城鎮建設建筑工程開發用地的規劃管理研究

田艷青

（山西省孝義市國土資源局，山西 孝義 032300）

一、城鎮建設建筑工程開發用地的理論分析

（一）城鎮建設建筑工程開發用地發展歷程

隨著社會主義市場經濟的快速發展，城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理機制也逐漸趨于完善。具體而言，城鎮建設建筑工程開發用地主要經歷了以下三個階段：第一，局部建設階段[1]。二十世紀五十年代，我國首次針對城鎮建設建筑工程開發用地頒布了相關明文規定，并為農業生產合作社等集體經濟整地工作指明了方向；第二，全面制度建設階段。關于城鎮建設建筑工程開發用地立法工作取得了彌足的進步，法律條例內容更加細化，為經濟及耕地保護均衡發展、各級土地的規劃等工作提供了重要執行依據；第三，可持續發展階段。在原有城鎮建設建筑工程開發用地相關管理條例基礎上增設了關于的土地非法轉讓懲治等內容，進一步提升了城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理工作的專業性及規范性。

（二）城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理重要意義

城鎮建設是農業及農業經濟現代化發展的必經之路，對驅動城鄉土地規劃及管理工作的重大改革具有重要意義[2]。而為確保城鎮建設建筑工程開發用地的集約利用，以科學合理的土地資源配置調整地區間產業結構，促進基礎設施建設，相關管理部門也應基于原有基礎對城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理手段進行不斷調控，實現土地資源高效利用，提升土地資源規劃期間的經濟效益、社會效益及服務效益。

二、城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理存在局限性

（一）城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理缺乏長效性

在現階段城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理期間，存在著規劃管理機制缺乏長效性問題。現階段地區隨意更改用地規劃的現象嚴重，部分地區忽視外來資源得合理應用，管理人員個人主觀意識較強，土地規劃管理難度大。同時，由于建設土地規劃管理工作缺乏長效的約束力，致使土地規劃管理標準及內容經常變更，難以實現土地資源可持續利用目標。

（二）城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理執行力有待提升

城鎮建設建筑工程開發用地管理缺乏執行力，致使管理體系過于簡化，違法占地及用地行為屢見不鮮[3]。由于地區有關部門的土地資源規劃管理重要性認知度不高，因此所建立的管理體系尚未完善，土地使用權糾紛問題時有發生，不僅大大損害了投資者的經濟利益，對當地穩定有序發展進程也造成了嚴重不利影響。

（三）城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理受地區經濟影響嚴重

當前城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理工作受到地區經濟發展水平影響嚴重。一方面，經濟發展較為落后地區會將發展著力點放置在經濟建設中，對需要花費大量人力及物力資源的城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理工作采取保留態度；另一方面，城鎮地區大量擴建開發區及工業生產基地工程，占用了大量的耕地資源，造成土地資源嚴重浪費，規劃及管理工作面臨著巨大困難。

（四）城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理機制亟待健全

城鎮建設建筑工程開發用地管理機制及相關法律法規亟待健全，缺乏田地制宜及分區指導等內容，使得部分地區的發展戰略難以適應土地規劃管理要求。不僅如此，存量土地資源利用成本逐年增長，盤活存量及增量等規劃管理工作尚未落實到地區中。土地資源使用管理方式較為單一，難以樹立起宏觀調控目標，導致關于城鎮建設建筑工程開發用地的市場機制無法發揮出重要的實效價值。

三、提升城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理有效性的具體對策

（一）細化城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理體系

為切實提升城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理有效性，相關管理部門需在原有基礎上轉變土地資源規劃開發粗放化管理體系，細化量化管理體系內容，使其可更加適應地區發展戰略[4]。首先，健全土地登記及年檢機制，對城鎮特別是小城鎮地區的土地資源規劃、管理、征用及開發進行集成化管理；其次，相關管理部門應嚴格依照國家及有關部門相關建設開發用地管理條例，對土地規劃管理方案的可行性及經濟效益進行綜合衡量，制定出土地用地及規劃的審核標準；此后，注重縣區及鄉鎮有關部門的溝通與協作，對城鎮建設建筑工程項目用地進行嚴格的審批。一方面，采取有償用地的策略，依據相關規定制定土地有償使用標準；另一方面，采用拍賣及招標等方式，確保城鎮建設建筑工程開發用地的規范性及專業性；最后，在城鎮建設建筑工程缺少開發資金的過程中，可采取預收出讓金的方式，與建設部門進行密切協商。

（二）強化城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理監管力度

注重城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理監管力度，提升管理體系內前瞻性。依據城鎮建設目標及任務，對建筑工程用地規劃中存在的風險性進行事前預估及評測，確保土地資源建設規劃與速度可更好適應社會發展需求。注重城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理與地區人口規模的適應性，明確城鎮人口量及人口增長速度，確保土地規劃管理機制的可行性。充分發揮出城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理工作的向導作用，與土地總體規劃進行有效銜接，提升規劃管理雙重制約職能。

（三）健全城鎮建設建筑工程開發用地市場管理機制

第一，轉變原有土地利用計劃管理內容，針對土地資源的存量及增量構建起土地資源利用計劃，以強化城鎮建設建筑工程開發用地及限制用地的開發力度，實現土地資源可持續利用目標[5]；第二，加強城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理期間服務效益，構建建設用地信息發布渠道及平臺，對城鎮建設建筑工程開發用地存量及利用信息進行全面的整合與分析，為投資者投資方向及投資目標的確立提供重要執行依據。

（四）做好城鎮建設建筑工程開發用地重要項目控制工作

注重城鎮建設建筑工程重點項目的開發用地規劃控制工作，針對開發區及城鎮新區的總體規劃方案明確土地資源利用方向，對可直接影響到城鎮的建筑工程，諸如文教衛的場所的建設等加大土地管控力度。同時，在重大項目建設及開發過程中，應依據地區總體經濟發展水平及建設經驗，循序漸進、的放矢的制定出開發計劃，以更好的適應土地資源市場發展特征，提升重要項目建設期間的經濟效益。

總結：總而言之，城鎮建設建筑工程開發用地規劃管理能夠切實彰顯出地區綜合發展水平，而為充分發揮出土地規劃管理工作積極作用，相關工作人員應依據土地規劃要求及目標，構建起一系列具有長效性及科學性的土地規劃管理機制，嚴格依照國家及頭有關部門針對城鎮建設建筑工程開發用地所頒布的明文規定，探索出集約型土地開發及規劃管理的路徑來。