農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估問題探討

羅 丹

（武漢永業(yè)賽博能規(guī)劃勘測有限公司，湖北 武漢 430062）

1 引言

基準(zhǔn)地價(jià)是法定公示地價(jià)的重要內(nèi)容，是土地市場建設(shè)、土地資產(chǎn)權(quán)益保護(hù)和土地宏觀調(diào)控等方面的重要支撐。土地有償使用制度建立以來，全國各地依法建立了較為完善的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)定期確定和更新制度。近年來，為支撐農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)墾改革發(fā)展，避免國有農(nóng)用地資產(chǎn)流失，全國大部分地區(qū)先后制定了國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，但體系不完善、管理不規(guī)范等問題仍不同程度存在。

2 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估概述

2.1 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵[1]包括：（1）估價(jià)基準(zhǔn)日，土地價(jià)格隨時(shí)間呈動(dòng)態(tài)變化，因此，需要確切時(shí)點(diǎn)，從而確定具體價(jià)格；（2）評估范圍，一般以行政區(qū)作為評估范圍；（3）用地類型，依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》標(biāo)準(zhǔn)確定；（4）土地權(quán)利狀況，一般有土地使用權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)；（5）使用年期，有些地區(qū)使用無限年期，有些地區(qū)則采用《農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定的農(nóng)用地承包年期；（6）開發(fā)程度，用地類型不同，對應(yīng)的開發(fā)程度有所差異。

2.2 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)方法

評估農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的技術(shù)方法主要有樣點(diǎn)地價(jià)平均法、定級指數(shù)模型法和基準(zhǔn)地塊評估法三種[2]。樣點(diǎn)地價(jià)平均法適用于樣點(diǎn)資料豐富且整體分布較為均勻的區(qū)域；定級指數(shù)模型法是基于定級指數(shù)、市場交易資料和生產(chǎn)效益資料而建立模型，對定級過程的科學(xué)性與合理性有較高要求；基準(zhǔn)地塊評估法一般用于均質(zhì)區(qū)域。在實(shí)際評估中，一般結(jié)合評估區(qū)域的農(nóng)用地利用狀況、市場交易資料、經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及資料收集情況，選擇適用的技術(shù)方法。

3 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估存在的問題

3.1 農(nóng)用地分類多，難以統(tǒng)一內(nèi)涵

按土地用途劃分，農(nóng)用地包括耕地、園地、林地、草地3個(gè)二級地類和農(nóng)村道路、水庫水面、坑塘水面、溝渠、設(shè)施農(nóng)用地和田坎6個(gè)三級地類[3]，農(nóng)用地評估涉及的用途分類既有二級地類又包括部分三級地類，缺少確定評估對象的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。按權(quán)利類型劃分，一般涉及國有農(nóng)用地使用權(quán)和集體農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)，權(quán)利類型差異也是影響交易價(jià)格的重要因素。

3.2 農(nóng)用地分布廣，工作量大

農(nóng)用地定級受區(qū)域自然質(zhì)量、利用水平和效益水平等因素影響，需要收集能反映農(nóng)作物種植、土地利用條件和經(jīng)營規(guī)模等利用數(shù)據(jù)，需要了解農(nóng)用地灌溉條件、排水條件和農(nóng)村路網(wǎng)分布等社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料，還需要實(shí)地調(diào)查氣候、土壤和地形地貌等自然屬性資料及樣點(diǎn)交易資料。由于農(nóng)用地分布較廣，導(dǎo)致數(shù)據(jù)覆蓋的范圍廣，基礎(chǔ)資料難于收集齊全，資料類型龐雜，整理分類工作量大。

3.3 法律法規(guī)尚不完善，難于實(shí)施

作為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施的基礎(chǔ)，農(nóng)用地規(guī)范流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)還有待完善。雖然現(xiàn)有的法律對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式、原則及法律責(zé)任等方面的內(nèi)容進(jìn)行了界定，但許多地方仍缺乏行之有效的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對土地流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)、利益補(bǔ)償、流轉(zhuǎn)價(jià)格等還缺乏更進(jìn)一步的規(guī)范。

4 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估的思考

4.1 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一

在實(shí)際評估中，可結(jié)合農(nóng)用地分用途比重和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以主要農(nóng)用地類型作為估價(jià)對象。在“三權(quán)分置”大背景下，“放活經(jīng)營權(quán)”是通過對權(quán)能的重新分類從而補(bǔ)正現(xiàn)有承包經(jīng)營權(quán)處分權(quán)能，而經(jīng)營權(quán)脫胎于傳統(tǒng)的承包經(jīng)營權(quán)，具有更廣泛的開放性和可交易性，因此，評估農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的價(jià)格更有利于深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，保障交易雙方的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

4.2 基礎(chǔ)資料調(diào)查收集與整理

基礎(chǔ)資料調(diào)查收集與整理的客觀性、完備性及科學(xué)性，直接關(guān)系定級估價(jià)結(jié)果的合理性。資料調(diào)查收集要有目的性和計(jì)劃性，注意時(shí)效性，同時(shí)保證真實(shí)性和準(zhǔn)確性。只有基于客觀、科學(xué)地資料調(diào)查收集與整理，才能有序開展定級估價(jià)工作。

4.3 評估方法的選擇

農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評估方法主要有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、評分估價(jià)法。其中，收益還原法只適用于有收益并且要有純收益的農(nóng)用地；市場比較法適用于有市場發(fā)育較好、交易案例較多的區(qū)域；成本逼近法和剩余法適用于市場不夠發(fā)育、成交案例較少的地區(qū)，在難以采取市場比較法評估時(shí)可以采用剩余法；評分估價(jià)法適用于成片農(nóng)用地的評估[4]。在實(shí)際評估中，可結(jié)合資料收集情況、樣點(diǎn)類型、用途等選擇適合的評估方法。

4.4 實(shí)施制度的完善

為了推進(jìn)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)施，要制定完善的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)管理制度，如實(shí)行審核制、合同制、備案制，制定準(zhǔn)入制度等，完善農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施細(xì)則，如明確適用范圍、適用期限、適用條件等。完善農(nóng)用地流轉(zhuǎn)規(guī)章制度，規(guī)范農(nóng)用地流轉(zhuǎn)程序，為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

5 結(jié)論

制定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，可以為實(shí)施土地資產(chǎn)核算提供理論依據(jù)，有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場一體化建設(shè)，同時(shí)也為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)提供價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。因此，需要合理確定統(tǒng)一的評估內(nèi)涵，深入開展資料收集與調(diào)查，合理選擇技術(shù)路線和評估方法，科學(xué)制定實(shí)施管理制度，從而引導(dǎo)農(nóng)用地合法規(guī)范流轉(zhuǎn)，保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。