵以及引導土地進行多元化的利用，以此來不斷提高土地的利用率，提高資源的優化配置，通過支持新興產業以及新興產業鏈，從而進行合理的配置。比如建設行政辦公以及生活生產所需要的一些基礎服務設施時，政府要保證對于用地的研發性，科技性，項目性以及生活性的綜合服務設施。政府對于商業住宅小區也要進行正確的規劃，要保證其金融性，商業性，教育性的公共建筑配套設施。

1.4 查封的房屋沒有得到及時的登記并確權

一般來說，登記機構認為企業在進行抵押的過程當中不能辦理登記手續。作為抵押的資產或擔保物，應當理論上來說是屬于銀行的東西。如果當借款人不能夠按時還款，或者是不能夠正確地履行自己的還款義務時，銀行可以將其擔保物進行拍賣，以保證資產的不流失，這就是一個不進行登記的原因。但是如果這樣做的話，并沒有全面的履行國家有關貸款的相關規定，相關管理辦法以及《擔保法》等相關的法律法規。企業在進行資產抵押貸款的過程中只禁止確權登記，并沒有進行對交易轉讓的禁止。如果再進行拍賣完成之后，必須要將擔保的資產主權收歸購買人，如果在這個過程中不能夠正確的進行登記確權。就無法保證擔保物的正確交易。借款企業在辦理過程當中應進行及時的確權登記，只有及時地確權登記才能夠保證不動產作為抵押貸款時的商品屬性，也不會對銀行的資產配置產生巨大的影響。最重要的一點是能夠為將來的交易做好提前的準備工作。在進行辦理確權登記的過程中，可以先進行書面的征求意見，然后經銀行同意再出示登記的書面函，從而保證正確的金融活動，并且能夠防范一定的風險。

還有一種是被查封的土地，對其上所建筑的房屋也不予登記。我國法律明確規定，被查封的土地是不能夠進行轉讓和商品交易的。無論是農村地區還是城市地區的房產管理，以及不動產登記的條例，都沒有明確規定在查封期間的土地不能夠進行確權登記。確權登記既能夠保護業主的利益和企業自身的利益，也能夠保證法院進行正常拍賣時的手續轉移。

2 解決措施

（1）對于處理不動產登記過程當中的土地信息時，可以進行準確的測繪等方法進行登記。可以在原圖的基礎上進行準確的繪制坐標系，并標出坐標系附近的建筑以及界址等等。通過正確的坐標系將房屋所對應的土地進行明確的標識，只有進行準確的繪制才能夠正確的將房屋的所屬權，進行準確的劃分，從而推動不動產權利的正確落實。

（2）對于地下空間登記的這個問題普遍存在于我國的各個城市當中。要解決這一問題，就需要國家動用相關部門進行深入的調查研究。通過開展相關的試驗點來進行頂層的設計，通過這些試驗點來推進商品房地下空間的歸屬界定以及管理方法等。以此為基礎，不斷解除業主所擔憂的一些問題以及所承受的一些負擔，真正的能夠使廣大人民群眾住得安心，睡得放心。

（3）對于房地產用途不一致的這個問題應當準確的履行國土資源部關于不動產登記簿中的相關解釋和說明，準確的遵循土地利用現狀分類來進行土地的正確規劃。對于房屋的建筑用途，則需要按規劃進行填寫，同時也要標明建設工程當中的房屋用途。對于房屋和土地來說，適用規則不同，填寫所依照的方式也會不同，但兩者并不是一致的。登記機構需要如實準確的登記，對于遇到土地用途和土地規劃不一致等的問題時，國土資源局應當出頭進行解決，進行充分調研，進行資源優化配置。

（4）對于抵押查封的土地登記問題我們需要動員各個國土資源局以及相關部門，建立定期的會商機制，通過進行準確的專題研究來對于抵押和查封的房屋，總結出比較實用的經驗。通過這些總結出來的經驗，以此來不斷解決抵押查封這塊問題時的登記辦法，不斷推動不動產登記走向規范化和正規化的道路。

3 結語

當前我國不動產登記過程當中存在著一系列問題，這就需要政府及相關部門不斷的深入了解這些問題的產生原因，并制定出相關的對策。以此難不斷推動不動產登記的正規化，不斷推進國家的現代化建設。