淺議房地產開發經營風險分析與對策

陳靜

（四川航天職業技術學院,四川 成都 610100）

從房地產開發的特點來看，成本投資力度大、資金回報時間長是其最為明顯的特征，這些特征都在一定的程度上增加了房地產企業發展的風險性。為此，在進行房地產開發與經營風險的研究工作中，需要相關工作人員加強對其重視程度。根據不同的經營管理策略，采取更具針對性的解決策略，從而保障房地產企業經濟效益的有效提升，降低企業的風險，促進整個行業的健康發展。

一、房地產開發項目的風險分析

（一）政策風險

政策風險，主要指的是在國家相關的政策的影響下，產生的一系列的房地產開發與經營的風險。在整個行業的發展過程中，國家和政府部分為了保障市場的穩定運行，提升行業的發展質量，往往會根據行業的發展特點和發展規劃，做出有針對性的計劃和調整。近年來，為了有效避免“炒房”現象的發生，政府部門加大了對房地產房價的控制和調整。從房地產企業的角度來講，對其帶來了巨大的沖擊。首先，在產業政策方面。在房地產企業發展的過程中，政府的相關政策對其發展發揮著重要的作用，可以說是決定了整個行業的未來發展。如果采取的積極的政策，將能夠在很大的程度上促進房地產企業的發展。反之，如果國家的形式政策不好，將會限制房地產企業的發展。其次，在金融政策方面。國家采取積極的金融政策，能夠為產業的發展創造良好的市場環境，為企業的發展提供充足的基金支持。如果采取了消極的政策，銀行的信貸能力都會下降，限制房地產企業的進一步再擴大。最后，在土地政策方面。所有的房產項目都需要在固定的土地范圍之內開展。房地產企業要充分考慮土地成本對房產項目開發的影響，選擇合適的地皮，提升房地產企業的經濟效益。

（二）建造風險

建造風險主要指的是在工程項目建設中面臨的風險，包括與承包商的協商、合同的簽訂、工程的施工建設等方面的內容。企業在招標的過程中，要選擇社會信用度較高，聲譽較好的施工企業，降低不必要麻煩的發生。在企業進行合同的簽訂，是因為雙方有著共同的利益和發展目標，而這種利益和發展目標體現在合同中，就是雙方關于某一項目的合作。而在這過程中，雙方是否具備了簽訂合同的資格、是否具備了履行合同的能力，就是潛在的風險。如果在后期的工作開展過程中，雙方無法根據合同約定的內容履行相關的規定，就會在很大程度上制約著雙方的進一步發展，對于雙方的利益都會產生影響。根據相關的調查和研究發現：許多的企業在簽訂合同的過程中，會由于表達不明確、專業知識不夠、管理能力不夠等因素產生一定的影響。

（三）銷售風險

房地產企業進行房產項目開發的最終目的是為了房產的銷售，獲得較高的經濟效益，這也是整個流程的最終結果。為進行銷售的過程中，需要選擇合適的時機，根據市場上的實時狀況，利用互聯網媒體平臺或者發揮名人效應、采取優惠政策等，促進房產的銷售。

二、房地產開發投資風險的對策及防范措施

（一）做好項目開發前的可行性報告

房地產項目的開發和管理的工作內容十分復雜，其涉及眾多的管理部門和內容。為此，在進行開發之前，需要安排相關的工作人員對房產開發的可行性做好準確的分析。在進行充分的市場調查和報告分析之后，聯系施工企業，開展項目建設。

（二）對建筑工程造價進行合理的管控

建筑企業開展工作的目的是為了企業效益，因此，在進行風險的管理時，首先需要解決的問題便是建筑工程的造價問題。施工管理中，管理者必要對于人員的支出、物資支出、各項設備的購入等各個方面的運用，做好嚴格的控制與管理。只有這樣，才能夠對于工程的造價進行有效的管理，對工程的造價進行全線的規劃與管理，保障工程建設的每個項目的支出都能夠在預期范圍之內，從而實現工程造價管理的目標。在這個過程中，要對支出賬單進行反復檢查，如果出現了問題，應該及時解決。

（三）對施工質量進行有效管理

任何一項工程項目建設中，其質量問題都是首要的，因此，在進行施工管理時，還要加強對施工質量的管理，這也是給予房屋使用者的重要成果之一。就整個工程管理進度而言，主要分為前期準備、建設中期的管理以及工程竣工的管理，從多個角度進行分析和判斷，降低風險。

（四）創新銷售模式和管理模式

在互聯網技術的深刻影響下，各個產業在發展中都充分結合了互聯網的優勢。在進行房產的銷售時，可以利用社交媒體、互聯網傳播渠道，傳播銷售信息。

結束語：總體來看，在房地產開發和經營的過程中，會面臨著各種各樣的風險。為了有效保障房地產企業和行業獲得長遠的發展，必須要加強對其經營和開發的風險研究和管理，采取針對性的解決策略，提升企業的經濟效益。