民法典抵押財產(chǎn)處分新規(guī)對商品房銷售的影響

王維新

摘要：我國關(guān)于抵押財產(chǎn)處分立法沿革經(jīng)歷了嚴格限制轉(zhuǎn)讓——附條件轉(zhuǎn)讓——允許轉(zhuǎn)讓——限制轉(zhuǎn)讓——有權(quán)轉(zhuǎn)讓的變化。民法典規(guī)定了抵押人可以自由轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)且明確抵押權(quán)的追及力，是對抵押權(quán)人和抵押人的利益平衡。該項規(guī)定亦可使得市場中大量存在抵押的不動產(chǎn)能夠在市場中流通，發(fā)揮物的價值和作用。抵押財產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓也給商品房銷售帶來了一定影響。

關(guān)鍵詞：抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;立法沿革;抵押權(quán);商品房銷售

一、我國關(guān)于抵押財產(chǎn)處分的立法沿革

最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的通知第一百一十五條，抵押物如由抵押人自己占有并負責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效。[i]

《中華人民共和國擔保法》第四十九條，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。[1]

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條，抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。[2]

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。[3]

《中華人民共和國民法典》第四百零六條，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存;轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。[4]

從上述關(guān)于抵押物處分的立法沿革可以看出，在抵押人能否轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)規(guī)定上，經(jīng)歷了嚴格限制轉(zhuǎn)讓——附條件轉(zhuǎn)讓——允許轉(zhuǎn)讓——限制轉(zhuǎn)讓——有權(quán)轉(zhuǎn)讓的變化，從強調(diào)轉(zhuǎn)讓行為的無效到強調(diào)抵押權(quán)“登記對抗主義”，從強調(diào)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)到強調(diào)不因抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而影響抵押權(quán)。

二、民法典抵押財產(chǎn)處分新規(guī)較物權(quán)法的變化

《民法典》編撰過程中，有學(xué)者針對《物權(quán)法》中關(guān)于抵押財產(chǎn)處分規(guī)定提出了以下意見：（1）抵押權(quán)是絕對權(quán)，具有追及效力是其物權(quán)屬性的體現(xiàn);（2）以消滅抵押權(quán)為轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)前提不符合現(xiàn)實需求，尤其是按揭買房中，增加了交易難度和交易成本;（3）處分抵押財產(chǎn)所得價款向抵押權(quán)人提前清償，違背了擔保物權(quán)或然性特征，損害了抵押人的期限利益，在第三人抵押中尤為不公。

《民法典》一定程度上吸收了上述意見，在立法上變化如下：

確立抵押財產(chǎn)自由轉(zhuǎn)讓原則?！段餀?quán)法》以不得轉(zhuǎn)讓為原則，對抵押財產(chǎn)財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予以限制，須以抵押權(quán)人同意為轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)前提，對抵押人的處分權(quán)予以嚴格限制;《民法典》以抵押財產(chǎn)自由轉(zhuǎn)讓為原則，以“當事人另有約定”為例外，保障了抵押人作為所有權(quán)人的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。

明確抵押權(quán)的物上追及力?！段餀?quán)法》通過嚴格限制抵押物的轉(zhuǎn)讓甚至禁止抵押物的轉(zhuǎn)讓來實現(xiàn)對抵押權(quán)人的保護;《民法典》明確規(guī)定“抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”，通過明確抵押權(quán)的追及力實現(xiàn)對抵押權(quán)人的保護。

提前清償須抵押權(quán)人自證轉(zhuǎn)讓行為損害其利益?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押權(quán)人有權(quán)就抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得價款提前獲得清償，側(cè)重保護抵押權(quán)人的利益，而忽略了抵押人的期限利益;《民法典》在確立抵押權(quán)追及力基礎(chǔ)上，同時規(guī)定抵押權(quán)人就抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所獲價款提前清償須以自身利益遭受損失為前提。

《民法典》允許抵押人自由轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，對抵押財產(chǎn)流通進行放開的同時，亦明確了抵押權(quán)的追及力。平衡二者利益的同時，也促進抵押財產(chǎn)的流通，充分發(fā)揮物的交換價值、流通價值。

三、抵押財產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓對商品房銷售的影響

在《物權(quán)法》背景下，并未明確抵押權(quán)的追及力，抵押權(quán)人往往擔心同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)后將導(dǎo)致抵押權(quán)的喪失，使得大量抵押財產(chǎn)被閑置，無法流入市場。例如開發(fā)商將在建工程抵押給銀行后，銀行往往不會同意開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房屋，導(dǎo)致開發(fā)商因不能出售房屋而無法回籠資金，從而嚴重影響到開發(fā)商的償債能力，既損害到開發(fā)商的利益，也迫使銀行最終不得不通過行使抵押權(quán)來維護自己的利益?！睹穹ǖ洹飞Ш?，抵押財產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓將給開發(fā)商銷售商品房帶來積極影響。

無需抵押權(quán)人（銀行）同意即可銷售商品房。已將土地或在建工程為貸款銀行辦理了抵押權(quán)登記的開發(fā)商，其作為抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)即出售尚未建成或已建成的房屋，而不以抵押權(quán)人即貸款銀行同意為銷售存在抵押權(quán)的商品房前提。

商品房銷售條件放寬。取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》為商品房銷售的前提之一，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為發(fā)證部門，在審查該房屋是否具備銷售條件時，貸款銀行出具的《同意預(yù)售函》或《同意銷售函》是否還繼續(xù)作為審查條件？

我們可以大膽設(shè)想，政策、行政法規(guī)等必然隨民法典的應(yīng)用而變化，在抵押財產(chǎn)自由轉(zhuǎn)讓原則下，抵押權(quán)人的同意不是抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提條件，行政部門亦無需將抵押權(quán)人同意作為必要審查條件。

對《民法典》第四百零六條的不同理解，勢必導(dǎo)致商品房預(yù)售或現(xiàn)售前置審批程序的部分調(diào)整，亦可能引起不動產(chǎn)登記辦法及不動產(chǎn)登記證明（即抵押權(quán)登記證書）記載項目及內(nèi)容的更新。如不動產(chǎn)登記證明內(nèi)容中有可能將房屋買受人記載為抵押人，銀行亦作為抵押權(quán)人，但在該抵押登記證明上明確載明債務(wù)人信息，具體操作模式亦有賴于立法、司法解釋及政策文件的出臺。

[1]《中華人民共和國擔保法》

[2]《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》

[3]《中華人民共和國物權(quán)法》

[4]《中華人民共和國民法典》

[i]最高人民法院印發(fā)關(guān)于《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》的通知。